Для проверки юридической чистоты квартиры покупатели обращаются к риэлторам, нотариусам и адвокатам. В процессе проверки документов особенности бытового характера отступают на второй план. А зря, ведь именно не поддающиеся контролю правового поля особенности рекомендуется исследовать не менее тщательно. Риэлторы вспомнили множество примеров из практики, и рассказали, к чему нужно быть готовым при покупке «вторички». Редакция портала metrtv.ru начинает цикл публикаций о неюридических подвохах вторичного жилья.
Хорошие соседи, счастливые друзья
Неудачное соседство – основная причина головных болей и разочарований в новой квартире. Специалисты по недвижимости в большом количестве вспоминают примеры, когда новоселы оказывались вовлеченными в конфликт с соседями.
Павел Маслихин, первый заместитель генерального директора ЦН «Северная казна»:
«Когда покупают квартиру, почему-то многие не задумываются о том, кто живет по соседству. А когда вселяются в квартиру, выясняется, что у тебя музыка за стеной до шести утра, кричат дети, лают собаки, течет с потолка и прочее. Один наш клиент попал в такую ситуацию. Был сделан прямой обмен, и женщина, с которой менялись, при осмотре квартиры заметила, что там очень тихо. В тот момент клиент на эту фразу внимания не обратил, а в дальнейшем, когда переехал, понял к чему она. С левой стороны соседи были шумные. Сверху музыка гремела до утра, с сантехникой были проблемы – квартиру несколько раз затапливали. Выручил случай – соседи вскоре сменились».
Одна из распространенных причин продажи квартиры – нарушение соседями правил общежития. И от этого не застрахованы жители новостроек даже класса бизнес и элит. История случилась с жителями последнего этажа жилого комплекса бизнес-класса в центре Екатеринбурга. Квартиру приобрела молодая семья с ребенком. Пара и не подозревали о том, что чердак находится в аренде. Сверху оказалась фотостудия, где для достижения определенных эффектов использовалась вода. Комната для аквасъемки, так называемая «мокрая зона», была размещена над детской. Качественной звукоизоляции между жилым этажом и техническим помещением не было, и в детской был постоянно слышен звук льющейся воды. А это, согласно исследованиям психологов, почти китайская пытка. Кроме того, коллектив студии оказался настолько дружен, что расставаться сотрудники и сотрудницы не желали ни днем, ни ночью.
Решать проблему с таким поведением соседей нужно только путем обращения в жилищную инспекцию. Как отмечают специалисты, согласовать размещение мокрой зоны над жилым помещением практически невозможно. Инспектор выявит нарушение и обяжет собственника его устранить. Если музыка и звуки вечеринки доносятся после 23.00, есть повод позвонить участковому.
А вот у фигурантов следующей истории обращаться в государственное ведомство нет оснований. Семейная пара приобрела квартиру в недавно сданной новостройке. По заверению застройщика, класс возведенного объекта был не ниже чем «комфорт». Однако собственникам проживание в новой квартире комфортным не показалось – через вентиляцию в квартиру пробрались клопы. Выяснилось, что дом был построен на месте бараков, жителям которых предоставили квартиры в этой новостройке. Видимо, из деревянных строений переехали абсолютно все обитатели.
Коммунальный рай без забот и хлопот
Изношенные трубы и неприятный запах горячей воды может испортить настроение новым собственникам квартиры. С этим можно только смириться, ведь не секрет, что изношенные коммуникации – бич некоторых районов Екатеринбурга. Но как быть, если дом не обеспечен горячей водой в принципе?
Игорь Обухов, директор АН «Антей»:
«Покупатели выбирали квартиру летом. Собственник объясняет отсутствие горячей воды очередной опрессовкой труб. Потом выясняется, что горячей воды в этом доме в принципе нет. Горячее водоснабжение не подведено к дому. Такое бывает в старых домах и некоторых не очень старых многоквартирных домах, до которых в свое время не дотянули коммуникации. В таких объектах зимой горячую воду включают совместно с контуром отопления, а летом ее, разумеется, нет. Но нужно понимать, что в холодное время года горячая вода малопригодна для использования – она техническая, грязная. У новоселов был один выход – установить водонагреватель холодной воды».
На этом список возможных скрытых дефектов не заканчивается. Покупателям становится особенно обидно, когда проблема всплывает в проверенном месте, которое перед покупкой сомнений не вызывало.
Игорь Обухов, директор АН «Антей»:
«Купили квартиру в трехэтажном реконструированном доме по очень привлекательной цене. Согласно справке БТИ, в доме железобетонные перекрытия. При последующем ремонте и вскрытии полов выяснилось, что перекрытия деревянные. Через два года деревянных перекрытия прогнулись, и управляющая компания известила собственника о необходимости ремонта – установлении дополнительных опор».
Квартиры с темным прошлым
Все тайное становится явным. Жизненные обстоятельства и привычки прежних владельцев квартиры, которые становятся известны новоселам, заставляют по-новому взглянуть на приобретенную жилплощадь.
Павел Маслихин, первый заместитель генерального директора ЦН «Северная казна»:
«В квартире когда-то проживала женщина, у которой были психические отклонения – она постоянно била градусники в определенном углу. Ртутные шарики скапливалась под деревянной половицей. Когда новые собственники делали ремонт в квартире, увидели, что там скопилось много ртутных паров. Пришлось делать демеркуризацию помещения. Только тогда они поняли, почему в новой квартире у них было плохое самочувствие, головные боли».
Известие о смерти бывших жильцов в продаваемой квартире не раз заставляло покупателей переключиться на другие варианты. Риэлторы, сопровождающие сделку со стороны продавца, советуют своим клиентам не распространяться о подобных обстоятельствах, поскольку на впечатлительных покупателей такая информация может сильно воздействовать. В агентствах недвижимости были случаи, когда покупатели, узнав о прошлом квартиры, хватались за голову.
В одном из агентств был случай. Квартира была унаследована после смерти владельца. Наследники сдавали квартиру в аренду, а через три года решили продать. Покупателю после совершения сделки соседи рассказали о том, что бывший хозяин квартиры повесился в одной из комнат. Новому владельцу мысль о суициде прежнего хозяина не давала покоя. Мужчина начал предъявлять претензии экс-владельцам. Надо отметить, совершенно необоснованные. История закончилась тем, что покупатель все-таки смог смириться с этим фактом и остался жить в квартире.
Фигурантка следующей истории сетовала на присутствие нечистой силы в приобретаемой жилплощади. Что происходило в квартирах, которые приобретала эта одинокая женщина, неизвестно. Но риэлторы относились к рассказам клиентки с пониманием и помогали ей неоднократно менять квартиру.
Виктор Кац, исполнительный директор АН «ЛиКом»:
«В нашем агентстве был анекдотический случай. К нам обратилась клиентка, желающая приобрести квартиру. В первой купленной квартире ей начали чудиться посторонние звуки, она говорила, что что-то происходит – барабашки стучатся, домовой топает. После этого мы помогли сменить ей квартиру. Через два месяца женщина снова обратилась в наше агентство, сказала, что жить в новой квартире невозможно – по ночам кто-то ходит и гремит посудой на кухне. Эту квартиру мы снова продали и подобрали другую. Она через полгода обратилась снова, история была практически такая же. К нам у нее никаких претензий не было, с юридической стороны сделки были чистыми, но мы ей три раза меняли квартиру».
Впрочем, бытовые минусы квартиры не всегда разочаровывали покупателей. История знает примеры, когда неприятные особенности жилья покупателями даже приветствовались.
Сергей Бузунов, генеральный директор АН «Метрополия»:
«Хозяева квартиры, завзятые садоводы, находясь длительное время за границей, решили ее продать. В этом им помогал родственник. Когда мы с ним впервые пришли осматривать помещение, то сразу подумали, что эту квартиру нам никогда не продать – в помещении стоял отвратительный запах, вонь, паркет полностью сгнил. Выяснилось, что перед отъездом, собственники разложили на деревянном паркете свежую капусту из собственного огорода, которая протухла вместе с деревом. В местах, где лежала капуста, вместо пола зияли дыры. Самое удивительное, что эту квартиру купили на первом и единственном просмотре – стоимость была ниже рынка. В итоге все остались довольны».
Анекдот и не только
Для того чтобы покупатель получил квартиру от прежних собственников с оговоренным набором мебели и техники, составляется акт приемки-передачи. Еще несколько лет назад такой практики не было, и риэлторы сталкивались с тем, что собственники забирали из квартиры все что могли. В том числе, вывозилась сантехника, разбиралась встроенная мебель, снимался паркет. Сейчас расчетливые продавцы идут другим путем – меняют дорогостоящие предметы на дешевые аналоги после регистрации сделки.
Алексей Пузырев, брокер по недвижимости АН «Линк»:
«Если акт приема-передачи имущества с подробным описанием не составлен, то получается, что собственник продал только стены. Так что если он заберет все имущество, никаких претензий ему предъявить нельзя. Если акт все-таки составлен, но недостаточно подробно, без указания артикулов и наименований, то у прежних владельцев появляется возможность заменить имущество. Стояла, например, хорошая сейфовая дверь, а поставили плохонькую китайскую, за две тысячи рублей, да еще и подержанную – к сожалению, не всегда можно рассчитывать на простую человеческую порядочность, лучше подкрепить факт сделки документально».
Некоторые продавцы квартир умудряются вывезти не только собственное имущество при переезде, но и прихватить кое-что из вещей въезжающих в квартиру новоселов. Не так давно на городском форуме покупатель квартиры с возмущением писал о том, что через три дня после переезда, когда замок еще не был сменен, кто-то беспрепятственно проник в квартиру и вынес все ценные вещи.
Где эта улица, где этот дом?
В некоторых случаях действия продавца квартиры очень хочется назвать мошенничеством. Впрочем, есть ли в их трюках состав преступления – вопрос. Если невнимательный покупатель попадается на уловку продавца, никого кроме себя винить не приходится.
Павел Маслихин, первый заместитель генерального директора ЦН «Северная казна»:
«Доходит и до того, что на соседних домах меняют адреса. Покупатели приходят, например, в дом №13, квартира №3. Это квартира в хорошем состоянии, с ремонтом, в новом доме. Подписывается договор, сделка регистрируется. А потом уже выясняется, что купили они не квартиру в новостройке, которую им показывали, а в соседнем бараке. Такая схема была распространена в Санкт-Петербурге, в Екатеринбурге таких случаев, насколько мне известно, не было».
Риэлторы советуют покупателям заблаговременно ознакомиться с документами. Большая на бумаге квартира может в действительности оказаться не такой уж большой.
Игорь Обухов, директор АН «Антей»:
«Об этом случае мне рассказали клиенты. Это произошло, когда они приобретали квартиру без агентства недвижимости. Они нашли объявление, договорились о показе, квартира их устроила, они вышли на сделку. Документы увидели только в Росреестре. Только там они рассмотрели, что заявленная в рекламном объявлении площадь была на 2кв. м больше, чем в действительности. А это немало при нынешних ценах на жилье. Покупатели чуть не переплатили 100 тыс. рублей. В результате переговоров продавец все-таки снизил цену».
***
Настраиваться на покупку жилья «с сюрпризом» заранее не стоит. Но попытаться лично выявить возможные особенности квартиры лишним не будет. Вот некоторые способы:
– при осмотре квартиры обратить внимание, есть ли на стенах, кафеле или паркете следы грибка или насекомых;
– приехать и еще раз осмотреть подъезд и двор самостоятельно, без хозяина квартиры;
– побеседовать с бабушками у подъезда (им известно больше, чем госорганам);
– изучить форум соседей (если у дома он есть), где можно узнать о проблемах дома и конфликтах жильцов;
– найти информацию о возможном строительстве во дворе (градостроительный план города, публикации СМИ и проч. источники).
И еще. На вторичном рынке сегодня предлагается множество вариантов. Нужно только правильно выбрать.
Автор: Евгения Курмачёва
