Теперь уже далекое эхо приватизации внесло смуту в устоявшийся рынок вторичного жилья. Люди, когда-то добровольно отказавшиеся от приватизации квартиры, добиваются в судах восстановления права проживания в них. Вдруг оказалось, что покупатели «вторички» не застрахованы от получения обременения в виде нежданного жильца. Эксперты высказывают опасения, что механизм принудительного вселения будет использован квартирными рейдерами.
В России формируется судебная практика, когда лица, отказавшиеся от приватизации с 1993 по 2005 год, начали восстанавливать в суде свое право на пользование жилплощадью. И некоторым это удалось. Известно, как минимум, о двух судебных решениях, принятых в Екатеринбурге, когда право проживания в квартире было восстановлено.
Ирина Завьялова, исполнительный директор ЦН «Северная казна»:
«Именно в этом году практика очень активная, когда люди восстанавливают свое право на проживание в квартирах, которые со временем были проданы новым собственникам не один раз. Суды, конечно, каждый случай в отдельности рассматривают, но в принципе, восстанавливают в правах. Судебных решений сейчас достаточно. Мы смотрели по России решения, которые находятся в открытых источниках, это от 10 до 15 решений. Это только те, которые есть в общем доступе».
В случае вынесения судебного решения в пользу истца, собственнику и нежеланному жильцу предстоит самостоятельно определить порядок пользования жилым помещением. Если полюбовно у них договориться не получится (а следует ожидать, что не удастся никогда) – порядок определит суд. В случае если в квартире несколько комнат, в распоряжении квартиранта может оказаться целая комната. Если комната в квартире всего одна – решить вопрос будет значительно сложнее.
Артем Денисов, управляющий партнер ЮК «Генезис»:
«В силу ст. 247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия – в порядке, устанавливаемом судом.
Далее давайте обратимся к п. 12 Постановления Пленума ВС РФ от 24 августа 1993 года N 8 "О некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации". В нем говорится, что выделение участнику общей собственности на приватизированную квартиру его доли допустимо, если имеется возможность передачи не только жилых но и подсобных помещений (кухня, коридор, санузел и т.д.). При отсутствии такой возможности суд по просьбе истца определяет порядок пользования квартирой».
Как будут разделены обязанности по оплате счетов и налога на недвижимости – еще один вопрос. В соответствии с Гражданским кодексом РФ, владельцы долей квартиры должны производить выплаты в соответствии с размером их долей. Однако в данном случае, человек, восстановленный в правах на проживание, не имеет права на долю собственности. Таким образом, права у него появляются, а обязанности – нет.
По мнению риэлторов, принудительное вселение в квартиру может стать инструментом в руках аферистов, которые станут шантажировать фактом своего присутствия хозяев квартиры. И, несомненно, владельцы жилья будут готовы пожертвовать некоторой суммой, лишь бы выдворить нежданных постояльцев. Впрочем, если откупиться и получится, право проживания в квартире у шантажиста все равно останется.
Ирина Завьялова, исполнительный директор ЦН «Северная казна»:
«Это коллапс, по сути, законодательства. В законодательстве закреплено, что данные пользователи, действительно, сохраняют право проживания, даже если отказались. Они отказались только от права приватизации, а от права пользования помещением нет. И даже если бы они отказались, это право за ними сохранено законодательством».
Застраховаться от покупки жилья «с сюрпризом» теперь, как выясняется, невозможно. Восстановить историю квартиры – поднять информацию обо всех проживающих, отказавшихся от приватизации и их родственников с 1993 по 2005 годы, проблематично, если, вообще, реально. Титульное страхование добросовестным приобретателям в данном случае также мало чем поможет. Ведь новый жилец не претендует на владение долей жилплощади, право собственности полностью остается у нового хозяина жилья. Правда, незнакомый человек, фактически, будет распоряжаться чужим имуществом, как своим собственным.
В настоящий момент ведется консолидированный поиск решения проблемы риэлторским сообществом вместе с государственными структурами и юридическими компаниями. А учитывая размах приватизации жилья в России, появление нежданных жильцов может принять массовый характер.
Автор: Евгения Курмачева
