Я приехала знакомиться с клиентами к ним домой. Они хотели продать 3-комнатную квартиру на Уралмаше. Стали разбираться, кто собственник. Квартира принадлежала женщине глубоко пенсионного возраста, назовем ее Марина. У нее было две дочери, одна из них недавно умерла. Вторая, назовем ее Анна, со своими двумя детьми проживала с матерью. У усопшей дочери осталась своя дочь, внучка Марины, Алена. К моменту нашего знакомства у девушки уже было трое детей. Один из них – старший правнук жил с бабушкой практически с момента рождения.
Светлана Челомбий, брокер, заместитель директора офиса АН «Новосёл» на Бардина
Знакомство
Квартира была поделена на доли между бабушкой Мариной (у нее три доли) и ее двумя дочерями. Но поскольку одной уже не было в живых, её долю надо было переоформить на наследницу – на Алёну.
Еще в ходе беседы выяснилось, что у собственников больше миллиона рублей долгов за коммунальные платежи, из них половина – пени. С 2011 года они не платили «коммуналку» и все эти годы жили без электричества, в темноте. Управляющая компания выиграла суд и наложила арест на квартиру. То есть собственники имеют дорогостоящее обременение и невозможность проводить сделки.
Вот с таким багажом родственники решили разъезжаться. На дворе был 2022 год, рынок недвижимости лихорадило. А банки грозились со дня на день поднять ипотечные ставки.
«Коммунальное» перемирие
Прежде всего нужно было оценить настрой управляющей компании. Если они были намерены идти до конца в своих требованиях по уплате долга, то о продаже квартиры не могло быть и речи. Такую квартиру да еще на первом этаже за наличку не берут, а ипотечным покупателям банк никогда в жизни не одобрит подобный объект.
В управляющую пришлось ходить много раз. Дошла до директора. Договорились, что если компания хочет когда-нибудь увидеть свои деньги, то должна снять арест с квартиры и дать возможность ее продать. А мы с клиентами, в свою очередь, обязуемся заплатить коммунальные долги в день сделки. Другой возможности нет.
Я даже письмо гарантийное написала от имени нашего агентства, что мы возьмем на себя организацию по возврату долга, но считаем, что и управляющая компания тоже должна пойти навстречу. И снизить долг на величину пени. Работали мы с юристами управляющей компании. И в итоге после списания пеней «коммунальный» долг составил всего лишь 750 тысяч. Квартиру можно было выставлять в продажу. Но куда переезжать, да еще с детьми?
Компромисс
Когда людям многого в жизни не хватает, то с перспективой получить хоть какие-то деньги появляется и жадность. Бабушка Марина категорически не хотела уезжать из района, в котором прожила всю жизнь. Она была недовольна квартирами, которые мы ходили смотреть, она грубо разговаривала, отказывалась что-то обсуждать.
Столько ругани было между родственниками – не хочу даже вспоминать, потому что после каждого семейного скандала мне приходилось быть миротворцем и приводить всех в чувство. Особенно тяжелую разъяснительную работу пришлось проделать с бабушкой. Она никак не могла согласиться с фактом, что на те деньги, которые она получит от продажи своей, она не сможет купить квартиру в Екатеринбурге, такой же площади да еще с хорошим ремонтом. После просмотров объектов всем стало ясно, что на Уралмаше нам не осилить финансово даже самую «убитую» квартиру с тараканами.
Выход был только один – брать ипотечный кредит и переезжать в Верхнюю Пышму, город-спутник Екатеринбурга, где приличная недвижимость стоит дешевле. А тем временем, рынок продолжал разгоняться по ценам.
Дочка и внучка ситуацию поняли быстро, и готовы были переехать в пригород. Бабушка держалась дольше, но сдалась и она. Нужно было оформлять ипотеку. И тут выяснилось, что у дочери Анны в паспорте зафиксирован брак, а мужем является гражданин другой страны, то есть нерезидент. А это значит, что ипотеку ей не дадут ни под каким предлогом.
Агент первого покупателя
Дочь Анна подала на развод. Это был единственный вариант претендовать на ипотеку. Брак с иностранцем расторгли быстро, и в ипотеку по еще нормальным ставкам мы впрыгнули буквально в последний день.
Продажа трешки в Екатеринбурге и покупка двух квартир в Пышме должны были проходить почти одновременно. В Пышме трехкомнатную продавала бабуля, у которой на попечении были два малолетних ребенка. И мы все ждали разрешение опеки на сделку. Но пришел отказ. Опеку не устроил встречный объект, в который должны были переехать дети.
Это была очень плохая новость. Она означала, что свою квартиру мы продать не можем, иначе мои клиенты с детьми останутся на улице. Я созваниваюсь с агентом нашего покупателя, и прошу ее подождать два дня. В нашей работе всякое случается. Мы не отказываем в продаже, а всего лишь просим перенести срок сделки. За это время я рассчитывала помочь решить ситуацию с пышминской опекой и подыскать квартиру, которая бы устроила чиновников. Но агент начала кричать, обвинила меня в срыве сделки – ведь они уже продали свою квартиру. Разговор закончился на повышенных тонах.
Нам с агентом продавца нужно было быстро найти для бабульки и ее девочек другое жилье. Я смотрела на цены в Пышме и у меня случилась паника. И если пышминская опека снова откажет, то продавца вообще некуда вселять. Цены в Пышме догоняли Екатеринбург. Эти два дня ожидания были для меня очень напряженными. Но опека дала согласие.
Я снова звоню агенту нашего покупателя, информирую ее о нашей готовности. А она заявляет, что они пойдут на сделку только в том случае, если мы снизим цену еще на 100 тысяч. Конечно, это было вымогательство. «А куда ты своих клиентов поведешь? По нашей цене уже нет жилья!», - я считала и до сих пор считаю, что агент в тот момент была в ошибке и не понимала рыночной ситуации. Мы расстались.
Я снова выставила нашу трешку в рекламу. В первый день пришел покупатель, и после небольшого торга мы вышли в сделку по цене, которая была выше, чем для первого покупателя.
Ошибка банка
На семейном совете, после очередных споров и пререканий, решили, что деньги от продажи квартиры будут перечислены на личный счет Анны. С него нужно было оплатить коммунальный долг, перечислить первый взнос по ипотеке самой Анны и по ипотеке Алены.
Мы вышли на сделку с квартирой для Алены спустя еще пару дней. Чтобы открыть счёт для ипотечного кредита Алены, на её телефон банк отправил PIN-код. Но в системе случился сбой и PIN-код не прошел. Нужно было быстро предоставить банку другой номер телефона. Звоним Анне, а она в слезах.
Утром Анна в очередной раз поругалась с бабушкой Мариной, и никуда не хотела выходить из дома. Сделка Алены под угрозой срыва. Я оставила в банке продавцов и Алену, и поехала к Анне. Она сидела в своей комнате, зареванная, растрепанная. Буквально силой я заставила ее одеться и сесть в машину. Средства по кредиту Алены банк перевёл на счёт Анны, на котором оказались деньги от обоих ипотечных кредитов.
Все бы ничего, но только на следующий день мы с Аленой поехали писать заявление на получение маткапитала. А поскольку основной кредит зачислен был на Анну, в получении маткапитала нам оказывают. Ошибка банка стоила того, что через банк пришлось оформлять отзыв со счёта Анны и делать перевод суммы кредита на счёт Алены. Одобрение на получение маткапитала Алены мы получили. А к вечеру мне звонит агент продавца пышминской квартиры Анны и сообщает, что деньги за квартиру так и не пришли, а Анна потерялась.
Анна потерялась
Я была уверена, что квартиру для Анны мы уже купили. Бабулька, хозяйка пышминской квартиры с двумя малолетними девочками на попечении, оказывается, дала неверный номер счета. Деньги банк отправил, а они «зависли».
Агент пыталась связаться с Анной, но она не отвечала на звонки и вообще не выходила на связь уже двое суток. Где она находилась, никто из родственников не знал. Бабушка Марина написала заявление в полицию. К поискам Анны подключились волонтеры.
Нет человека – есть проблемы. У нас нотариальная сделка. И чтобы изменить номер счета на правильный, нужно снова идти к нотариусу, а это дополнительные расходы. Денег почти уже нет. Где-то в пригороде нашли «дешевого» нотариуса, но ехать к нему нужно с Анной.
Анна нашлась в таком состоянии, что сначала ее отправили в больницу. Несколько дней женщина приходила в себя. И как только ей стало лучше, ее срочно отвезли к нотариусу и наконец-то оформили все документы. Продавец получила деньги, а нам передали ключи.
* * *
Эта сделка была для меня эмоционально выматывающей. В семье были заложены такие проблемы, которые риэлтор решить просто не в состоянии. Разъехаться родственники могли только с помощью ипотеки. Но кредит менял список собственников.
Основным собственником квартиры была бабушка Марина со своими тремя долями. Часть своего имущества она хотела завещать правнуку, который жил с ней с рождения. Но если ипотека на новую квартиру оформляется на Анну, да еще используется материнский капитал ее детей, то бабушка перестает быть собственником практически навсегда.
Ранее по теме:
