Обзор рынка: сентябрь

До сентября активность покупателей оставалась на высоком уровне. За первые восемь месяцев 2012 года количество сделок с жильем превзошло прошлогодний исторический рекорд за тот же период. Однако осенью ситуация заметно изменилась. По данным Росреестра по Свердловской области, в сентябре количество сделок упало на четверть.

Гистограмма 1. Сравнение количества сделок в августе и сентябре 2012 гг.

Гистограмма 2. Сравнение количества сделок в сентябре 2011 и сентябре 2012 гг.

В выборку из статистики ведомства Росреестра были включены договоры передачи жилья в собственность граждан, купли-продажи и мены (в том числе с участием ипотеки), участия в долевом строительстве (в том числе с участием ипотеки) и договоры, зарегистрированные по иным основаниям. В представленных расчетах не были учтены договоры дарения, наследства и ренты.

Цены

По оценке аналитиков УПН, цены достигли той отметки, после которой покупатели ни психологически, ни материально будут неспособны купить жилье. По мнению Михаила Хорькова, члена аналитической группы УПН, цены уже стали непреодолимым барьером для покупателей. И в краткосрочной перспективе произойдет падение покупательского спроса. Эта теория находит отклик в практике риэлторов и, некоторые даже усматривают в высоком темпе цен признаки «мыльного пузыря».

Ирина Зырянова, управляющий директор «Бюро недвижимости Зыряновой»:

«На первичном рынке произошел резкий рывок цен. Например, наши клиенты покупали жилье у строительной компании «Х». В августе на этапе котлована двухкомнатная квартира стоила 3,2 млн. Клиенты подали заявку. В начале сентября из отдела продаж позвонили и сказали, что квартира уже стоит 3,85 млн. Покупатель сказал, что он не готов к покупке на таких условиях, отказался покупать.
Что касается вторичного жилья, то собственники ориентируются на цены квартир в новостройках. Хотя бы потому, что многие хотят обменять свое старое жилье на новое, и они поднимают цены на свои квартиры. Рынок искусственно подогревается».

В пользу версии об искусственным подогреве рынка говорит относительно активное повышение цен в короткие сроки до уровня 2007-08 гг, когда цены достигли своей вершины. Более того, в центре города средняя стоимость квадратного метра переросла докризисные показатели на 7%. Ежемесячно, жилье в Екатеринбурге дорожает на 0,8%, с начала года рост цен составил 7,5%. В настоящий момент, по подсчетам УПН, в среднем квадратный метр жилья в Екатеринбурге стоит 68 650 тыс. рублей.

Ирина Зырянова, управляющий директор «Бюро недвижимости Зыряновой»:

«Можно сказать, что цены достигли максимума, если сравнивать с докризисными 2007-08 годами, когда они достигали пика. Для сравнения, однокомнатные квартиры в районе УНЦ в то время продавались за 2,8-2,9 млн, сейчас они стоят столько же и даже больше – до 3,1 млн доходит».
 

График 3. Средняя стоимость квадратного метра жилья в Екатеринбурге

Впрочем, некоторые риэлторы считают, что до «психологической отметки» еще далеко. По мнению части экспертов, придерживающихся этой версии, покупатели сегодня предпочитают не откладывать решение о покупке до лучших времен.

Игорь Обухов, директор АН «Антей»:

«Если цена не соответствует спросу, то она корректируется. Психологическая отметка, после которой покупать перестанут, еще не достигнута. Я не заметил, что спрос пошел на спад. И к снижению спроса предпосылок не вижу. Думаю, что ценовая ситуация в ближайшее время останется стабильной. Рост цен будет плавным, примерно в темпах инфляции».

В качестве рыночного термометра риэлторы используют данные рынка Москвы, утверждая, что между центром и регионами прослеживается прямая зависимость.

Виктор Кац, исполнительный директор АН «ЛиКом»:

«Для нас один из показателей, вернее ориентиров – Москва. Как только там останавливаются цены, так это все докатывается до нас. Интервал составляет примерно два месяца. А в Москве цены пока что растут».

 

Некоторые участники рынка уверены, что темп роста цен может даже ускориться, если покупатели станут активнее «голосовать рублем».

Александр Бабичев, директор РК «Проспектъ»:

«Я не вижу темпов роста цен, которые существенно уменьшали бы спрос. Все в рамках обычных показателей. Сегодня нет явных предпосылок ни для увеличения стоимости жилья, ни для её снижения. Хотя есть стойкое ощущение, что цены очень хотят идти вверх, но рынок им не дает. В какой-то мере это связано и с ожиданием второй волны кризиса, что к нашему рынку имеет опосредованное отношение».

Впрочем, эксперты не исключают, что спрос на недвижимость может снизиться. И в качестве основной причины видят не столько стремительно растущие цены, а экономический кризис в Европе, который может нанести удар по российской системе кредитования.

Виктор Кац, исполнительный директор АН «ЛиКом»:

«Если в 2008 году порядка 40% сделок было ипотечных, то на сегодняшний день, по нашей оценке, не менее 70% сделок совершается с участием ипотеки. А в нашем агентстве ипотечных сделок даже больше – около 80% в общем объеме. Цены «надулись», в основном, потому, что банки легко кредитуют. Учитывая долговой кризис в Европе (а многие наши банки занимают деньги там) европейские банки вполне возможно начнут сокращать объемы кредитов. Российские банки будут вынуждены снижать количество выдаваемых кредитов, в том числе и жилищных. Возможно, что уже в начале следующего года или весной меньше людей сможет участвовать в покупке жилья».

Ипотека

Лидеры ипотечного кредитования повысили ставки. С 3 сентября 2012 года ставки на ипотечные кредиты АИЖК увеличились на 0,5%-1,5%. До этого момента, еще в августе, ставки повысил Сбербанк. В следующий раз Сбербанк сделал это уже через два месяца – в начале октября. Впрочем, риэлторы и ипотечные брокеры уверяют – желающих взять жилищный кредит из-за этого меньше не стало.

Елена Мяло, директор УБК «Магазин ипотеки»:

«Изменение процентных ставок произошло как у крупных игроков, так и в коммерческих банках. В сентябре произошли все самые крупные повышения ставок. Рост ставок составил от 0,5 до 0,7%. В настоящий момент для вторичного жилья процентная ставка составляет от 11,5% до 13,5%, в редких случаях – 14%, если первый взнос совсем маленький. На новостройки, если дом будет сдаваться чуть позже 2014 года, ставка будет 14%. Если дом будет сдаваться до конца 2013 года, дом «подходит» под программу «Ипотека с государственной поддержкой», то на период строительства ставка будет составлять 13,5%, а потом снизится до 11%. Ипотечных сделок меньше не стало. При увеличении процентной ставки на 0,5% (при покупке квартиры стоимостью 2 млн) ежемесячный платеж вырос на 300 рублей. Люди, которым необходимо решить жилищный вопрос, конечно, соглашаются на эти условия».

Впрочем, по данным Росреестра, сделок с участием ипотеки в сентябре все-таки стало меньше. По сравнению с августом, общее количество сделок в первый месяц осени сократилось на 28,2%. Некоторые сделки были отложены из-за изменений в документообороте госучреждений. Из БТИ в Кадастровую палату была передана не вся информация об объектах капитального строительства, и поэтому возникали сложности с получением кадастрового паспорта, который в некоторых случаях требуют банки.

Гистограмма 3. Сравнение количества сделок с участием ипотеки в августе и сентябре 2012 гг.

По мнению экспертов, в этом году ипотечные ставки вырастут еще, несмотря на то, что стоимость кредитов увеличилась практически во всех кредитных организациях.

Объем предложения

Объем предложения «вторички» в сентябре сохранялся на высоком уровне. С начала года прирост составил 34%, причем, в основном это однокомнатные и двухкомнатные квартиры, которых стало в базе УПН больше на 61% и 49% соответственно. В настоящий момент в базе УПН числится 6856 объектов. И, по словам риэлторов, предложение полностью уравновешено спросом.

Диаграмма 1. Объем предложения вторичного жилья по сегментам: одно-, двух-, трех- и четырехкомнатные квартиры

По словам участников рынка, несмотря на большое количество невостребованных предложений, рынок за последнее время существенно пополнился качественными объектами, правда, дорогими.

Пока база «вторички» увеличивалась, в октябре в продажу были объявлены девять новых объектов. Причем, три жилых комплекса находятся не в Екатеринбурге, а городах-спутниках. Еще три объекта будут возведены в отдаленных районах, и только два дома появятся в первом ценовом поясе.

В сентябре было объявлено о старте продаж следующих жилых комплексов: