В целом нынешний год показал существенное снижение числа сделок с недвижимостью в Екатеринбурге, но в конце года может случиться всплеск продаж квартир в новостройках. А уже весной вполне вероятно восстановление спроса на вторичном рынке. Это прогноз оптимистичный, но достаточно взвешенный считают эксперты.
Осень 2022 года – блестящая иллюстрация того, насколько высока инерция рынка недвижимости. В ситуации общей неопределённости жилищный сегмент экономики Екатеринбурга выглядит на удивление хорошо – девелоперы бьют рекорды по объёмам ввода, цены продолжают расти. Однако, в сегодняшних реалиях многие воспринимают весь этот позитив как преддверие жесткого кризиса. Ближайшие перспективы рынка недвижимости активно обсуждались в ходе только что завершившихся в Екатеринбурге форума 100+ TechnoBuild и XIV форума по недвижимости. Большинство экспертов признают, что впереди не самые лёгкие времена, однако сокрушительного падения не ждут.
Что происходит на первичном рынке Екатеринбурга?
В сегменте новостроек сегодня растёт объём предложения.
Михаил Хорьков
руководитель аналитической службы УПН
Рынок строящегося жилья растёт. Это запоздалая реакция на запуск льготной ипотеки, состоявшийся ещё в 2020 году. За год предложение на первичном рынке выросло на 18%. В третьем квартале побит очередной рекорд по объёмам предложения – 35 тыс. квартир. Рынок затоварен. При этом число находящихся в продаже ГОТОВЫХ квартир в новостройках не так велико – 2700 объектов. Если год назад они составляли 15-20% от общего объёма предложения, то сегодня только 8%.
президент Гильдии строителей Урала Вячеслав Трапезников уверен, что в этом году Екатеринбург в очередной раз побьёт исторический рекорд по вводу жилья. Да и следующий – 2023 год – будет достаточно результативным – в городе введут порядка 1,5 млн кв. м жилья, а в области в целом – 3 млн кв. м.
Что происходит на вторичке?
На вторичном рынке жилья в Екатеринбурге, несмотря на продолжающееся уже почти месяц падение спроса, парадоксальным образом растут цены. За четыре недели, прошедшие с начала частичной мобилизации вторичное жильё в городе подорожало в среднем на 1,32%. В пересчёте на год это составит 17,1%.
Валерия Козлова
президент Уральской палаты недвижимости
В последнее время много объектов из бюджетного сегмента были сняты с продажи. Это изменило ценовую картину. К тому же следует учесть наблюдающееся увеличение доли относительно новых объектов, реализуемых на вторичном рынке. Примерно половина квартир, которые стоят в продаже, находятся в домах, сданных в эксплуатацию в последние 10-15 лет. Это отражается на цене.
По объёмам вторичный рынок Екатеринбурга сегодня сильно уступает первичному. На нём представлено только 8-9 тыс. объектов. Тогда как на первичном – 35 тыс. квартир. И, как замечает Михаил Хорьков, в сентябре-октябре, на фоне неопределённости, выбор на вторичном рынке снижается.
Что сегодня влияет на рынок?
По оценкам аналитической службы Уральской палаты недвижимости, на рынке жилья Екатеринбурга объем продаж по итогам нынешнего года сократится на 30-35% к прошлому году.
Отвечая на вопрос о перспективах рынка, гендиректор ГК «Новосёл» Евгений Новосёлов сказал: «Я бы дальше следующего четверга планировать не стал. Сегодня от нового обращения президента зависит продажа вашей двушки на Ботанике»… после чего, впрочем, признал, что в целом рынок недвижимости имеет хороший запас прочности и точно никуда не исчезнет. Эксперты в целом согласились с этим тезисом и предложили своё видение возможных движений рынка.
Михаил Хорьков
руководитель аналитической службы УПН
В течение осени важны настроения покупателей и их ожидания. Это касается даже не столько уровня ипотечной ставки, сколько готовности принять решение о покупке или даже о продаже квартиры. Решение о продаже важно, так как эти деньги в результате, поступят в том числе на первичный рынок. Зимой для рынка будут крайне важны решения, связанные с льготной ипотекой. Неважно, будет ли она продлена, или отменена, это решение может очень сильно скорректировать движение рынка. Сегодня есть ясность, что семейная ипотека продлена, дальневосточная – продолжает работать. Но вопрос о льготной ипотеке остаётся открытым.
Перспективы рынка
Как считает эксперт, лишь с весны 2023 года мы вернёмся к рыночным факторам, отталкиваясь от которых будет двигаться рынок. Что касается ближайших перспектив, то следует ожидать роста предложения на вторичном рынке и стабильный объём предложения на первичном. Снижение инвестиций в новые проекты отразится на первичном рынке лишь к концу 2023 года. Зато в скором времени мы можем увидеть активное ценовое стимулирование покупателей первичного жилья.
Никита Стасишин
заместитель министра строительства и ЖКХ РФ
На ноябрь-декабрь приходится пик продаж на первичном рынке. В январе-феврале – затишье. Если девелоперы новостроек, в которых на сегодня реализовано 20-30% квартир, пропустят период пиковых продаж, то они рискуют остаться временно без проектного финансирования. Что им тогда делать эти четыре месяца?
Причём, как замечают эксперты, усилия застройщиков могут найти отклик у потенциальных покупателей недвижимости. По крайней мере, у некоторых.
Евгений Новосёлов
генеральный директор Группы компаний «Новосёл»
С начала момента мобилизации вы знаете, сколько граждан забрали свои средства из банковского сегмента? Они же куда-то должны их принести. Инструментов доступных для обычных граждан осталось не так много. Один из них, безусловно, это покупка квадратного метра.
Аналогичной точки зрения придерживается президент Гильдии строителей Урала Вячеслав Трапезников, который считает, что жилплощадь в городе-миллионнике – это самое понятное и доступное сегодня вложение капитала – замена банковскому вкладу, долларам под подушкой и ценным бумагам. «При реальной инфляции 19% сидеть в депозите под 6% могут только пенсионерки», – резюмирует эксперт.
Что касается возможности скорой отмены ипотеки с госучастием на квартиры в новостройках, то участники рынка, считают её маловероятной.
Вячеслав Трапезников
президент Гильдии строителей Урала
Из всех видов поддержки, которую строительная отрасль когда либо хотела получить, льготная ипотека – это лучшее из всего что было возможно. На самом верху понимают, что лишить механизм этой смазки – льготной ипотеки – это смерти подобно. Даже металлурги, которые не могут отправлять металл в Европу, сегодня зависят от этого.
В целом Вячеслав Трапезников считает, что нынешняя ситуация – не такое уж серьёзное испытание для рынка.
Вячеслав Трапезников
президент Гильдии строителей Урала
Раньше считалось, что кризисы случаются примерно раз в три года. Последние годы показали, что мы способны пережить кризисы, которые случаются два раза в год. Человек ко всему привыкает. К 30 рублям за доллар привыкли, с мобилизацией свыкаемся. Карантин с точки зрения общественного стресса, на мой взгляд, был гораздо более серьёзным вызовом, чем мобилизация. Пройдёт немного времени, и люди захотят для вновь родившегося сына или дочки купить комнату.
С важностью фактора времени согласны и другие участники рынка.
Никита Стасишин
заместитель министра строительства и ЖКХ РФ
Нужно пережить время, чтобы люди опять начали думать о покупке жилья, не о ставке, не о доступности, а просто о покупке.
Кстати, в ходе XIV форума по недвижимости Вячеслав Трапезников также заявил, что дополнительным фактором, обеспечивающим запас прочности строительной отрасли, является возможность снижения средней площади квартиры в новостройке. «Мы не исчерпали лимит площади лота на первичном рынке», – отметил эксперт.
Ранее по теме:
