Многие данные о прошлом объекта и прежних жильцах официально являются закрытой информацией. До сделки покупатель может ничего не узнать о нарушениях при приватизации, о тонкостях семейных отношений продавца и нерешённых вопросах наследства. Любой из этих фактов может сорвать регистрацию прав нового собственника или даже лишить его приобретённой квартиры. Именно поэтому услуги по юридической экспертизе приобретаемого объекта, сегодня становятся всё более востребованными.
Юридическую экспертизу в том или ином объёме екатеринбургские риэлторы проводили всегда. Но именно в 2016 году на рынке данных услуг произошёл прорыв. Весной Екатеринбург стал одним из трёх городов России, в которых Сбербанк стал предлагать экспертное сопровождение сделки как отдельную услугу – без привязки к ипотечному кредиту или иному банковскому продукту. Любой желающий за 7 тыс. руб. мог заказать в Сбербанке проведение экспертизы выбранной им квартиры. Неофициально сообщалось, что банк может «пробить» каждый объект по 130 базам, в том числе по базам недоступным обычным риэлторам и юристам.
Наталья Михайлюкова
юрист УПН
Некоторые риэлторы, работающие в интересах покупателей квартир, стали пользоваться правовой экспертизой Сбербанка, чтобы проверить собственные выводы. Как правило, заказанная экспертиза подтверждала выводы самого риэлтора о степени риска для его клиента, желающего приобрести данный объект. В принципе, такой вариант подстраховки при проведении сделки начал пользоваться некоторой популярностью. Однако осенью 2016 года Сбербанк сообщил о том, что прекращает дальнейшее проведение правовой экспертизы в Екатеринбурге. Тем не менее, рынок подобных услуг в городе не пустует. Сегодня всё больше агентств недвижимости предлагают правовую экспертизу в качестве отдельного сервиса, без привязки к услугам по поиску и продаже объектов недвижимости. Впрочем, как признаются сами риэлторы, даже если клиент приходит к ним за правовой экспертизой объекта, ему обычно предлагают помимо этого ещё и помощь в оформлении (сопровождении) сделки. Минимальная стоимость такого пакета услуг в разных агентствах колеблется от 15 до 30 тыс. руб. Если речь идёт о сложной коммерческой недвижимости, то цена экспертизы может достигать 0,5% стоимости объекта.
Впрочем, как признаются сами риэлторы, даже если клиент приходит к ним за правовой экспертизой объекта, ему обычно предлагают помимо этого ещё и помощь в оформлении (сопровождении) сделки. Минимальная стоимость такого пакета услуг в разных агентствах колеблется от 15 до 30 тыс. руб. Если речь идёт о сложной коммерческой недвижимости, то цена экспертизы может достигать 0,5% стоимости объекта.
Что может произойти, если не проверить квартиру
Покупка квартиры с тёмным прошлым несёт в себе несколько рисков для покупателя. Риск первый: банк откажет в выдаче кредита на покупку данного жилья. Риск второй: Росреестр откажет в регистрации права собственности. Риск третий: лица, права которых были когда-то нарушены, через суд признают сделку недействительной, новый владелец лишится квартиры, и не факт, что сможет вернуть свои деньги. Риск четвёртый: в коммуникациях или несущих конструкциях могут быть скрытые повреждения (в результате пожара, потопа и пр.) и новому владельцу придётся нести дополнительные расходы. Также существует риск появления лиц, имеющих право проживания на данной жилплощади и иные риски.
Евгения Свинтаржицкая
юрист компании «БК_НЕДВИЖИМОСТЬ»
Специалист, проверяющий юридическую чистоту объекта, имеет право брать информацию только в открытых источниках. Это позволяет проверить, действителен ли паспорт владельца, нет ли на квартире обременений, и не является ли владелец банкротом. Можно узнать о судимостях собственника и жильцов. Но если кто-то из жильцов находится под следствием, то риэлтор это увидеть не сможет. Также не существует базы данных, позволяющих увидеть, жив человек или нет.
Риэлторы замечают, что проблемным моментом является также подтверждение дееспособности продавца объекта. На основании решения суда о полном или частичном ограничении дееспособности человека (в силу психического состояния, нарко- или алко- зависимости, пристрастия к азартным играм), данные заносятся в ЕГРП. Но получить выписку с информацией о конкретном человеке может только он сам, опекун или «органы».
Наталья Михайлюкова
юрист УПН
Далеко не все продавцы адекватно реагируют на просьбу предоставить выписку из ЕГРП о собственной дееспособности. И риэлтор заставить продавца бежать за выпиской не может. С предоставлением справок из нарко- и психодиспансеров немного проще, но даже если владелец не стоит там на учёте, это не гарантия отсутствия проблем. Был случай, когда владелец объекта представил все справки, а после регистрации перехода прав собственности родственники бывшего владельца поставили его на учёт в диспансер. Оказалось, что хотя человек более 30 лет не был у психиатра, но в детстве ему поставили диагноз – олигофрения. В итоге сделка с квартирой была оспорена, так как в силу ранее поставленного диагноза были для суда основания сделать вывод о том, что продавец не мог понимать значение своих действий.
Даже семейное положение продавца квартиры может стать источником серьёзных проблем при совершении сделки.
Марина Заварницына
агент по недвижимости АН «ЛАЙТ недвижимость»
В России не существует единой базы данных по Загсам. Человек женился в одном регионе, развёлся в другом, потом поменял паспорт. А в результате получить достоверную информацию о его семейном положении законным способом почти невозможно. Была ситуация – мужчина продавал квартиру. Её он приобрёл, когда был уже в разводе, даже показал свидетельство о расторжении брака. Позже выяснилось, что это свидетельство признано недействительным каким-то районным судом. В результате сделка с квартирой была приостановлена по заявлению супруги. По закону этот объект является совместно нажитым имуществом. Замечу, что та сделка имела признаки мошенничества.
Данные о семейном положении, наличии детей, объём дееспособности, психическом состоянии и других аспектах частной жизни любого человека считаются информацией ограниченного доступа. Банкиры, риэлторы, юристы и нотариусы не имеют права получать и использовать данную информацию. В экспертном заключении Сбербанка также упомянутые данные не могут быть использованы (по крайней мере, официально). Как замечают участники рынка недвижимости, использование предусмотренных законом методов проверки объекта недвижимости никогда не сможет застраховать покупателя объекта от проблем в будущем. Тем не менее, даже анализ открытой информации часто даёт весьма ощутимый результат.
Екатерина Горнова
директор ЦН «Академический»
Любой грамотный риэлтор автоматически выполняет проверку ряда моментов, которые могут стать причиной приостановки регистрации сделки. В первую очередь квартира проверяется на обременение. Нередко даже собственник не знает, что в отношении его имущества вынесено решение об ограничении распоряжения им. Например, человек когда-то не погасил полностью потребительский кредит, не отдал долг или не заплатил алименты. По решению суда пристав накладывает арест на регистрационные действия с квартирой должника. В Росреестре сделку с ней «завернут».
При проверке квартиры, анализируется не только информация, полученная из сторонних источников. Бумаги, подтверждающие права на объект нынешнего владельца (продавца), также могут нести в себе проблемные моменты.
Наталья Михайлюкова
юрист УПН
Если люди совершают сделку с жильём без помощи риэлтора, они, как правило, скачивают договор купли-продажи через Интернет, меняют в нём адреса и имена, после чего ставят подписи. Бывает, что владелец, получивший квартиру через такую бумагу, уже не может её продать. Приходилось, например, иметь дело с договором, в котором, как полагается введены понятия : «продавец» и «покупатель», но в конце стоит фраза «собственник имеет право пользования объектом». Кто такой этот «собственник»? Непонятно. Формально нынешний владелец не имеет права распоряжаться квартирой. Или ещё случай – женщина подарила квартиру дочери, у которой был маленький ребёнок. В дарственной оказалась фраза «Право пользования квартирой сохраняет малолетний ребёнок». То есть, пока младшему в этой семье не исполнится 18 лет, совершать сделки с квартирой нельзя без учета интересов ребенка, сохраняющего право пользования квартирой. Если покупать упомянутые квартиры, то, скорее всего у нового собственника могут возникнуть споры с лицами, которые получили право пользования квартирой на основании указанных договоров.
Особую остроту приобретает сделка, если речь идёт об объекте, доставшемся нынешнему собственнику (собственникам) по наследству. Ранее портал METRTV.RU рассказывал о необходимости установить всех претендентов на наследство, когда речь идёт о сделке с ним. Но, оказывается, наследственное право может неожиданно вылезти, даже если квартиру нынешний владелец покупал сам.
Наталья Масленникова
ведущий специалист отдела жилой недвижимости компании «БК_НЕДВИЖИМОСТЬ»
Одинокая женщина продавала квартиру, принадлежащую лично ей. Но при подготовке сделки выяснилось, что квартира была приобретена в браке и является совместно нажитым имуществом. Муж у женщины умер, но она не вступила в наследство его долей, как того требует закон. То есть, пока владелица не решит вопросы с наследством, она не сможет совершать сделки с квартирой.
Что должно быть в экспертном заключении
Специалисты агентства «ЛАЙТ недвижимость» сформировали список пунктов, которые, должны присутствовать в полноценном экспертном заключении на объект недвижимости.
- Наличие обременений;
- Имеет ли право продавец совершать сделки, нет ли ограничения прав;
- Соблюдены ли права третьих лиц, которые не являются сторонами по предполагаемой сделке;
- Соблюдается ли закон в отношении несовершеннолетних лиц;
- Есть ли сведения о банкротстве обладателя прав на жилье;
- Совпадают ли сведения в ЕГРП (Едином государственном реестре прав) и в ГКН (государственном кадастре недвижимости);
- Принадлежит ли объект недвижимого имущества к культурному наследию РФ (сделки с такими объектами ограничены);
- Есть ли сведения о пожаре, взрыве газа в рассматриваемой квартире; если да, то это будет являться основанием для снижения цены или отказа от приобретения;
- Не планируется ли снос объекта;
- Не участвует ли квартира или дом в судебных разбирательствах, например, по поводу взыскания задолженности по коммунальным платежам;
- Действителен ли паспорт правообладателя, подлинный ли он;
- Не признан ли правообладатель отсутствующим без вести (а за него, например, по доверенности, действует другой человек);
- Иные факты, которые могут повлиять на юридическую, правовую чистоту объекта недвижимости.
Шесть шагов для проверки юридической чистоты квартиры
Покупатель и сам может предпринять определённые действия, чтобы понять, насколько квартира годится для покупки. При этом надо будет обратить особое внимание на следующие шесть моментов.
1. Проверка отсутствия арестов и обременений
Узнать об отсутствии арестов и обременений можно взяв выписку из Единого государственного реестра прав (ЕГРП). Получить выписку из ЕГРП об объекте недвижимости можно одним из четырёх способов:
- получить справочную информацию об объекте в режиме online (бесплатно), объект можно найти по кадастровому номеру или адресу;
- заказать выписку через интернет на сайте Росреестра или портал Госуслуг (150 руб., 5 дней);
- заказать и получить выписку при личном визите в Многофункциональный центр (МФЦ) или в офис Регпалаты на Крестинского, 50 (200 руб., 10 дней);
- получить сведения из информационного ресурса ЕГРП с помощью электронного ключа (2,5 руб., до 2 дней).
Указанные выше расценки действуют для граждан. Для юридических лиц размер пошлины выше. Справочная информация, полученная бесплатно в он-лайн режиме, содержит данные о площади и местонахождении объекта, о том, когда было зарегистрировано право собственности на объект и о наличии ограничений или обременений, какие именно ограничения наложены на объект – ипотека, залог – или что-то ещё. Правда в этой справке нет наименования владельца и не показано, на основании чего и в чью пользу зарегистрировано обременение (ограничение). Ранее портал METRTV.RU рассказывал о тонкостях получения выписок из ЕГРП.
2. Проверка полномочий продавца для совершения сделки
Если выписка из ЕГРП получена не в режиме online, а за деньги, то в ней будут указаны ФИО владельца (владельцев). Однако, с точки зрения покупателя, большую ценность представляет выписка из ЕГРП, содержащая сведения ограниченного доступа. Такую выписку может взять только сам владелец объекта или его представитель (по доверенности). Данная «расширенная» выписка содержит в частности подробные сведения о правообладателе квартиры (паспортные данные, СНИЛС), о причинах смены собственников (продажа, дарение, наследование и пр.), а также о признании правообладателя ограниченно дееспособным или полностью недееспособным (если таковое имеет место). Владелец объекта может получить такую выписку в офисе МФЦ, либо по электронному запросу, если у него есть электронная цифровая подпись (ЭЦП). Стоимость такой выписки для физлица также составит 150 или 200 руб.
В принципе у владельца может быть Свидетельство о праве собственности на объект, но с 15 июля 2016 года оно перестало быть документом, подтверждающим право собственности на квартиру (дом, участок), теперь правоподтверждающим документом служит выписка из ЕГРП. В рамках проверки продавца рекомендуется спросить у него справку из психоневрологического и наркологического диспансера. В Екатеринбурге ГБУЗ СО «Психиатрическая больница № 6» (психиатрический диспансер) находится по адресу ул. Народной воли, 63. Наркологический диспансер находится на ул. Халтурина, 44а. Справку о своем здоровье может получить только продавец при личной явке в медучреждение. Справки о дееспособности не нужны для сделки, обычно этот документ запрашивается для подстраховки. Однако убедить продавца потратить на это время иногда не так-то просто.
Разумеется, необходимо также изучить паспорт продавца. Особенно обратить внимание на семейное положение и наличие детей. Если у него два ребёнка и более, то высока вероятность, что при покупке квартиры использовался материнский капитал, а значит, по закону все члены семьи должны быть наделены долями в данной собственности. Кроме того, важным моментом является, приобретена ли квартира в браке или нет. Впрочем, как говорилось выше, информация о супруге и детях может быть не отражена в паспорте.
