Сегодня на вторичном рынке есть все предпосылки, чтобы цены если не обрушились, то существенно снизились. Квартиры продаются дольше, база предложения растет, продавцы согласны на более серьезные уступки. Но вот парадокс – цены в Екатеринбурге не падают, а лишь незначительно снижаются. И то за счет инфляции.
Цены на «вторичку» перестали расти. Уже полгода стоимость квадратного метра жилья в Екатеринбурге находится на отметке 70.5 тысяч рублей. По словам риэлторов, цена предложения наконец-то сделала первый шаг в сторону сближения с ценой реализации – продавцы перестали завышать цены. Многие из них потеряли надежду продать квартиру дороже, чем в среднем по рынку.
Анна Микушина, начальник отдела жилой недвижимости «РК ТИМ»:
«Мне кажется, цены предложения стали более близкими к рынку, хотя не могу сказать, что они максимально приблизились. В любом случае на сегодняшний день при покупке квартиры покупатели обязательно торгуются, и, как минимум, получают небольшой дисконт. Сумма, которую предполагается уступить при торге, приплюсовывается к той цене, за которую собственник планирует продать квартиру».
Риэлторы утверждают, что сегодня, чуть ли не впервые за несколько лет, покупатель действительно может претендовать на более внушительный дисконт. Но получают его только те, кто не стесняется торговаться.
Николай Мальцев, руководитель АН «Бюро недвижимости–1»:
«Цены серьезно не менялись, но шаг торга увеличился. Мы называем это скрытым снижением цены. Если на однокомнатную квартиру торг – 20-30 тысяч весной был, то сейчас он, к примеру, может составлять 40 тысяч рублей».
Согласно данным УПН, за первое полугодие вторичные квартиры в среднем выросли в цене только на 0,5%, тогда как рост инфляции за первые пять месяцев года составил 3,1%. Таким образом, несмотря, на то, что продавцы удерживают цены, жилье фактически потеряло в цене 2,6%.
Михаил Хорьков, руководитель аналитического отдела УПН:
«На рынке сейчас мало квартир, которые люди покупают с инвестиционными целями. Не инвесторы определяют ситуацию сегодня на рынке жилья. Большинство продавцов запаздывают с решением о продаже, они принимают решение по факту изменения. После того, как рынок стабилизировался, цены перестали расти, большинство подумало: «Вот сейчас-то мы и будем продавать!». Выставляют квартиру на продажу, когда продать ее уже достаточно сложно».
Сегодня в базе данных Уральской палаты недвижимости выставлено на продажу более 9250 квартир. Это на 36% больше, чем насчитывалось в начале года. Разумеется, это привело к росту сроков экспозиции.
Николай Мальцев, руководитель АН «Бюро недвижимости–1»:
«В среднем, срок экспозиции составляет 126 дней. Но если говорить о ходовых квартирах, у которых адекватная рыночная цена, то срок экспозиции гораздо меньше. Однокомнатные продаются за месяц-два, двухкомнатные – за два– три месяца, квартиры с тремя комнатами и более – за три-четыре. Средний срок экспозиции увеличился примерно на две недели».
Сбой сезонности
Пока продавцы удерживают цены, а покупатели не спешат с выбором, в агентствах недвижимости фиксируют снижение количества сделок. Во всех риэлторских компаниях заговорили о сезонном затишье, которое в этом году наступило еще весной.
Николай Мальцев, руководитель АН «Бюро недвижимости–1»:
«В сравнении с прошлым годом, спрос снизился, поэтому объем сделок со вторичным жильем упал, примерно на 15-20%. Если смотреть на спрос, то «летнее затишье» началось рано, еще в мае».
Раннее затишье не могло остаться без анализа его причин. Некоторые эксперты склонны считать, что происходящее уже выходит за рамки традиционного летнего снижения.
Адрей Бродский, руководитель БК_НЕДВИЖИМОСТЬ:
«Традиционно, в течение всего года покупательская активность подвержена изменениям. Так, в декабре обычно совершается максимальное количество сделок, в январе – все празднуют, а потом начинается повышение активности рынка, которое длится до наступления периода летних отпусков. В прошлом году рынок быстро активизировался после новогодних праздников. А в этом году количество сделок за первые пять месяцев снизилось на 30% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Уже в начале года были провалы спроса. В январе был первый провал, потом в феврале спрос незначительно возрос, в марте – снизился, в апреле было повышение, а мае – снова провал. Тут даже на уровне сезонности сбои».
Ипотечникам – теперь почет
Еще прошлым летом многие продавцы предпочитали покупателей с «живыми деньгами». Ипотека смущала тем, что требовалось собирать дополнительные справки, а деньги причислялись через 30 дней после сделки. Зато ипотечники почти никогда не торговались о цене. Однако времена меняются. По статистике риэлторских компаний, сегодня порядка 70-80% сделок совершаются с участием ипотеки. Более того, даже покупателей с жилищным кредитом хватает уже не на всех продавцов.
Анна Микушина, начальник отдела жилой недвижимости «РК ТИМ»:
«Продавцы стали более лояльными, потому что на рынке ипотечных денег много, нереально много. Если сейчас вести себя так же, как год–два назад: отказываться от покупателей с ипотекой, - то можно квартиру вообще не продать. К тому же, процедура взаимодействия с банками упростилась. Многие банки сейчас готовы предоставить деньги в день сделки. Поэтому факт наличия ипотеки никак не отражается на сделке».
Рынок пытается переломить тенденцию
На рынке недвижимости образовались предпосылки для обвала цен. С таким прогнозом выступили специалисты Центра экономических исследований Института глобализации и социальных исследований, сообщает портал nep08.ru. По словам московских аналитиков, падение цен может развернуться еще до конца 2013 года.
Однако с такими прогнозами уральские эксперты соглашаются лишь отчасти – предпосылки к снижению есть, но снижения никто не ждет. Рынок Екатеринбурга яростно сопротивляется очевидным вещам. Конкуренция как инструмент регулирования цен просто не работает. Продавцы не намерены терять ни рубля, хотя готовы подождать покупателя дольше, чем это было до сих пор.
Адрей Бродский, руководитель БК_НЕДВИЖИМОСТЬ:
«Ежемесячный анализ рынка, проводимый в нашей компании, давно фиксирует тенденции в сторону понижения. И они, фактически, нарастают с начала года. Но наш рынок «нерыночный», он всячески сопротивляется. При большом изобилии объектов цена должна понижаться, но этого не происходит. Наш рынок всегда, а я слежу за ним с 90-х годов, отличался тем, что когда создаются предпосылки для роста цен – они растут с большим удовольствием. Когда возникают объективные предпосылки для снижения стоимости, то цены замирают на месте и никак не хотят снижаться. Такая у нас рыночная экономика. Сегодня ситуация говорит о том, что расти дальше не должно. Скажу больше, хотите продать летом – уступайте в цене».
Сделки купли-продажи жилья медленнее, но идут. Часть экспертов конкретизирует причины нелогичного поведения рынка. Все дело в неудовлетворенном спросе на жилье. Покупатели все равно будут искать финансовые возможности для покупки: копить, делать карьеру, ждать наследства и так далее.
Константин Юрченко, руководитель Департамента Экономики Высшей школы экономики и менеджмента УрФУ:
«Я считаю, что вероятности, что цены на жилье будут снижаться, нет. Рынок недооценен, немного недокапитализирован. Жилье перестало расти в цене, потому что то, что было платежеспособным спросом, – оно насытилось и пока, из-за начавшейся рецессии в экономике спрос не растет. Потенциальный спрос на жилье остается довольно высоким. На то, что потенциальный спрос есть, указывают как минимум, два фактора – обилие неудовлетворительного жилья (например, хрущевской застройки и худшие варианты) – люди явно стремятся улучшить жилищные условия. Второе – на банковских счетах физических лиц находятся сумасшедшие суммы – по 13 трлн рублей. Мы не можем проанализировать, на что каждый заемщик сберегает деньги, но все всякого сомнения, часть этих средств, процентов 40, это накопления на жилье. Рынок это чувствует, все понимают, что спрос на новое жилье будет, и ожидать снижения цен на новое жилье не приходится».
Использовать момент
Перекупщикам на рынке недвижимости сегодня делать нечего. Недвижимость, как средство извлечения дохода, сегодня малоинтересна. Но часть покупателей на рынке, где существуют высокие цены, может получить определенную выгоду. Особенно те, кто переезжает в жилье большей площади.
Артем Сагакьян, руководитель направления инвестиционной недвижимости, управляющая компания «Система Профит»:
«Многое зависит от цели покупки квартиры. Если это инвестиционная покупка, то я бы советовал повременить. Все-таки цены находятся на пике. Но основная масса покупателей приобретает квартиры для проживания и подавляющее большинство из этих покупателей задействует при покупке квартиры средства, вырученные от продажи другого жилья. Это собственно и является движущим фактором рынка недвижимости в России, т.е. покупатель у нас обычно является еще и продавцом. Поэтому риски, так или иначе, присутствуют всегда. Конечно, сейчас цены на пике, зато существует возможность выбора. Плюс в ценах на объекты-аналоги нет единообразия – разброс цен бывает очень существенный. Ну и переговоры о торге с продавцами идут лучше именно в период стагнации рынка».
На июль ежегодно приходится пик покупательской пассивности. Если продавцы выдержат паузу и не пойдут на снижение цен, ждать снижения ближе к осени уже не придется. Впрочем, повышения стоимости жилья участники рынка также не ждут. Только усиления конкуренции между покупателями за объекты с аналогичными характеристиками.
Николай Мальцев, руководитель АН «Бюро недвижимости–1»:
«Я считаю, что удачное время для покупки – июль. Можно «ловить» удачные варианты. В это время можно «поймать» объект с хорошей скидкой до 10%. Это в том случае, когда спрос на рынке слабый, а собственнику срочно нужны деньги от продажи квартиры. Максимальный торг на стандартную квартиру экономкласса – 50-100 тысяч рублей. А 10% от стоимости однокомнатной квартиры стоимостью 2,5 млн – это уже 200 тысяч».
***
Внешние изменения сказываются на рынке недвижимости с большим запозданием. Если какое-то серьезное изменение в российской экономике и произойдет, а многие ждут перемен осенью, то влияние на стоимость жилья эксперты не ожидают раньше следующего года. До конца 2013-ого изменение цен будет зависеть от внутренних факторов – соотношения спроса и предложения. Есть мнение, что ситуация с ценами до конца года будет во многом зависеть от нижней планки летнего снижения цен. Если продавцы переживут жаркие месяцы, маловероятно, что они это захотят снизить цены в сентябре, когда рынок станет активнее. По самому пессимистичному прогнозу, «нерыночный» вторичный рынок до конца года может позволить упасть ценовой планке не более чем на 10%.
Автор: Евгения Курмачева
