Рынок недвижимости Екатеринбурга, где еще пару месяцев назад главным был продавец, уверенно превращается в рынок покупателя. Число объектов на продажу сегодня превышает показатели февраля, месяца, от которого начался новый отсчет рынка. Конечно, при такой конкуренции продавцов-индивидуалов покупатель не стесняется диктовать свои условия. В основном, предпочтения отдают объектам недорогим и готовым для проживания. Хотя на элитный сегмент спрос все еще держится. Остальную вторичную недвижимость, которая довольно качественная, но не попадает в запрос либо по цене, либо по наличию ремонта, пытаются продавать с применением спецтехнологий, которые придумываются под ситуацию. Например, можно использовать волшебное слово…
Спрос на дешевые/дорогие
Портал METRTV.ru опросил несколько десятков риэлторов Екатеринбурга. На вопрос о состоянии вторичного рынка почти все с ходу отвечали: «Он лежит» (как вариант, «Он мёртвый»). Потом, впрочем, выяснялось, что звонки от покупателей есть, и даже показы, но мало в сравнении с тем же февралем. В подавляющем большинстве люди спрашивают студии и однокомнатные в хорошем состоянии по цене 5-7 млн руб. в первом поясе (районы Автовокзал, Пионерский, Юго-Западный), либо многокомнатные квартиры до 4-5 миллионов в третьем поясе (Уктус, Уралмаш). Именно по таким объектам сегодня дают авансы.
Юлия Жилякова
ведущий специалист по недвижимости АН «Домос»
Сегодня две основные категории запросов на вторичном рынке – на самые дешёвые и на достаточно дорогие квартиры. Но даже из дешёвых квартир востребованы только те, которые в хорошем состоянии «заезжай и живи». Что касается дорогого сегмента, то здесь речь идёт о квартирах от 15 миллионов в прицентральных районах. В этом сегменте спрос во многом обеспечивают приезжие из области и соседних регионов – Кургана, Уфы и т.д. Переезд, как правило, связан с работой.
Пригороды (они же города-спутники)
Ряд экспертов отмечают, что этой весной/летом, на общем фоне снижения интереса к вторичному рынку, сохранился спрос на квартиры в городах-спутниках Екатеринбурга.
Евгений Карась
директор агентства недвижимости «Актив»
Сегодня достаточно активно звонят покупатели с наличкой, которым интересны пригороды. Отмечу, что так было и в предыдущие кризисные периоды – в 2008-ом и 2014-ом годах. Часто речь идёт о разъезде. Продают трёхкомнатную в Екатеринбурге и покупают двушку и однушку в пригороде. Стараются переехать недалеко. Если семья живёт на Уралмаше, то рассматривают вариант переезда в Верхнюю Пышму или Среднеуральск. Использовать в сделке ипотеку не торопятся. Ждут снижения ставок.
Не просто ремонт, а «чтобы всё»
И, конечно же, хит сезона (при малочисленном спросе) – квартиры с ремонтом, а в идеале – с полной обстановкой.
Юлия Жилякова
ведущий специалист по недвижимости АН «Домос»
Покупатель сегодня чётко ориентируется на квартиры, которые не требуют дополнительных усилий при переезде. Там должно быть всё готово для заселения. Вплоть до того, что продаются квартиры с полной обстановкой, с ложками, вилками. Если продавец в предпродажную подготовку квартиры вложит 50 тысяч, то сможет продать её на 200 тысяч дороже. И наоборот, если не подготовить квартиру к продаже, скорее всего, просто её не продашь. Я, например, стараюсь не работать с клиентами, которые не готовы делать предпродажную подготовку объекта.
Одна из риэлторов привела свежий показательный пример правильной/неправильной продажи.
Екатерина Горнова
управляющая офисом, юрист АН «33 квадратных метра»
У клиента несколько инвестиционных квартир, в основном студий. Он их сдавал в аренду, а тут решил продать. Перед продажей вывез из квартир мебель и кухонную технику – их продавал отдельно. Но продажи зависли. Покупателей не было ни на мебель, ни на пустые квартиры. Тогда было решено вернуть всё на место. Квартиры вновь обставили мебелью и техникой. Сейчас мы получаем за них авансы от покупателей.
При этом эксперты замечают, что не каждую квартиру имеет смысл доводить перед продажей до идеального состояния. И при сегодняшней структуре спроса имеет смысл вкладываться в ремонт лишь определённых объектов.
Наталья Давлятшина
специалист риэлторской группы «Браво»
Приводить квартиры в порядок перед продажей имеет смысл в новых домах, где уже отделка была, но она подустала за несколько лет эксплуатации. Например, перекрасить/переклеить обои, покрасить плитку в санузле. Вполне реально в такой ситуации заплатить за косметический ремонт и хоумстэйджинг 150 тысяч, а в результате продать квартиру на 500 тысяч дороже. Делать ремонт в новостройке, где не было отделки, смысла нет, получится дорого и не факт, что понравится покупателю. То же самое с неухоженной хрущёвкой. В 200-300 тысяч её ремонт не уложится, а возможное повышение цены не окупит понесённых затрат. Такой объект имеет смысл продавать в существующем состоянии. Только освободить от мебели и прочего имущества, и сделать уборку.
Рекордный торг. Но это, скорее, исключение
«Я поубавил веру в предсказания о снижении цен на вторичку, – признался один из опрошенных риэлторов. И добавил: – Но и роста я не жду. Будет застой».
Несмотря на резкое снижение спроса, заметить снижение цен на вторичку не так-то просто. Риэлторы теперь не держат объявления о продаже на порталах долго. Они стараются быстро нащупать реакцию рынка, снять объявление с публикации и выставить заново, как свежее предложение, но уже с более низкой ценой. Так поступают, по статистике metrtv.ru, около 30% пользователей портала.
Кроме того, цена из объявления может таять на глазах уже при просмотре объекта. Покупатели чувствуют, что в них сильно заинтересованы, и активно требуют скидку. Торгуются активно и даже яростно. Недавно квартира в Екатеринбурге была продана с дисконтом в 800 тыс. руб. (от фактически рыночного ценника). Такая история – своеобразный рекорд для нашего рынка. Хотя пока и единичный.
Дарья Есаулкова
специалист по недвижимости агентства недвижимости «ДРАЖЕ»
Покупатели сегодня грамотные, они мониторят сайты, видят, какие объекты долго висят в продаже и понимают, что предложенная за них цена – это не цена продажи. Поэтому рассчитывают на хорошую скидку. Но продавцы не отвечают взаимностью. Они готовы снижаться, но совсем немного – на 50, на 100 тысяч. Вот когда объект простоит в продаже полгода, возможно тогда продавцы станут более сговорчивыми. Пока же расклад такой – в продаже стоят однотипные квартиры по 3,7 млн руб. появляется такой же объект за 3,5 млн и его покупают. Но владельцев остальных квартир это не стимулирует пересмотреть цену.
На реальные подвижки по цене соглашаются, в основном продавцы, которым деньги нужны срочно и вчера.
Мария Веприцкая
брокер по недвижимости (Екатеринбург)
Продавцы понимают, что сегодня рынок покупателя, но снижаться не готовы. Даже того, кому деньги нужны на следующую сделку, приходится уговаривать идти на торг. Соглашаются те, кто продаёт квартиру, чтобы купить дом. На загородном рынке динамика цен другая. Пока будешь ждать продажи своей квартиры, вожделенный дом может стать недоступным по цене.
Ещё одним наблюдением о поведении продавцов жилья поделилась специалист агентства недвижимости «Добродел» Наталья Родионова. Есть продавцы, которые в принципе готовы идти на снижение цены. Но для начала они всё же выставляют объект на продажу по ценнику, принятому на рынке. Комментируют это так: вы, мол, приведите нам покупателя, а мы с ним поторгуемся. А если покупателя нет, то зачем мы будем сбивать конъюнктуру и «светиться» на рынке.
Реклама «только для тебя»
«Приглушенный свет, шампанское и фрукты» – так поэтично один из риэлторов описал актуальную технику работы с покупателем жилья. Продавцу и его агенту сегодня приходится выстраивать сложную линию поведения, чтобы заинтересовать своим объектом будущего покупателя.
Юлия Жилякова
ведущий специалист по недвижимости АН «Домос»
Пришёл рынок покупателя. Такое мы уже видели в 2014 году. Сегодня риэлторы вспоминают свои тогдашние наработки. Стандартное размещение рекламы квартиры сейчас должного эффекта не даёт. Надо работать на целевые категории. Одна из них – жители этого и соседних домов. Да, может сработать старая добрая расклейка объявлений по микрорайону. Но надо выявить и другие целевые группы, и для каждой из них подготовить предложение. Например: «У вас двушка и двое детей. Вот оптимальное решение вашего вопроса. Цена – 15 тыс. в месяц». Для каждой квартиры несколько целевых групп, следовательно, на разных сайтах размещаем разную рекламу, каждая на свою группу. На одном сайте – реклама для конкретной группы. У меня доходит до семи вариантов объявлений на одну квартиру. Один объект преподносится в семи разных ипостасях… Расходы на рекламу возросли вдвое. Зато такие «удары точно в цель» работают.
Поделилась эксперт и ещё одним лайфхаком для рынка покупателя. Как показывает опыт, в объявлениях можно использовать волшебное слово «обмен». Если в рекламе квартиры значится «Продам или обменяю», то число звонков увеличивается.
Ранее по теме:
