В этой истории нам пришлось бороться с двумя банками, и даже задействовать Консульство Казахстана. А началось все с того, что у моей клиентки было трое детей. Причем, старший успел жениться. В России принято, чтобы родители помогали своим детям. Вот и перед нами с клиенткой встала задача сформировать такую сделку, чтобы после продажи двушки приобрести две квартиры (двушку и трешку) и еще дачу. Клиентка вовсе не миллионерша, а обычный медицинский работник.
Владимир Петренко, руководитель офиса Центра недвижимости «БЭСТ»
Трудности перевода
Семьи, в которых растут несколько детей, всегда будут иметь много целей в отношении недвижимости. Когда стоит сразу много задач, путь один – через цепочку. У нас получилось семь звеньев, и мы собрали в этой сделке все возможные трудности: опека, ипотека, неточные сведения в Росреестре, запрос о помощи в Консульство.
Как сложилась цепочка? Нашу двушку покупала семья по ипотеке банка АК Барс. Мы нашли двушку для старшего сына, ее продавал гражданин Казахстана. Также мы нашли трешку для клиентки и ее двух младших детей. А еще присмотрели дачу, которую продавали люди, переезжающие в Краснодар.
Продажа нашей двушки означала для нас получение денег для первоначального взноса. Однако продажа задерживалась из-за банка покупателей. И мы приняли решение начать регистрацию с другими участниками цепочки.
Квартиру гражданина Казахстана мы покупали в ипотеку, и наш банк сначала одобрил иностранный паспорт продавца и доверенность, которая была оформлена в соседней стране. Но уже перед сделкой банк вдруг отказался от своего решения. Ему нужны были более весомые гарантии безопасности. Пришлось через Консульство заново заказывать перевод всех документов.
Продавец покупал квартиру в Екатеринбурге для своих детей, чтобы они проживали в ней во время учебы в России. Но его дети в итоге поступили в Питерский вуз, и квартира в Екатеринбурге стала не нужна. Когда в Консульстве выдали все документы, мы, наконец, были готовы к первой сделке. Но у нас все еще не было денег на первоначальный взнос.
Обычно банки такие сделки не проводят. Нет взноса – нет кредита. Но в этот раз мы сумели договориться на оформление отлагательных условий. Они подразумевают, что денежные расчеты могут производиться после перехода прав собственности, при условии согласия сторон. Продавец нам доверился и согласился. Слишком много усилий уже было вложено в одобрение через Консульство. Сделка состоялась, и мужчина остался в Екатеринбурге ожидать перевода денег. Он рассчитывал на пару дней. В итоге ему пришлось жить в Екатеринбурге еще две недели.
* * *
Свою двушку на тот момент мы все еще не продали. Задерживал банк покупателя АК БАРС. Загвоздка была техническая. В выписке из ЕГРН вместо «квартира» было написано «жилое помещение». Причем ранее покупатель уже получил кредитный договор, оформленный сотрудником банка. Но прямо перед сделкой нас уведомили, что ипотеки не будет. Банк должен провести дополнительную проверку по ситуации расхождения формулировок. Срок доппроверки – один месяц. Какой месяц – у нас человек в пустой квартире ждет деньги.
Выписки из ЕГРН могут содержать ошибочные или неточные сведения об объекте. И можно было бы начать процедуру исправления. Но мы-то уже зашли в сделку. У нас все сроки горят. Цепочка грозила развалиться, потому что цены на квартиры поползли вверх, и продавцы начинали думать, а не отказаться ли от прежних условий.
Руководитель офиса банка в Екатеринбурге ничего не решал или не хотел решать. Мы вышли на руководство банка в Казани. Переговоры дошли до ругани. Наша позиция была в том, что банк оформил и подписал кредитный договор на основании выписки из ЕГРН. И никого на тот момент не смущали никакие формулировки. Но когда мы уже вошли в сделку, и деньги нужны, как говорится, вчера, вдруг выясняется, что их не будет.
В свое время сведения из БТИ в Уральском регионе были переданы в Росреестр неполностью, частично некорректно, потому что большая часть этой работы выполнялась вручную. При занесении сведений о нашем объекте было прописано «жилое помещение», но не добавлено «квартира». Эти две формулировки идентичны, и поэтому обычно банки в кредитных договорах сами добавляют в скобках нужные термины.
После яростных пререканий с офисом в Казани компромиссное решение все же было найдено. Мы подписали допсоглашение.
* * *
Мы ввязались в бой с АК БАРСом, рассчитывая на логику людей и понимание руководства. Но оказалось не все так просто. Кстати, руководителя офиса в Екатеринбурге потом попросили уйти с работы. Думаю, что катализатором была наша сделка.
Вообще, это очень сложная схема, потому что влияли два фактора: выход на сделку без первоначального взноса и зависимость от банка покупателя. Эмоции не передать. Но мы все этапы закончили и взяли две ипотеки, на клиентку и на старшего сына.
В этой ситуации было очень жалко гражданина из Казахстана. Он долго оформлял документы, долго ждал денег, потом ему нужно было уехать в рейс, потом он снова вернулся. Деньги все еще не были перечислены. Но таковы реалии сделок с цепочками.
Ранее по теме:
