«Хрущевки вот-вот обесценятся, и от них нужно избавляться». Эта идея в Екатеринбурге пока не стала трендом. Хотя эта недвижимость с каждым годом устаревает физически и морально, ее продолжают покупать. Среди покупателей есть и такие, кто предпочитает квартиры в старых пятиэтажках не только из-за низкой цены, а, например, из-за их удобного расположения, чистых подъездов, тепла старых стен. Статистика УПН свидетельствует о том, что в целом по городу спрос на жилье 1950-70-х годов равен предложению. Похоже, что хрущевки и брежневки переживают вторую молодость. Но рано или поздно она закончится, причем, в отличие от первой молодости, резко и внезапно.
В 45 баба ягодка опять
Пятиэтажные дома, известные как хрущевки и брежневки (разница между ними в возрасте домов, материале и некоторых особенностях планировки) изначально строились как дешевое массовое жилье. Миллионы людей были переселены в них из бараков, и эти маленькие отдельные квартиры им казались дворцами. Это уже потом, значительно позже маленькие кухни (до 6 кв.м), смежные комнаты, тесные места общего пользования (общая площадь однокомнатной хрущевки – всего 31-35 кв.м, а брежневки – даже меньше, 28-32 кв.м), низкие потолки (до 2,5 м) породили словечко «хрущоба». Дома были запроектированы на срок эксплуатации всего 30 лет (потом его продлили до 50 лет).
Инженеры, занимающиеся независимой экспертизой строительства, считают, что «ресурс хрущевок заканчивается», но с оговоркой: «те запасы прочности, которые закладывались в здание, в фундаменты и во все остальное при СССР, – сейчас этого, наверное, уже нет нигде» (Евгений Лоскутов, Андрей Колясников, Ассоциация «Стройдоктор»). С ними согласны риэлторы, которые каждый день продают и покупают квартиры в таких домах: «В 50-60 гг. строили очень надежно, по строгим ГОСТам, и у этих домов ресурс прочности еще есть» (Елена Николаева, начальник отдела жилой недвижимости агентства БК_Недвижимость). «Для капитального здания 50-60 лет – еще не срок. Это относится и к хрущевкам, и к брежневкам, в том числе панельным. Данный сегмент жив-здоров и востребован на рынке достаточно хорошо» (Александр Бабичев, директор РК «ПроспектЪ»). Характерно, что в России еще не было ни одного случая самопроизвольного обрушения пятиэтажки.
По свидетельству агентов по недвижимости, покупатели хрущевок придирчиво смотрят на состояние труб и электропроводки, на чистоту самой квартиры. Но что касается конструктивной прочности, такие сомнения у покупателей чаще вызывают новостройки. К старому жилью отношение в целом доверительное: «50 лет стояло – и еще столько же простоит».
По цене – вне конкуренции
Несмотря на то, что «хрущевские» и «брежневские» дома объективно старые, что квартиры в них имеют всем известные планировочные недостатки, покупают их довольно бойко. Аналитики РИЦ УПН приводят данные, что в 2010 г. именно хрущевки лидировали по темпам подорожания (3,43%; ближайший «конкурент» – квартиры улучшенной планировки – всего на 2,27%). Тенденция перешла в 2011 год. Только за последние 4 недели, с середины февраля по середину марта, хрущевки и брежневки подорожали на 2 и 1,8% соответственно, и обогнали по этому параметру все остальные типы домов. На сегодняшний день средняя цена хрущевки по городу – 52 210 руб. за квадратный метр. «Вилка» стоимости однокомнатных квартир – от 1,5 до 2,3-2,8 млн руб.
За счет малометражности общая цена такой квартиры получается меньше, чем в других сегментах, даже если учесть скорость, с какой они дорожают. Мнение риэлторов и строителей-экспертов практически единодушно: в своей нише недорогого жилья альтернативы хрущевкам нет и пока не предвидится.
«Люди не спешат избавиться от хрущевок, потому что на сегодняшний момент их нечем заменить. Новостройками на окраинах? Новостройки отличаются большей площадью и более высокой стоимостью квадратного метра. Если вы продадите хрущевку миллиона за 2, что вы можете купить в новостройке? Только с потерей комнаты, с потерей площади, с потерей отделки, с потерей всего. И еще придется немного доплатить», – говорит Евгений Лоскутов, директор Ассоциации «Стройдоктор». Купить в центре однокомнатную квартиру в пределах 1,8 млн руб (такие предложения есть в базе УПН) ни в каком другом сегменте действительно нельзя, здесь хрущевки и брежневки вне конкуренции.
«Это сегмент средний и ниже среднего по цене, и уже поэтому он популярен. Каких-то «закатных» перспектив я у этих домов не вижу», – считает Александр Бабичев, директор РК «ПроспектЪ». «Лично мое мнение: хрущевки – нормальные квартиры эконом-класса, даже с не самой маленькой площадью, если сравнивать, скажем, с малосемейками. Квартирам улучшенной планировки они, конечно, проигрывают из-за отсутствия лифта и из-за маленькой кухни, но ведь они и стоят гораздо меньше», – подтверждает Елена Николаева, начальник отдела жилой недвижимости агентства БК Недвижимость. Покупая хрущевки, люди готовы мириться с их недостатками до тех пор, пока они платят «подъемные» деньги за отдельное жилье с удобствами. Что-то изменится в этом балансе – изменится и место хрущевок на рынке жилья.
«Хрущевки обесцениваются в плане техническом, с точки зрения года постройки, эксплуатационных данных, коммуникаций, удобства проживания и т. д. Но именно в сегодняшней рыночной ситуации, когда подобного жилья за подобную цену больше просто не купить, безусловно, спрос провоцирует рост цен на них», – утверждает Игорь Обухов, директор АН «Антей». И это обстоятельство делает хрущевки достаточно привлекательным объектом недвижимости. Подчеркнем – на сегодняшний день, так как в понятие ликвидности объекта входит возможность продать его завтра или послезавтра, как минимум не потеряв своих денег. А хрущевку завтра при ином стечении обстоятельств можно и не продать.
Не ценой единой
Среди причин популярности хрущевок, не связанных непосредственно с финансовой стороной, эксперты называют следующие.
Во-первых, удобное местоположение. «Ими застроены районы либо близкие к центру, либо более отдаленные, но «исторические», обжитые. В близких к центру новостройках за цену хрущевки вообще ничего не купить» (Евгений Лоскутов, директор Ассоциации «Стройдоктор»). «Люди пока еще не готовы променять те удобства, которые дает жизнь в городе, на бОльшую квадратуру, но на окраинах или за городом. Сейчас, при прочих равных, жилье в районах города с хорошей транспортной доступностью удобнее жилья на окраинах, даже если оно меньше и теснее» (Елена Николаева, начальник отдела жилой недвижимости агентства БК Недвижимость).
Во-вторых, тепло и уют, присущие многим таким домам: «В большинстве своем это кирпич. Значит, они теплые, с толстыми стенами. К тому же там почти всегда чистые подъезды» (Елена Николаева, начальник отдела жилой недвижимости агентства БК Недвижимость).
В-третьих, возобновление ипотеки на покупку такого жилья. «В кризисное время, когда требования к объекту залога ужесточались, многие банки перестали кредитовать эти пятиэтажки. В Москве, насколько я знаю, их давно не кредитуют, и у нас тоже кредитовали жилье не старее 15 лет. Сейчас ситуация изменилась, банки кредитуют даже 2-3-этажные дома, лишь бы они были капитальные» (Игорь Обухов, директор АН «Антей»).
Наконец, в-четвертых, хрущевок и брежневок в городе много. Их строили почти во всех районах Екатеринбурга, и покупателю есть из чего выбирать. На 15 марта 2011 г. в базе вторичного жилья УПН находилось 8252 объекта. Из них 1811 – хрущевки и брежневки. Они составляют более 1/5 всего предложения, а значит, дефицита здесь нет.
Квартиры и комнаты, выставленные на продажу в Екатеринбурге на 15 марта 2011 г. (источник - база УПН)
Покупать, продавать или придержать?
Интересно обратиться к опыту Москвы. В Москве существует еще одна, едва ли не главная причина спроса на хрущевки: в связи с обещанным правительством расселением и сносом старых домов пятиэтажки становятся выгодным объектом инвестирования. В Екатеринбурге о сносе говорить пока рано. Правда, в начале года заместитель главы администрации Екатеринбурга по вопросам строительства и землепользования Владимир Крицкий объявил о том, что у городских властей есть планы по массовому сносу ветхого жилья, правда, произойдет это не раньше, чем через 9-10 лет. Если хрущевки превратятся за 10 лет в ветхое жилье и займут место нынешних двухэтажек и бараков – тогда, конечно, и у нас эти дома будут сносить, а их жителей – расселять. Но эксперты сомневаются в том, что это произойдет быстро и массово. «Со временем, наверное, у нас будет как в Москве, когда старое жилье просто сносится, а участки – высвобождаются для новостроек. Но пока у застройщиков для этого нет средств, без привлечения бюджетных денег этот процесс пока невозможен. Да и свободных участков в городе еще много, пусть и не в центральных районах», – говорит Александр Бабичев, директор РК «ПроспектЪ». К тому же для отселения жителей старых домов нужен большой фонд уже готовых, и притом дешевых квартир. Пока их по-прежнему не хватает. Но главное – в Екатеринбурге очень много нуждающихся в жилье: обманутых дольщиков, многодетных и молодых семей, жителей ветхих и аварийных домов. В 2010 г. городские власти расселили 18 таких домов, в 2011 г. планируется расселить 42 дома. Пока речь идет в основном о бараках, малоэтажном жилье. До пятиэтажек, в каждой из которых по 80-100 квартир, а в квартирах нередко живет не по одной семье, такими темпами дело дойдет не скоро.
Для того, чтобы хрущевки и брежневки в ближайшие годы удержались в своей нише «квартир эконом-класса», основания пока есть. Но хрущевки сегодня хорошо продаются и покупаются, потому что их пока еще не очень высокая степень физического износа совпала с нехваткой дешевого качественного жилья. Дальнейшее их обветшание и рост новостроек эконом-класса приведут к обесцениванию этих квартир. Это вопрос времени, другое дело, что оно может и затянуться. «Ближайшие перспективы старых пятиэтажек будут зависеть от той ситуации, в какой у нас окажутся строители. Если они смогут нам предложить объемы дешевого качественного жилья, которое по стоимости будет конкурировать с теми же хрущевками, а по инфраструктуре и транспорту сможет конкурировать с центральными районами, которые застроены такими домами, то, безусловно, спрос на хрущевки и брежневки упадет. Но я думаю, что в ближайшие 10 лет обвала цен на них не будет», – подводит итог Игорь Обухов, директор АН «Антей».
Судьба хрущевок в Екатеринбурге – пока предмет теоретических споров, а не практики. Через несколько лет самые старые из этх домов действительно начнут переходить в категорию ветхих, и хочется надеяться, что у города к этому времени появится большой резерв жилья для отселения. Но пока ничего не мешает хрущевкам и брежневкам еще немного подрасти в цене. Поскольку реальной альтернативы этому жилью еще не появилось, его ценовой «потолок», возможно, пока не достигнут.
