Феномен однокомнатных

Застройщики увеличивают число малометражных и в первую очередь однокомнатных квартир в новостройках. Но некоторые горожане считают, что маленькие квартиры теряют свою актуальность. Кто же прав?

Еще семь лет назад архитектор, сотрудник УралНИИпроекта Анатолий Раскин заметил, что куда страшнее физического износа жилья – его моральное старение – несоответствие современным представлениям о комфорте. Главная проблема хрущевских и ранне-брежневских квартир, по мнению Анатолия Михайловича – малая площадь. Сегодня же надо строить квартиры, которые не потеряют своей актуальности много десятилетий. С учетом растущих запросов горожан, квартиры «на перспективу» должны быть не очень маленькими (хотя гигантизм тоже ни к чему). Похожие суждения в последнее время стали все чаще высказывать обычные горожане. Недавно ряд застройщиков – независимо друг от друга – заявили, что корректируют проекты новостроек с тем, чтобы на выходе получить большее количество небольших квартир и однокомнатных в частности. В ответ на Интернет-форумы был вброшен тезис, что однушки, скоро станут никому не нужны. Мол, даже семье из двух человек нужны две комнаты. Если не весь тезис, то его первая часть выглядит весьма спорно. Практика показала, что после увеличения процента однушек в новостройке, интерес покупателей к ней только возрастает. Сегодня застройщики даже рискуют уменьшать площадь квартир ниже хрущевского стандарта (30-32 кв./м). Например, в Москве и Подмосковье сейчас предлагаются квартиры в новостройках с общей площадью от 21-29 кв./м. И ничего, спрос на них есть…

Собственно и в Екатеринбурге однушки, в том числе, маленькие однушки вполне востребованы рынком. Более того, по замечанию специалиста по недвижимости АН «ЛиКом» Аллы Тренихиной, сегодня нет дефицита качественных однокомнатных квартир (улучшенной планировки), но проблематично найти объекты по цене 1,35-1,5 млн. (это как раз жилье хрущевского формата). Можно сказать, что в данном диапазоне цен наблюдается дефицит предложения. Застройщик реагируют вполне адекватно. Как сообщили в УПН, движение застройщиков в сторону снижения общих площадей квартир стало уже тенденцией, а процент однокомнатных квартир в строящихся домах ощутимо вырос.

Однушка как объект инвестиций

Генеральный директор КБ «Ярмарка» Дмирий Гусев уверен, что покупка однокомнатной квартиры была, есть и в ближайшем будущем будет достаточно выгодным инвестиционным вложением. Хотя однокомнатные квартиры самые дорогие по цене за квадратный метр (см. рис. 1), стоимость их как единицы отдельного жилья несомненно ниже, чем стоимость двух и трехкомнатных квартир. Поэтому однокомнатные всегда были и с точки зрения инвестиций, и с точки зрения решения проблем собственного жилья более привлекательны. При этом Дмитрий Павлович подчеркивает, что если квартира рассматривается как объект для вложения денег, то не следует приобретать жилье в домах старой застройки. Потребительские предпочтения меняются в пользу более комфортного нового жилья. Поэтому с точки зрения инвестиций следует отдать предпочтение покупке небольшой по площади новостройки эконом-класса.

Сходные мысли высказывает начальник аналитического отдела РИЦ Уральской палаты недвижимости (УПН) Михаил Хорьков. Он считает, что если рассматривать инвестиционный аспект покупки жилья, то более важными факторами является не количество комнат, а местоположение и качество объекта. «Не стоит приобретать с инвестиционными целями старое жилье - хрущевки, брежневки. Парадокс, но именно эти квартиры, расположенные на окраинах демонстрировали наибольший рост цен в предыдущие периоды стремительного роста цен. (2000-2001, 2006 гг.). Несмотря на заметное снижение цен на старые квартиры в 2008-2009 гг., зачастую такие квартиры остаются переоцененными относительно более качественных предложений. В долгосрочной перспективе спрос на такое жилье будет ослабевать».

Динамика цен

Любопытный результат дает анализ цен на однокомнатные квартиры. Все аналитики считают, что именно однушки быстрее всего реагируют на изменения настроений на рынке. Во всяком случае, если на рынке намечается оживление, то именно однокомнатные дорожают быстрее всего. Этого мнения придерживаются все эксперты, и это же подтверждает статистика. По данным аналитического отдела КБ «Ярмарка» с начала года однокомнатные квартиры в новостройках подорожали на 2%, тогда как двушки и трешки, соответственно, на 0,8% и на 1,4%. На рынке вторичного жилья ситуация сходная: 1-, 2- и 3-комнатные квартиры подорожали соответственно на 4%, 2% и 1%.

Но если рынок начинает проседать, то ситуация получается неоднозначная. Алла Тренихина считает, что при общем понижении цен на рынке – цена однокомнатных квартир держится, в то время как жилье большего метража сразу подхватывает тенденцию и подвергается уценке. Однако с данной позицией не согласен Михаил Хорьков. По его наблюдениям, однокомнатные квартиры (и вообще квартиры небольшой площади) в периоды спада и коррекции как раз показывают наибольшее снижение…

Получается, что мнения двух экспертов по вопросу поведения однушек в период спада рынка радикально не совпадают. Кто же прав?

С одной стороны статистика кризисного периода говорит о правоте Михаила Хорькова. С января 2008 г. по январь 2009 г. (первая фаза кризиса в РФ) однокомнатные квартиры в Екатеринбурге подешевели в среднем на 5,4%, тогда как двушки и трешки только на 4,4% и 4,6% соответственно. То есть, действительно, однушки «уходят в пике» круче других квартир.

Но можно подойти с другой стороны и рассмотреть динамику на более длинном временном промежутке. И мы обнаружим следующее: за 10 лет (с января 2000 г. по сегодняшний день) однокомнатная квартира в Екатеринбурге подорожала в среднем в 8,9 раза. Двух- и трехкомнатная подорожали в 8,5 раза и в 8,1 раза соответственно. То есть, на каждойволне рынка однушка поднималась чуть-чуть выше и проседала чуть-чуть меньше своих многокомнатных собратьев. Это в определенной степени подтверждает правоту Аллы Тренихиной и однозначно говорит о том, что в долгосрочной перспективе однушки дорожают быстрее других квартир. Каковое качество очень важно учитывать тем, кто планирует приобретать жилую недвижимость с инвестиционными целми.

А как потом продать?

В то же время, следует помнить, что всегда существуют объекты, чье поведение может не совпадать с общей рыночной тенденцией, вплоть до движения «против течения». Например, как уже говорилось, на фоне общего роста цен на жилье, в средне- долгосрочной перспективе могут подешеветь хрущевки и брежневки. Следовательно, если при покупке жилья подразумевается возможность ее перепродажи в более-менее обозримом будущем, следует поинтересоваться, какие перспективы в этом плане у выбранной недвижимости. Заметим, что в случае с однокомнатными квартирами перспективы почти всегда весьма неплохи. Алла Тренихина считает, что если не рассматривать хрущевки и старое жилье, то однокомнатные квартиры улучшенной планировки – всегда ходовой товар. При этом она замечает, что сегодня и на ближайшую перспективу будут пользоваться спросом однокомнатные квартиры, брежневки и хрущевки, в центральных районах, и объекты улучшенной планировки в отдаленных районах (УралМаш, Сортировка и т.д.), стоимостью около 1,7 млн. Сходных взглядов придерживается Михаил Хорьков. По его мнению, однокомнатные квартиры в Екатеринбурге всегда были самыми ликвидными и будут таковыми еще достаточно долго. Главная причина – небольшая площадь и соответственно минимальная цена за объект. Однушка – часто первое жилье для молодой семьи и в то же время самый ходовой объект при разменах квартир. И пока нет причин – считает Михаил – для того, чтобы покупатели начали отказываться от такого формата жилья.

Доход от аренды

Для полноты картины следует рассмотреть еще одну характеристику однокомнатных квартир – их «арендопригодность». В принципе, никто не сомневается, что на рынке аренды однушки – самый востребованный сегмент. Но мы пойдем дальше и сравним экономический эффект от сдачи в аренду квартир с разным количеством комнат. Исходные данные и результат весьма наглядно показаны в табл. 1. Срок окупаемости означает время, за которое владелец квартиры вернет себе деньги, вложенные в ее покупку, если будет сдавать квартиру в аренду. Предполагается, что приобретенная квартира находится в приемлемом состоянии, и дополнительных расходов на ремонт не потребовалось.

Видно, что срок окупаемости однушки в среднем короче, чем у других квартир. Хотя и для однокомнатной этот срок достаточно велик. Бизнес ну очень редко берется за проекты с таким сроком окупаемости. Однако в случае с квартирами стоит учесть такой фактор, как подорожание жилья со временем. Этот фактор может сократить срок окупаемости в разы. Причем, как уже говорилось, однушки, обычно, дорожают быстрее двушек и трешек.