Нотариусы будут включены в процесс оформления сделок с недвижимостью. Соответствующие поправки в Гражданский кодекс были одобрены Госдумой в первом чтении в конце апреля. По логике законодателей обязательное обращение граждан к нотариусам благоприятно скажется на рынке недвижимости – совершение сделок станет абсолютно безопасным. Однако риэлторы к нововведениям относится скептически. Они уверены, это обернется новыми сложностями: в кабинеты нотариусов выстроятся огромные очереди, которые по времени ожидания превзойдут очереди в Росреестр, а в требованиях нотариусов не будет единообразия.
Хорошо забытое старое
Участие нотариусов в сделках с недвижимостью было обязательным вплоть до конца 90-ых годов. В 1996 году была введена вторая часть Гражданского кодекса РФ, где впервые прописали правила составления различных видов договоров. Позже был принят закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», который вводил новый механизм учета и защиты прав на недвижимое имущество. Тогда появился Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество (ЕГРП). С появлением новой правовой базой, с 1998 года, для регистрации сделки с недвижимостью достаточно было самостоятельно составить договор.
Сегодня нотариальное удостоверение необходимо только при подписании завещания, а также договоров о залоге и ренты. В остальных случаях обращение к нотариусам носит добровольный характер. И как показывает практика, добровольно обратиться за услугами нотариусов желают немногие. Причина – высокая стоимость.
Виктор Кац, исполнительный директор АН «ЛиКом»:
«С помощью нотариусов проходят единицы сделок. Для примера, в 2011 году ни в одной сделке нашего агентства не участвовал нотариус (кроме удостоверений доверенностей). Как и в 2010. Клиенты не готовы идти к нотариусам – так как необходимо платить процент от суммы, указанной в договоре».
По статистике Российской Гильдии Риэлторов, в России лишь 2,5% сделок заключаются с участием нотариусов.
Суть законодательной инициативы
В соответствии поправками в ГК РФ, предполагается, что у нотариуса появится множество новых обязанностей, которые будут начинаться сбором пакета документов и заканчиваться выдачей документов гражданам после регистрации сделки в Управлении Росреестра. Помимо того, что нотариус должен будет самостоятельно собирать пакет необходимых документов, он будет проверять их юридическую чистоту. Для этого полномочия расширят, в частности, обеспечат доступ нотариусов к информационным базам госслужб, в том числе и к Единому государственному реестру прав (ЕГРП). В настоящий момент обязанность по проверке юридической чистоты документов возложена на Росреестр. И нотариус, по задумке законодателей, должен взять на себя часть государственных функций. В Росреестре надеются, что если эта обязанность будет переложена на нотариусов, специалисты государственного ведомства будут не так загружены.
Марина Черкасова, начальник отдела координации и анализа деятельности в учетно-регистрационной сфере Управления Росреестра по Свердловской области:
«Правовую экспертизу документов будет проводить не регистратор Управления Росреестра, а непосредственно нотариус. Сотруднику Росреестра останется только внести запись в реестр, проверить, нет ли ограничений, обременений и на этом основании выдать свидетельство. Пока все это в проекте. Полностью ли будет отдана обязанность по проведению правовой экспертизы или поделена с Росреестром, не ясно. Когда пределы обязанностей будут разделены, думаю, легче будет всем, в том числе, Росреестру. Как представитель Росреестра, я уверена в этом. Планируется, что по нотариальным сделкам отвечают нотариусы, в суды они будут ходить».
Кстати, ранее риэлторское сообщество выходило с инициативой наделить этим полномочием агентов по недвижимости, так как, по мнению риэлторов, Росреестр свел эту процедуру к пустой формальности, и для проверки чистоты сделки с недвижимостью требовалось еще одно независимое звено с определенными полномочиями.
Рустем Галеев, исполнительный директор УПН:
«Мы полагаем, что эту работу (проверку юридической чистоты,
– Прим. ред.) должен кто-то качественно делать. В свое время мы прорабатывали законопроект о риэлторской деятельности, предлагали наделить риэлторов правом запрашивать необходимые сведения. Сегодня риэлторы проверяют юридическую чистоту документов, пользуясь своими личными связями, то есть тем же, чем может воспользоваться сам гражданин. Если нотариус получит возможность проверять всю информацию, вероятность оспаривания сделки в суде будет сведена к минимуму».
Законопроект предусматривает ответственность нотариуса в случае ошибки. Если обычная страховка не покроет всего ущерба (в Свердловской области минимальный размер страховой выплаты по персональной страховке нотариуса – 1 млн руб.), нанесенного пострадавшим из-за халатности нотариуса, то потери будут возмещены из средств гарантийной кассы, которая будет создана при Федеральной нотариальной палате России. Заметим, что до сегодняшнего дня в Свердловской области не было ни одного признанного страхового случая.
Предполагается, что расчеты между сторонами сделки будет безналичными. Проект закона о нотариате предполагает, что в будущем любые расчеты по желанию сторон можно будет производить через счет нотариуса, куда будут поступать платежи до исполнения обязательств.
Еще одна обязанность – передача документов на регистрацию в Управление Росреестра. Впрочем, это полномочие для нотариусов не ново – с 2010 года они вправе предоставлять на регистрацию прав нотариально удостоверенные договоры. Но если сегодня для этого нотариусам необходимо стоять в общей очереди, то в будущем предполагается, что будет возможность отсылать и получать документы в электронном виде.
Цена вопроса
По словам министра юстиции РФ Александра Коновалова, на услуги нотариусов будут установлены «экономически оправданные тарифы, которые не должны ввиду своего размера восприниматься гражданами и участниками оборота как необоснованное бремя расходов». Можно предположить, что корректировка тарифов будет сделана в сторону понижения. Впрочем, нотариусы снижения комиссии не ожидают.
Валентина Андреева, нотариус:
«Тарифы, разумеется, будут изменены. Но как – остается вопрос. Я не думаю, что оплата услуг будет ниже. Вряд ли доход нотариусов упадет. По нотариальному удостоверению сделок предполагаются адекватные тарифы».
В настоящий момент тарифы закреплены в Налоговом кодексе. При заключении сделки с объектом недвижимости стоимостью менее 1 млн комиссия нотариуса составляет 1% от стоимости объекта, указанной в договоре. А при стоимости объекта от 1 до 10 млн руб. комиссия вычисляется следующим образом: 10 000 руб. + 0,75% от стоимости объекта. Не составляет труда посчитать, что при реализации квартиры стоимостью 3 млн рублей, комиссия нотариуса составит – 32 500 тыс. руб. Кроме того, отдельной услугой является составление договора. Например, составление договора на отчуждение объекта недвижимости стоит 10 тыс. руб.
Вполне вероятно, что если тарифы не будут снижены, а участие нотариусов в сделках будет обязательным, у граждан появится дополнительный стимул для указания в договоре заниженной стоимости объекта. Чем это грозит покупателю – известно. В случае расторжения сделки или признания ее недействительной, суд постановит вернуть квартиру продавцу, а покупателю – денежную сумму, которая указана в договоре. Расписка с указанием реальной стоимости объекта, которые составляются в этом случае, суд вправе не счесть надлежащим доказательством.
Перспектива снижения тарифов на фоне многократного увеличения объема работы (при полной имущественной ответственности в случае ошибки) оптимизма у нотариусов не вызывает. Очевидно, что у нотариусов и без того при полной загрузке нет стимула принимать таких клиентов. И в личной беседе, некоторые прямо говорят, что будут придираться ко всем документам, чтобы не брать такие дела в работу.
Риэлторы vs нотариусы
До сих пор риэлтор вместе с клиентом подавали документы для регистрации напрямую в Управление Росреестра, а теперь будут отдавать их нотариусам. Казалось бы, для риэлторов разницы большой нет. Впрочем, агенты по недвижимости с этим утверждением не согласны. Работа Росреестра хоть и вызывала некоторые нарекания, но принцип взаимодействия был четко отработан. Чего ждать от нотариусов – пока не понятно.
Александр Шайдюк, директор юридического агентства «Евразия-Дом»:
«Работа регистрационных палат даже в разных районах отличается. Во всех отделениях есть свои нюансы. К примеру, в одном районе не требуется согласие супруга, когда идет переуступка прав аренды на земельный участок, а в другом – требуют в обязательном порядке. В соседних районах запрашиваются разные документы. Это ведь очень важно! Что же говорить про нотариусов? Будет неразбериха. Однозначно, человеческого фактора будет больше».
В 2011 году только с вторичной недвижимостью в Екатеринбурге было совершенно 42 тыс. операций. Всего же за прошлый год общее количество зарегистрированных прав, ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество и сделок с ним в Екатеринбурге составило 238 978. Приемом и выдачей документов для регистрации в Росреестре занимаются 50 специалистов. И эту работу планируется переложить на нотариусов, которых в Екатеринбурге насчитывается 62.
Если представить, что в Екатеринбурге ежегодно будет совершаться 238 978 операций с недвижимостью (как это было 2011 году), а количество нотариусов не увеличится, то каждому специалисту придется регистрировать около 4 000 сделок с недвижимостью в год или 16 сделок в день
Рустем Галеев, исполнительный директор УПН:
«На сегодняшний день, на мой взгляд, нотариусы не готовы к объему работы, который на них обрушится, в случае принятия этого закона. Если мне не изменяет память, в Екатеринбурге 62 нотариуса. Притом, что сегодня нотариусы не сидят без работы. Нотариусы должны будут проверить документы, подать их на регистрацию, забрать, выдать клиенту. Если зайти в любую нотариальную контору – там будет очередь. И если в Росреестре расписан регламент – на каждую сделку отведено 40 минут, для посетителей обеспечены комфортные условия. Сравните это с нашими нотариальными конторами. Большинство нотариусов находится в помещениях площадью 20-25 метров, бывших квартирах. Как туда поместится армия страждущих и жаждущих?».
Нотариусы согласны с тем, что справиться с таким объемом работы буден непросто, но считают, что дело это поправимое.
Валентина Андреева, нотариус:
«Если увеличится количество действий, будет большой поток, с которым нотариусы не будут справляться, то у Нотариальной палаты и министерства юстиции всегда есть возможность увеличить количество нотариусов. У нас достаточно опытных помощников, которые могли бы быть вовлечены в это. Я не вижу проблемы. Справлялись ведь мы раньше, до 2000 года. Тогда тоже было огромное количество сделок, а нотариусов при этом было меньше. Будет ли увеличен штат? Это покажет время. Пока очень трудно сказать, потому что мы пока даже объемов предстоящей работы не знаем. Если будет возможность, конечно, будем увеличивать штат технического персонала. Но опять же, вопрос выбора помещения встанет. Не у всех по размерам помещения есть возможность сильно увеличивать штат. Такого рода проблемы первое время, наверняка, будут».
Между тем, риэлторы замечают, что они проверяют документы на совесть, чего о нотариусах сказать не могут. Риэлторы уверены, что если проверку юридической чистоты передать нотариусам, количество афер на рынке точно не снизится.
Виктор Кац, исполнительный директор АН «ЛиКом»:
«Я более или менее знаю статистику спорных (судебных) дел в г.Екатеринбурге. Количество спорных дел, касающихся недвижимости, в которых участвовали тем или иным образом нотариусы, – больше половины! Сделок, где считается, что риэлторы подставили клиента, – 1 из 10. Это первое. Второе: мы сталкиваемся со сдачей документов на регистрацию, почти во всех пакетах есть нотариальные документы. Это касается, в основном, доверенностей. Больше половины доверенностей содержат ошибки, в том числе и грамматические, которые, порой, мешают совершению сделки. На мой взгляд, этот законопроект не приведет к снижению криминогенности рынка».
Впрочем, у Нотариальной палаты иная статистика. По их данным средний коэффициент спорности в общем объеме сделок с участием нотариусов в Свердловской области составляет всего 0,00038%.
Риэлторов оставят без работы?
С принятием новых поправок в ГК роль риэлторов в сделках купли-продажи недвижимости, скорее всего, cократится. Риэлторы потеряют один из основных козырей – проверку юридической чистоты документов. Кроме того, из их обязанностей будет изъят сбор необходимых документов, подача документов в Росреестр, помощь в проведении расчетов между сторонами. Работа сведется к решению организационных вопросов, считают эксперты.
Между тем, некоторые агентства недвижимости, заранее стараясь обезопасить себя от непроходимых очередей, ищут способы взаимодействия с нотариусами. И некоторые негласные договоренности уже достигнуты. Так одной из риэлторских компаний удалось договориться с нотариусом о том, что юрист агентства недвижимости будет составлять договор и проверять юридическую чистоту документов, а нотариус будет ставить свою подпись на готовом договоре. Такого рода взаимодействие ставит крест на благих побуждениях законодателей, но позволяет не терять риэлтором времени на решении технических вопросов.
***
Планируется, что второе и третье чтение поправок в Гражданский кодекс РФ состоится до конца весенней сессии Госдумы. Вступить в силу закон может до конца 2012 года. Ожидается, что с этого момента совершать сделки с недвижимостью станет безопасно. И дорого.
Автор: Евгения Курмачева