3. Проверка прав третьих лиц на данный объект
Основной источник информации о правах третьих лиц – расширенная справка формы 40, которую выдают в «паспортном столе» (современное название этого органа – Центр по приему и оформлению документов на регистрацию граждан по месту жительства и месту пребывания). Справку выдают владельцу жилья, или его представителю, имеющему нотариально заверенную доверенность. Иногда расширенную справку ещё называют «архивной выпиской». Она содержит информацию о том, кто и года был прописан в квартире. В справке особое внимание следует обратить на граждан, выписанных в связи с убытием в места лишения свободы или прохождения военной службы. Правда, справка может и не отражать информацию, что то или иное лицо выбыло именно служить или сидеть, может быть просто сказано, что «снят с учёта».
Если квартиру продает семейная пара, то необходимо согласие жены/мужа на продажу квартиры. Если в квартире прописаны несовершеннолетние дети, одинокие пенсионеры, люди с ограниченными возможностями, то для продажи такого жилья требуется получения согласия органов опеки и попечительства.
Отдельно стоит оговорить возможность проверки прав третих лиц, если квартира была приобретена с помощью материнского капитала. Как уже говорилось, владелец обязан наделять детей (и супруга, если владелец один) долями в квартире, купленной с участием маткапитала. Однако отсутствие контроля позволяет продавать без ограничений квартиры, где нарушены права детей. Участие маткапитала в приобретении квартиры не зафиксировано ни в одном правоустанавливающем документе на квартиру. Однако о наличии невыполненного нотариального законодательства можно судить по косвенным признакам. Если квартира приобреталась с помощью ипотеки, то упоминание о маткапитале может быть в кредитном договоре или о его использовании скажет досрочное погашение крупной суммы.
4. Выявление незаконной перепланировки
Покупателю рекомендуется сверить планировку квартиры с техническим паспортом из БТИ. Согласно Жилищному Кодексу РФ (Ст. 26), практически любые переустройства и перепланировки требуют согласования с органом местного самоуправления, а если их выполнить «самопроизвольно», то они попадут в разряд административных правонарушений, за которые предусмотрена ответственность. Ранее портал METRTV.RU рассказывал о том, какие изменения в квартире необходимо согласовывать и как это сделать.
Владелец квартиры с перепланировкой должен предоставить по требованию покупателя следующие документы: акт о введении в эксплуатацию помещения после перепланировки и кадастровый паспорт, в который внесены изменения согласно проведённой перепланировке. В случае судебных споров представляется решение суда о сохранении помещения в перепланированном состоянии с отметкой о вступлении в законную силу.
5. Проверка отсутствия задолженности за коммунальные платежи
Покупателю рекомендуется ознакомиться с квитанциями об оплате коммунальных услуг, которые предоставит владелец. За квартирой не должно числиться задолженности за «коммуналку».
Вообще-то, согласно Жилищному кодексу РФ (п. 5 ст. 153), обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника жилого помещения возникает с момента возникновения права собственности. А это значит, что покупатель не несет ответственности за задолженность бывшего владельца. Однако ресурсоснабжающие организации, скорее всего, не будут разбираться в деталях и отключат в квартире газ и электричество. При большой сумме задолженности дело может дойти до судебного разбирательства и выселения жильцов из квартиры судебными приставами. Неправомерность подобных мер новому собственнику квартиры придется доказывать в суде.
6. Проверка полномочий представителя продавца на проведение сделки
Гражданский кодекс РФ (ст.182) предоставляет возможность владельцу квартиры не участвовать лично в совершаемых сделках, а доверить право подписи своему представителю. Правда, стоит иметь в виду, что доверитель может отозвать доверенность в любой момент, даже после сдачи документов на регистрацию в Росреестр. И тогда все действия операции с доверенностью будут считаться недействительными. Поэтому при покупке квартиры по доверенности рекомендуется проводить расчеты при помощи банковской ячейки или оформлять сделку у нотариуса. Нотариальные сделки регистрируются всего за три дня, тогда как обычные – за 20 дней.
В любом случае, покупателю будет нелишним узнать о выданной доверенности больше: не была ли она отозвана, не был ли бланк украден, не отозвана ли лицензия у нотариуса. Вопросы о сроке действия доверенности следует адресовать нотариусу, который заверял доверенность (в доверенности всегда указывается название нотариальной конторы). Также рекомендуется посмотреть, не лишен ли нотариус лицензии на свою деятельность. Список действующих в Екатеринбурге и Свердловской области нотариусов опубликован на сайте .
* * *
Наконец, дополнить свои знания о квартире можно, пообщавшись с соседями. Бывает, что такой разговор дает больше, чем все справки вместе взятые. И еще один способ обезопасить себя – застраховать свое право на квартиру (титул) на всю сумму сделки от утраты прав собственности.
