Быть или не быть дефициту нового жилья в Екатеринбурге – об этом до сих пор спорят, но уже видны первые признаки оскудения предложения. Готовые квартиры распродаются, а объектов, которые вскоре смогут подхватить эстафету, в городе совсем немного. И некоторые эксперты прогнозируют, если можно так сказать, вынужденное повышение спроса (а значит, и рост цен) на вторичное жилье. Называют примерно полутора-двухлетний срок, в течение которого людям, планирующим купить квартиру в новостройке по доступной цене, придется подождать новых объектов. Возможно, что не все захотят ждать, и в этой ситуации интерес покупателей может обратиться к рынку вторичного жилья.
Спрос под вопросом
Покупателей, которые изначально хотели купить квартиру в новостройке, но из-за дефицита нового жилья теперь придут на вторичный рынок, будет немного. Об этом говорит Елена Николаева, начальник отдела жилой недвижимости агентства «БК_Недвижимость»: «Человек, который уже решил купить квартиру именно в новостройке, просто психологически не видит себя в жилье старшего поколения, и если только у него есть возможность, предпочтет подождать. Но конечно, если ему совсем негде жить, тогда да, он купит вторичку. Мое субъективное мнение – в этом году вторичка подорожает, но не больше чем на 5-7 %, фактически в пределах инфляции».
Представители двух крупных агентств недвижимости отметили, что рынок оживился, но они не видят оснований для ажиотажного спроса на вторичное жилье. Если за счет тех, кто может выбрать «вторичку» при отсутствии новостроек, этого не произойдет, то откуда возьмутся другие причины? Да, ипотечные кредиты по-прежнему дают активно, но, в отличие от прошлого года, ставки ниже не становятся. Никаких крупных строек с массовым заездом специалистов и рабочих в нашем городе не планируют. «Третьей столицей» по итогам переписи населения Екатеринбург тоже не стал. А поскольку нет изменений в статусе и численности населения города, то и какого-то особенного всплеска интереса к недвижимости «вдруг» тоже не будет.
Ползучая динамика
Рост цен наметился, но пока он «ползучий». Так, по данным Уральской палаты недвижимости (УПН) за январь нового года, корректировка цен в сторону увеличения составила чуть более 1 %. При этом квартиры стали продаваться немного быстрее, чем в январе 2011 г., а объем предложения с начала года практически не изменился (сокращение здесь составило всего 0,7%, и более того, за первую неделю февраля на продажу было выставлено на 100 объектов больше, чем снято с продажи). Все это говорит в пользу живого, развивающегося рынка вторичного жилья.
Есть попытки превратить «ползучее» подорожание в «скачущее», но это еще ни о чем не говорит. По словам Валентины Орнат, директора по маркетингу ГК «Новосел», «строители агрессивно готовят рынок к общему поднятию стоимости жилья, но пока ажиотажного спроса не наблюдается, и цены на готовое жилье «стоят». И все-таки, по ее словам, застройщики более реально смотрят на процесс ценообразования, чем частные продавцы. Подорожание строящегося жилья они объясняют суммарным повышением затрат строительных компаний, прежде всего возросшими ценами на энергоносители. Но подорожание выставленных на продажу в январе объектов вторичного жилья на 3-5% по сравнению с прошлым годом «объяснить пока можно лишь внутренним девизом наших клиентов «В Новый год с новыми ценами!». Новые цены сразу удлинили срок экспозиции (период времени, в течение которого квартира находится на рынке до продажи). Такие квартиры будут рассматриваться покупателями только тогда, когда подорожание новостроек потянет за собой и подорожание «вторички». Но произойдет это, по мнению Валентины Орнат, не раньше весны.
Район – это аргумент
Что сегодня лучше всего покупают на рынке вторичного жилья? В числе главных доводов «за» покупку той или иной квартиры Елена Николаева, начальник отдела жилой недвижимости агентства «БК_Недвижимость», называет район. В отличие от новостроек, во «вторичные» квартиры на окраинах люди едут неохотно. «Спросом пользуются прицентральные районы, и не только из-за того, что в самом центре дороже. Там пробки, шум, загазованность, проблемы с парковками. А вот Автовокзал, Юго-Западный, Парковый, Пионерский, ВИЗ были и остаются очень популярны».
Затем идет планировка. Всю вторичную недвижимость Екатеринбурга УПН подразделяет на полнометражные дома 1930-50 гг. (сталинки), кирпичные пятиэтажные дома 1950-60 гг. (хрущевки), панельные пятиэтажные дома конца 1960-70 гг. (брежневки), девятиэтажные панельные дома 1970-х гг. с полулоджиями (пентагоны), дома 1980-х гг. (улучшенной планировки) и дома, которые начали строиться с середины 1990-х гг. (спецпроекты). Лучше всего, по словам Елены Николаевой, продаются квартиры в домах улучшенной планировки. Как раз на этот сегмент, по всей видимости, и обратят внимание «нетерпеливые» покупатели, которые изначально планировали купить квартиру в новостройке, потому что дома улучшенной планировки предлагают большие кухни и большие лоджии при относительно невысокой цене. (Для сравнения: по данным РИЦ УПН 1 кв.м. в доме улучшенной планировки в январе 2011 г. стоил 53816 руб., в хрущевке – 50718 руб., в спецпроекте – 65515 руб.). Вторую и третью позицию на шкале востребованности делят брежневки и хрущевки. Не очень популярны пентагоны, так как квартиры в них отличаются неудобной планировкой, и полнометражные квартиры – из-за ветхой инженерной начинки старых домов.
Елена Николаева отмечает, что в эконом-классе наметился новый интересный тренд. «Очень высок интерес к малосемейкам, но не коридорного типа, а со своим санузлом. Ведь по сути это миниатюрная однокомнатная квартира, пусть общей площадью всего 18-22 кв.м., но все-таки не комната, а отдельное жилье. При том, что стоит она на порядок дешевле однокомнатной квартиры».
По количеству комнат самыми популярными остаются 1-2-комнатные квартиры, и именно в этой категории жилья просматривается наиболее заметный ценовой рост (по данным КБ «Ярмарка», такие квартиры в течение 2010 г. подорожали на 6,7-6,5%; по данным УПН, с октября 2009 по декабрь 2010 г. рост цен на «однушки» и «двушки» составил 8,8 и 8% соответственно).
Уменьшается интерес к многокомнатным квартирам в жилье, построенном до 1990-х гг. «Если у людей есть достаточная сумма для покупки дорогой квартиры, они лучше вложатся в спецпроект», – комментирует Елена Николаева. К тому же именно многокомнатные квартиры медленнее всего «вымываются» из сектора первичного жилья, здесь дефицита пока нет.
Только факты
Средняя цена квадратного метра в строящемся жилье, по данным РИЦ УПН за декабрь 2010 г., составила около 49000 руб. В секторе «вторички» эту ценовую нишу занимает откровенно старое жилье, построенное до середины 1980-х гг. – хрущевки, брежневки, малосемейки, пентагоны, полнометражки (около 49000-50100 руб.). А значит, это жилье, во многом уже выработавшее свой ресурс, зачастую морально устаревшее. Более новые «спецпроекты» стоят уже существенно дороже. Промежуточную позицию занимают уже упомянутые дома «улучшенной планировки». Если эта категория жилья не будет очень активно расти в цене (аналитики УПН сообщают, что в январе 2011 г., «улучшенки» как раз дорожали медленнее другой вторичной недвижимости), то она еще может стать временной заменой дефицитной «первички». Но у этих домов есть свои недостатки (обшарпанный внешний вид, неудобный подъезд с лестницей, расположенной с отдельного входа), так что о каком-то ажиотаже здесь говорить не приходится.
Перетекание части спроса из «первички» во «вторичку», очевидно, погоды на этом рынке не сделает. Оживление там будет, видимо, в основном за счет активности тех, кто уже владеет вторичным жильем и теперь благодаря некоторой стабилизации экономической ситуации и возвращению отложенного спроса будет менять его на лучшее. А также за счет покупателей, приобретающих самое дешевое жилье (комнаты, малосемейки, недорогие однокомнатные квартиры на окраинах). Тех, кто хотел бы купить именно новую квартиру, вторичное жилье заинтересует только в порядке исключения, и они будут ждать.
