В прошлом году Российская гильдия риэлторов создала рабочую группу по разработке закона о риэлторской деятельности в России. Чего ждут от этого закона риэлторы?
– Прежде всего, они ждут наведения порядка на рынке недвижимости. Сегодня любой человек, объявивший себя риэлтором, будет этой деятельностью заниматься на вполне законных основаниях. Не требуется никаких дополнительных разрешающих документов, не требуется никакого повышения квалификации этого человека. Результат – сегодня на рынке недвижимости работает очень много непрофессионалов.
Будет ли это возвращением к лицензированию риэлторской деятельности?
– Скорее всего, нет. Лицензирование тоже носило в основном формальный характер: необходимо выполнить определенные требования, чтобы получить лицензию, а дальше профессиональная деятельность ничем не регламентирована. Не нужно было ежегодно повышать свою квалификацию, подтверждать свой профессиональный уровень, соответствовать определенным требованиям, и т.д. Закон о риэлторской деятельности гораздо шире. Он предусматривает и процедуры подтверждения профессионального уровня специалистов, правила осуществления риэлторской деятельности, процедуру лишения возможности работать на рынке в том случае, если ты перестал соответствовать установленным правилам, либо нарушаешь профессиональные законы. Огромное количество клиентов пользуются услугами частных риэлторов, агентств недвижимости, которые не являются членами профессиональных ассоциаций, и зачастую попадают в руки недобросовестных посредников. То, как люди, называющие себя риэлторами, с ними поступают на этом рынке, формирует очень определенное и нелицеприятное мнение о риэлторах вообще. Мы многого ждем от закона не только в вопросе регулирования риэлторской деятельности, но и в плане также улучшения имиджа риэлторской профессии.
Как закон может навести порядок в сфере аренды?
– Аренда попадает в перечень риэлторских услуг. Соответственно, без вступления в региональную организацию ни один риэлтор не сможет в рамках закона осуществлять свою деятельность, в том числе по сдаче квартир в аренду. А если он вступает в региональную организацию, то он обязан соблюдать установленные правила: работать с клиентом на договорной основе, с определенным пакетом документов, и т.д. То есть порядок будет, если будет принят закон, если будут нормально работать контролирующие его выполнение механизмы.
Расширит ли закон полномочия риэлторов по доступу к информации, позволяющей проследить историю квартиры и тем самым обеспечить безопасность сделки с вторичным жильем?
– Безусловно, хотелось бы, чтобы это было так. Другой вопрос, будет или не будет. Но вот закон о нотариате, который сейчас принимается, – он предусматривает для нотариусов возможность получить доступ к такой информации. И в принципе если у нас появится обязательное нотариальное удостоверение всех сделок, то это уже будет механизм, который обеспечит большую безопасность проведения сделок.
Впрочем, и сегодня есть механизмы повышения безопасности сделок – это и титульное страхование, и проведение безопасных расчетов по сделкам. В любом случае, с принятием закона о риэлторской деятельности, повысится профессиональная ответственность риэлторов и, безусловно, уровень безопасности сделок поднимется.
Что такое «безопасные расчеты»?
– В идеале, конечно, хотелось бы, чтобы расчеты все были безналичными и производились после государственной регистрации права собственности, когда уже никаких подводных камней обнаружиться не должно. Как вариант – использование сейфовых банковских ячеек, для передачи наличных денег, где они будут храниться до момента государственной регистрации. Безусловно, существует риск оспаривания уже зарегистрированных прав, но дать определенную гарантию безопасности может только титульное страхование.
Но есть информация, что на это неохотно идут и клиенты, и страховые. Первые – потому что очень дорого, вторые – потому что много рисков…
– Клиенты, действительно идут на это неохотно, и это происходит по нескольким причинам: это и нежелание платить страховой компании, и уверенность в том, что на этапе подготовки документов и процедуры государственной регистрации происходит тщательная проверка, и риски оспаривания сделок минимальны. Страховые компании, наоборот, очень охотно на это идут, потому что страховые случаи по договорам титульного страхования возникают очень редко. Кроме того, страховая компания, прежде чем заключить договор страхования, проверяет со своей стороны все документы и оценивает собственные риски.
Получается, что нотариусов обяжут проводить «расследование» по истории квартиры?
– Нотариусы и так всегда несли и несут ответственность, в том числе и своим имуществом, за свои действия. Так что делать это, причем как можно тщательнее, будет в их же интересах. Любая сделка, удостоверенная нотариально, повышает уровень безопасности: нотариусы уполномочены проверять дееспособность лиц, которые подписывают договоры. Если нотариус сомневается в дееспособности, то он вправе отказать в удостоверении этой сделки. Если он сомневается в подлинности каких-то документов – он вправе запросить повторную информацию. Нотариус может также выступать свидетелем в суде, если возникнет спорный вопрос о признании сделки недействительной. Он может подтвердить: да, данный человек, подписывая договор, осознавал, что он делает, и не был в состоянии аффекта, наркотического или алкогольного опьянения.
Мнения разных участников рынка недвижимости сходятся: в Екатеринбурге ситуация с безопасностью сделок на рынке недвижимости заметно лучше, чем во многих других городах России.
– Да, это так, и во многом это заслуга Уральской палаты недвижимости, которая объединяет профессионалов и позволяет агентствам работать по единым стандартам. Кроме того, проводится разъяснительная работа, как не стать жертвой мошенничества. Но многое еще предстоит сделать. Безопасные расчеты, о которых я уже говорил, у нас сегодня практикуются в очень малой доле. В основном люди по старинке рассчитываются наличными деньгами. И рассчитываются до государственной регистрации. Чаще всего это происходит даже не через банковскую ячейку. В этом плане Москва, например от нас отличается – там расчеты производятся после регистрации сделки.
На сегодняшний день рынок риэлторских услуг настолько уже сложился в плане как традиций, так и самого бизнес-процесса, что сделать это все по-другому очень тяжело. В свое время, когда на наш рынок пришли банки, которые выдавали ипотеку в Москве, они попытались по подобной же схеме организовать работу здесь. То есть они начали выдавать деньги после государственной регистрации. Тогда еще не было ускоренной регистрации ипотечных сделок, и сделки регистрировались в течение 1 месяца. И очень многие продавцы на этом основании отказывались продавать свои квартиры таким клиентам, либо завышали цену. Банкам было тяжело работать, и они вынуждены были перестроиться в соответствии с региональными особенностями. Помочь решить проблему безопасности сделок и расчетов может сокращение срока государственной регистрации сделок, и в этом направлении нам тоже необходимо работать. Будем надеяться, что закон о риэлторской деятельности будет принят и ситуация изменится к лучшему. Рынок недвижимости в России еще очень молодой, и у нас все впереди. Все будет складываться, оттачиваться, отшлифовываться, и над этим предстоит еще много работать.
