Сделки с недвижимостью – это всегда истории про людей. История начиналась с семейного счастья в комнатке в общежитии. Потом была приватизация. Потом я помогала молодым супругам продать комнату и купить квартиру. Потом квартиру побольше. Этим отношениям много лет. И так печально и больно видеть, как семья твоих клиентов рушится на глазах. Но это еще полбеды. Они развелись, но были вынуждены жить в квартире, потому что не могли договориться, как ее поделить. У каждого свои принципы.
Ольга Шабурова, директор агентства недвижимости «Свит Хоум»
У супругов конфликт за конфликтом – и в какой-то момент жена с дочкой уехали на съемное жилье. А муж по факту в квартире жил один. Контакт у супругов не получался. Нужно продать квартиру и разъехаться. А муж говорит: «Я не дам вам продавать. Меня все устраивает».
Я взаимодействовала с ними обоими. Один мне говорит одно, другой – другое. Друг на друга эту бочку катят. Эмоции зашкаливают. Дошло до того, что вынуждена была запретить им обсуждать со мной их семейные проблемы – я не могу через себя все пропускать. До последнего не была уверена, что сделка состоится. Но задача риэлтора, который поневоле становится медиатором, уговорить, повлиять, скорректировать поведение обеих сторон и провести сделку.
Мы продавали одну квартиру, а купить нужно было две. Причем, в продаваемой квартире 1/3 принадлежала несовершеннолетней дочке. Т.е. мы должны были выбрать две квартиры для покупки, получить на них два приказа органов опеки и провести сделки продажи и покупки одновременно.
Я, как специалист по недвижимости, вообще не имею права допускать разрывы в цепочках. Иначе получим вполне реальную ситуацию, когда продали квартиру, встречную не забронировали, деньги обесценились. Люди пошли и купили на эти деньги велосипед. Ну что это такое? Конечно, мы обязаны проводить все эти сделки в один день.
Первая цепочка
Первую цепочку мы выстроили: получили приказы, договорились о дне сделки. Но муж продолжал упрямиться. Сделка затягивалась – в итоге от нас отказались первые покупатели и ушел один из продавцов. Все. Цепочка разорвалась. Опять череда скандалов, переговоров, уговоров. В конце концов муж согласился на переезд. «Найди нового покупателя», – сказал он мне. Если бы это было так просто.
Отчуждение долей несовершеннолетнего, т.е. продажа его недвижимости, возможно только через нотариуса, иначе сделку не зарегистрируют. Нотариус проверит пакет документов и в пакете должен быть приказ органов опеки, в котором указано: «отчуждение с последующим наделением». В этом случае нотариус сможет передать документы на регистрацию в Росреестр. Есть еще формулировка в приказах «отчуждение с одновременным наделением», но сегодня это уже редкий случай, потому что трудновыполнимый.
При этом нотариус обязательно предупредит родителей об ответственности в случае невыполнения условий приказа. И все – его зона ответственности на этом заканчивается. Теперь взрослые люди, родители или опекуны, несут ответственность за то, чтобы их ребенок стал собственником в приобретаемом жилье.
Фиксируем всех продавцов
Девочку мы наделяли долями в двух квартирах. Причем очень долго рядились, в каких размерах это делать. Проблема была во взрослых. Кто-то из них должен был взять ипотеку на свое жилье, потому что денег от продажи одной квартиры не хватило бы на покупку двух. Папа брать кредиты не мог. И договорились так: одну квартиру за наличные купить папе, но при этом наделить девочку большой долей. Для покупки второго объекта нужна была ипотека, поэтому в квартире мамы у девочки маленькая доля, но при этом выплата кредита полностью на бывшей супруге. Так, у нас папа уезжал в однокомнатную за наличку, а мама – в двушку за ипотеку. Но это была только половина схемы.
Вторая часть расчетов была посвящена покупке квартир. Допустим, мы продаем квартиру и получаем, скажем, миллион. Этот миллион нужно распределить так, чтобы зафиксировать за собой эти две квартиры, чтобы они никуда не делись, чтобы продавцы не могли отказаться от сделки, потому что по приказу органов опеки мы должны наделить ребенка долями именно в конкретных квартирах.
После переговоров с продавцом, который продавал однокомнатную за наличку, мы договариваемся с ним о рассрочке платежа. Условно 500 тысяч из миллиона в качестве невозвратного залога, остальную сумму после перехода права собственности. Его гарантия – это закон. Если условия договора о полном расчете будут покупателем нарушены, то продавец по решению суда за одно слушание опротестует сделку, при этом залог останется ему. А на покупателе ответственность – у него ребенок должен быть наделен долей. И нарушать условия договора нам с клиенткой просто невозможно.
По двухкомнатной квартире с ипотекой расчеты были гораздо сложнее. Наш покупатель был с ипотекой от ВТБ, а свою ипотеку мы брали в Сбере. В ВТБ система расчета предусмотрена день в день, но не в нашем случае. В сделке с участием несовершеннолетнего деньги мы могли получить только после регистрации права собственности. Это важный момент - пока мы не предоставим в банк документы по наделению несовершеннолетних правом собственности, нам не зачислят деньги, представляете?
В свою очередь на наш кредит в Сбере у нас не было первоначального взноса. Мы понимаем, что первый взнос будем получать с денег от продажи своего имущества. И в этом случае я, как агент, согласовываю в индивидуальном порядке с нашим менеджером в банке договор купли-продажи, чтобы на момент его подписания был одобрен неполный объем первого взноса, либо его можно было зачислить вообще после госрегистрации перехода права собственности. В договоре прописываем реквизиты счета, куда придут деньги от продажи. Как только банк видит, что средства в размере первого взноса зачислены, даже если это было произведено после госрегистрации, он сразу автоматически по СБР (системе безопасных расчетов) раскрывает средства, и они автоматически падают на счет продавца.
У нас самая главная задача была - правильно сгенерировать процесс, другими словами, нужно было сделать так, чтобы права собственности на несовершеннолетнего были зарегистрированы в обеих квартирах. Только тогда деньги пройдут по цепочке ко всем получателям.
* * *
Сделка проходила с девяти утра до девяти вечера. Утром мы встретились с нашим покупателем у нотариуса, подписали договор купли-продажи. Покупатель соответственно уезжает в ВТБ с подписанными документами, и вот часть денежных средств в размере первого взноса у нас получена. Но только часть. А квартиры нам надо купить две, и сделку нужно провести одномоментно.
Далее две регистрации у нас были в одном банке. Одна – электронная регистрация неипотечной сделки, вторая - регистрация ипотечной сделки. И вот то отделение работало, как я помню, до 19:00. Но мы были там еще часа два после закрытия, потому что система не срабатывала… Такая вот была сложная сделка, с такой сильной энергией. Через полторы недели деньги получили все продавцы.
Ранее по теме:
