Залог покупке не помеха?

Для сравнения, в прошлом году на продажу было выставлено вдвое меньше квартир, за которые еще не до конца выплачен ипотечный кредит.  «Наводнение» рынка залоговыми квартирами риэлторы объясняют повышением уровня жизни и желанием улучшить жилищные условия. 

 

 

«Сейчас ипотечные квартиры продают в основном потому, что хотят улучшить жилищные условия. Например, однокомнатную квартиру купили, осталось немного по кредиту выплатить, а хочется уже двухкомнатную квартиру. Некоторые берут новую ипотеку с закрытием существующего кредита. Большинство таких квартир сегодня продается с небольшим долгом по ипотеке». 

 

 

 

 При продаже залоговой квартиры заемщику нужно быть готовым к финансовым потерям. К примеру, в июле 2009 года была оформлена в ипотеку на 20 лет с первым взносом 15% однокомнатная квартира в 45 квадратов. По данным УПН, средняя стоимость квадратного метра жилой недвижимости на тот момент составляла примерно 56 000 руб. Значит, 45-метровая квартира стоила около 2,5 млн рублей. Ипотечная ставка по рублевым кредитам в середине  2009 года была на уровне 16,72%. Таким образом, к июлю 2012 года заемщик бы выплатил банку 876 тыс. рублей, а всего за квартиру – 3,4 млн руб. Но в сегодняшних рыночных реалиях стоимость  аналогичных квартир составляет 2,9–3,3  млн рублей в зависимости от района. В этом случае маловероятно, что доход от продажи покроет расходы собственника на покупку квартиры и выплату ипотечного кредита. Убыток может составить до полумиллиона рублей. 

 

 «Конечно, кто-то может продать залоговую квартиру, чтобы выиграть на росте цен. Это относится к тем, у кого был большой первоначальный взнос. Например, если кредит был оформлен в 2011 году, когда ставки были невысокими, то удачно перепродать квартиру можно было бы через полгода. За шесть месяцев произошел серьезный рост цен. А если первоначальный взнос был всего 10%, процентной ставка высокая,  платежи по кредиту огромные, то выгоды от продажи не будет». 

Залоговые квартиры пользуются вниманием покупателей, как минимум, по двум причинам. Во-первых, на рынке жилья в Екатеринбурге сейчас дефицит качественного предложения. Поэтому некоторые покупатели готовы пойти на компромисс ради «интересного» варианта.

 

 

«Прайсы переполнены, но выбрать объект очень сложно. Потому что требования к жилью у покупателей возросли. А сегодня качество оставляет желать лучшего, да и цены не соответствуют качеству. Увеличился срок поиска объекта. Сейчас покупатель просматривает порядка 30 объектов прежде, чем что-либо выбрать».

 

 

 

 

 

 

Во-вторых, некоторых покупателей прельщает наличие практически новой встроенной бытовой техники и мебели, которая остается после прежних хозяев. Если стоимость квартиры сравнима с аналогичными вариантами, то этот фактор может стать решающим при принятии решения о покупке.

 

У сделок купли-продажи залоговой недвижимости есть особенность – кредит должен быть погашен, прежде чем квартира поменяет хозяина. В большинстве случаев покупатель гасит ипотеку за продавца-заемщика. Впрочем, далеко не во всех банках можно одновременно снять обременение с квартиры и подать договор купли-продажи на регистрацию. Для снятия долгового обязательства иногда требуется несколько недель. Некоторые продавцы успевают передумать и отказаться от сделки.

 

 «Если закладная находится в депозитарии в Екатеринбурге, то после погашения кредита ее могут выдать в течение дня. Договор можно сразу же нести в Регистрационную службу и подавать заявление на снятие обременения.  Но если закладная находится в другом городе, например в Москве, то покупатель вносит аванс заранее, закрывает кредит и ждет получения закладной. Для покупателя это – риск, потому что он своими деньгами закрывает чужой долг, а если продавец  недобросовестный, то он может передумать продавать квартиру».

В таком случае покупателю придется добиваться восстановления справедливости в суде. В Екатеринбурге такие случаи уже были.

 

«Клиент нашего агента собирался купить заложенную квартиру. Продавец воспользовался деньгами, погасил кредит, а потом отказался продавать. В том случае предварительный договор о намерениях не был заключен, деньги были переданы по авансовому соглашению в агентство недвижимости, которое представляло сторону продавца. Собственник продал квартиру другому человеку и вернул аванс, которым погасил ипотеку. Мы подали исковое заявление в суд, в результате пострадавшей стороне была присуждена компенсация. Но это заняло около двух месяцев, люди потеряли время и возможность купить жилье за ту сумму, за которую намеревались».

 

Эксперт пояснила, что в случае, если бы предварительный договор  купли-продажи тогда был заключен, у покупателя была бы возможность в суде требовать продавца исполнить обязательства по договору – продать квартиру.

 

Есть еще один способ минимизировать риск расторжения сделки купли-продажи после погашения ипотеки за продавца. Задаток может уберечь покупателя. Если продавец откажется от сделки, то ему придется возвращать покупателю задаток в двойном размере. Если по каким-то причинам откажется покупатель – задаток останется у продавца. Впрочем, на рынке недвижимости Екатеринбурга задаток, по утверждению риэлторов, «не прижился». Вместо него используется всегда аванс, который в случае изменения планов одной из сторон возвращается покупателю.

 

Существует несколько способов продажи залоговой квартиры: 

 

1. Найти покупателя и погасить кредит за его счет, а потом заключить договор купли-продажи.

 

Продавец самостоятельно или с привлечением риэлтора ищет покупателя. Подписывается авансовое соглашение, в соответствии с  которым  покупатель вносит за собственника-заемщика оставшуюся по кредиту сумму. Банк снимает обременение, а собственник получает чистое свидетельство из ЕГРП. После этого, подписывается договор купли-продажи, который регистрируется в управлении Росреестра. 

 

2. Заключить трехстороннее соглашение: заемщик – банк – покупатель. 

 

О намерении продать квартиру заемщик сообщает банку. В этом случае оформление документации полностью берут на себя сотрудники кредитующей организации. 

 

 

«Если клиент по каким-либо причинам изъявил желание продать квартиру из-под залога, то мы идем навстречу. Мы разговариваем с покупателем и предупреждаем о сроках. Средства перечисляются на счет продавца (нашего клиента), пишется заявление о полном погашении, на следующий день мы выдаем закладную и клиент сам снимает обременение и оформляет документы на нового собственника. Это единственная схема, которую мы используем». 

 

 

 

 

 

Для ускорения продажи привлекаются специалисты по недвижимости, а квартиру выставляют на залоговую витрину банка, если она есть.

 

Покупатель может приобрести квартиру за собственные средства или в ипотеку, оформленную в том же банке. Таким образом, предмет залога остается у банка, меняется заемщик. Кредит оформляется на действующих в банке условиях. 

 

3. Продать залоговую квартиру с аукциона.

 

Этот способ используется только банками и в случае, если заемщик нарушает условия кредитного договора, например, длительное время не вносит платежи и не выходит на связь. Для того чтобы у банка появилось право продать квартиру без согласия клиента, подается исковое заявление. А пока будет идти судебное разбирательство, штрафы и пени будут увеличиваться. Залоговые квартиры редко пускают «с молотка», так как аукцион не выгоден ни заемщику, ни банку – стоимость квартиры может быть занижена, и продажа не компенсирует финансовые потери. 

 

***

Сегодня залоговые квартиры – один из существенных компонентов структуры предложения  вторичного рынка. Несмотря на риск столкнуться с недобросовестным продавцом, покупатель может быть спокоен за юридическую сторону. Залоговая квартира является «чистой» – объект полностью проверен кредитующей организацией. Безопаснее всего покупать залоговую квартиру напрямую через банк (где снятие долгового обязательства может быть произведено одновременно с подачей договора купли-продажи в регистрационную палату) или с аукциона.