Доход от сдачи жилья 11,5% годовых. А умеючи можно заработать и больше

По мнению ряда аналитиков, в предкризисные годы около 20% участников долевого строительства жилья вкладывали средства в новостройку, рассчитывая получить прибыль от продажи готовых квартир. Вполне, кстати, цивилизованный вариант инвестиций, распространенный во многих странах (особенно, почему то в Средиземноморском регионе). Но заморозки, случившиеся в период кризиса на строительных площадках Екатеринбурга, отпугнули инвесторов-дольщиков. Ну а готовые квартиры, как объект потенциально выгодного вложения, в наших палестинах популярностью не пользуются. Исполнительный директор Уральской палаты недвижимости (УПН) Рустем Галеев считает, что вложение средств в готовое жилье окупается не менее, чем за 10 лет, что не интересно для инвесторов.

Но мы попробуем составить на этот счет собственное мнение. Согласно данным УПН, в течение последних 12 лет стоимость жилья увеличивалась ежегодно в среднем на 17%. Причем это даже с учетом удешевления жилья в период кризиса. То есть в среднем жилье дорожало темпами в 1,5-2 раза превышающими инфляцию. Стоимость аренды показывала сходную динамику. Скорее всего, в дальнейшем стоимость жилья (и стоимость аренды) будет расти более умеренно. Тем не менее, логично предположить, что рынок недвижимости будет расти с темпами не ниже уровня инфляции.
Согласно прогнозам «Агентства прогнозирования экономики» до 2020 года инфляция в стране будет плавно понижаться с 8,17% до 5,20%. То есть средний показатель будет что-то около 6,5-7,0% в год. Исходя из этого, мы и построим свои расчеты. Сегодняшняя ситуация со стоимостью жилья и с арендными ставками показана на табл. 1. Обратите внимание, в таблице содержаться данные только об однокомнатных квартирах. Именно этот тип жилья наиболее перспективен с точки зрения сдачи в аренду.

ТАБЛ. 1 Стоимость продажи и аренды однокомнатных квартир в Екатеринбурге (данные КБ «Ярмарка»)

Теперь давайте выясним, какой доход могут принести вложения в покупку жилой недвижимости. Причем мы будем учитывать как доход от сдачи жилья в аренду, так и доход за счет удорожания жилья. Для примера возьмем среднестатистическую однушку в центре, стоимостью, согласно таблице, 2,8 млн. руб. При темпах роста цены 7% в год, через 10 лет цена квартиры составит 5,5 млн. То есть, за счет подорожания жилья образовался доход в размере 2,7 млн.

Теперь найдем сумму, которую получит владелец квартиры за эти же 10 лет в виде платы с арендаторов (опять же при учете, что арендная плата будет расти на 7% ежегодно). За первый год размер арендной платы составит 19 000 × 12 = 228 000 руб. Сумма арендных платежей за второй год составит 244 тыс. (228 000 × 7% = 244 000). Ну и так далее. В итоге за 10 лет только за счет арендных платежей владелец жилья получит 3,15 млн. руб.

Итого, человек, вложивший 2,8 млн. в покупку квартиры, за 10 лет получит доход 5,85 млн. Но не забудем о расходах. Во-первых, в течение 10 лет эксплуатации в квартире надо провести хотя бы один косметический ремонт, во-вторых, хорошо бы заплатить налог с дохода. Полный косметический ремонт однушки, если без особых претензий, обойдется в 600-700 тыс. руб. (из расчета 550-600 долл. за кв. м.).

Подоходный налог владелец жилья заплатит только с сумм, полученных в счет аренды (при продаже жилья, находившегося в собственности более 3 лет, НДФЛ не платится). Причем из арендных сумм мы вычтем расходы на ремонт. Значит, налог надо будет заплатить с суммы 2,45 млн. руб. (3,15 –0,7 = 2,45). Размер НДФЛ за все 10 лет составит 0,32 млн. (13% от 2,45 млн.), в результате чистый доход от сдачи жилья в аренду составит 2,12 млн. Но мы уменьшим сумму до 2 млн., из расчета возможных «простоев» квартиры на периоды смены арендаторов, ремонта и т.д.

Окончательный итог: за 10 лет чистая прибыль владельца квартиры (купленной за 2,8 млн.) составит 4,7 млн. руб. Это соответствует доходности 10,5% годовых. Полученный нами показатель доходности вложения в жилую недвижимость можно принять в качестве достаточно условного ориентира. Ведь рынок жилья и рынок аренды могут повести себя совсем не так, как мы предположили. Тем не менее, достаточно показательным можно считать, что покупка некой среднестатистической однушки может дать гипотетический доход, несколько превышающий доход по долгосрочным банковским вкладам. Если же суметь избежать расходов на ремонт (или минимизировать их до предела), то ежегодная доходность составит 11,5%.

И все же, полученный нами результат «в чистом виде» нельзя считать очень уж привлекательным для инвестора. Весьма вероятно, что человек, желающий выгодно вложить несколько миллионов, предпочтет банковский депозит. Пусть доход ниже, но он гарантирован, и мороки меньше. С другой стороны, при определенном стечении обстоятельств прибыль от покупки квартиры может оказаться в разы выше доходности по вкладам. Ведь мы рассматривали некую усредненную ситуацию, тогда как, по мнению экспертов, существуют квартиры, способные принести владельцу ощутимо больший доход, чем «среднерыночная квартира».


Самые выгодные квартиры

Опрошенные риэлторы в один голос говорят, что наибольший доход в условиях Екатеринбурга принесет покупка квартир элитного или бизнес-класса (на екатеринбургском рынке аренды «элита» и «бизнес» обычно объединяются в один класс). Начальник отдела аренды БК_Недвижимость Елена Чубарова замечает, что сдаваемая в аренду екатеринбургская однушка гарантированно окупается за 10-11 лет, даже без учета роста стоимости квартиры. А вот по истечении данного срока, продажа или сдача внаем дорогого элитного жилья принесет более высокую прибыль. По оценкам Елены, для покупки с целью дальнейшей сдачи в наем наибольший интерес представляют одно- двухкомнатные квартиры бизнес-класса в центре.

Рустем Галеев так же считает, что дорогое жилье способно принести владельцу больший доход. Однако – замечает эксперт, – такого жилья много быть не может – ограничен потенциальный круг клиентов, да и процесс сдачи такого жилья в аренду обычно достаточно долгий. Поэтому, по мнению Рустема Галева, по сумме показателей интереснее покупать жилье эконом-класса в хорошем состоянии, расположенное в районах транспортных развязок. Оно пользуется популярностью на рынке аренды, но стоит гораздо дешевле чем жилье в центре. С подобной позицией согласна и Елена Чубарова. Она признает, что однушки эконом-класса в районах примыкающих к центру и вдоль линии метро имеют хороший инвестиционный потенциал…

Возможно, у кого-то возникнет искус поиграть в сегменте супер-эконом. В городе существует категория арендаторов сориентированная на самое дешевое жилье и нетребовательная к его качеству – студенты, сезонные рабочие и пр. Почему бы специально под таких съемщиков не купить квартиру в ветхом доме? Однако риэлторы уверены, что это будет крайне неудачным вложением средств. Главным образом, потому что исключается возможность получения прибыли от подорожания квартиры. Более того, довольно быстро ее рыночная стоимость опустится до нуля. Как замечает Рустем Галеев: «Выгодно приобретать максимально новую недвижимость небольших площадей – оборачиваемость такой недвижимости самая высокая, то есть у такой недвижимости максимальная ликвидность».

Еще один интересный сегмент рынка – жилье в городах-спутниках Екатеринбурга. Анализ предложений на продажу и на аренду показал, что при пересечении границы уральской столицы цена аренды падает сильнее, чем цена продажи. То есть, по цене продажи жилье на окраине Екатеринбурга и, например, в Верхней Пышме различается незначительно, а вот цена аренды отличается более существенно (на объекты одного уровня). Отсюда вывод – для бизнеса по аренде квартиры в пригородах не очень подходят, выгоднее покупать и сдавать в аренду квартиры в Екатеринбурге.


А налог!

В своем постановлении от 18.11.04 № 23 Пленум Верховного Суда РФ определил, что человек имеет право сдавать свое имущество в аренду, не регистрируясь в качестве индивидуального предпринимателя. Обвинение в незаконном предпринимательстве таким людям не грозит. Однако, как уже было сказано, доход, полученный от сдачи жилья в аренду, облагается налогом. Если человек сдает жилплощадь частным порядком, не регистрируясь в качестве предпринимателя, он должен подавать налоговую декларацию и платить налог на доход физических лиц (НДФЛ) – 13% с суммы заработанной на аренде. Уклонение от уплаты налога – грозит наказанием вплоть до уголовного.

Впрочем, настолько сильно проштрафиться – это надо постараться. «Уголовка» наступает при уклонении от налога в крупном и особо крупном размере. Уклонение от налогов в крупном размере означает, что человек в течение трех лет подряд не заплатил в виде налога более 600 тыс. руб. А особо крупный размер предполагает сокрытие в течение трех лет налогов на сумму более 3 млн. руб. Чтобы попасть на «крупный размер» надо ежегодно получать доход в среднем не менее 1,54 млн. руб. И, разумеется, не платить налог с этого дохода. Понятно, что человек, сдающий одну или даже три обычные квартиры, столько получить не в состоянии. Стало быть, под уголовную ответственность может попасть только тот, кто сдает жилье в аренду в промышленном масштабе (например, 5-6 обычных двушек или 2-3 двушки элит-класса).

Впрочем, и мелкие уклонения теоретически могут подпортить арендодателю нервы. Правда тут дело ограничится выплатой суммы сокрытого налога и довольно щадящих пеней.

Кстати, как пояснил главный инспектор отдела налогообложения физических лиц Управления Федеральной налоговой службы по Свердловской области Павел Ваняшин, выполнить все нормы закона можно иным путем, не связываясь с налоговой декларацией. Для этого человек, сдающий жилье в аренду, должен зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя и купить патент. Это стоит 30 тыс. руб. в год. Тогда можно сдавать в аренду любое количество квартир и не платить налог.