Сделки в стрессе, или какие последствия марта-2022 ожидали продавцов и покупателей

Самые сумасшедшие сделки были в последние дни февраля – начале марта, когда мы с клиентами буквально запрыгивали в ипотеку. Нужно было делать все действия одновременно, при этом все разваливалось на куски. Однако не обошлось без выигрыша, на который мы не могли бы рассчитывать в другое время.

Анна Лапшина, ведущий специалист по операциям с недвижимостью Центра недвижимости «БЭСТ»

Две параллельные сделки мы начали с клиентами готовить раньше событий мировой политики. Но их влияние на обстоятельства жизни конкретных семей, которые хотели всего лишь продать или купить недвижимость, было огромным. В тот период все были в растерянности. Особенно банки. К нам в офис, как военные сводки, чуть ли не ежечасно поступала информация об очередном отказе в выдаче кредита. А еще через несколько дней банки заявили об экстренном увеличении ипотечных ставок.

Ипотека на честном слове

С первыми клиентами подбор вариантов мы начинали неспешно. У них большая семья, три девочки. И они хотели жилье побольше. Это мог быть дом, а могла быть и квартира. Мы побывали и в коттеджах, и в дуплексах. Продавцами были и частные лица, и застройщики. Мы гуляли по Пышме, а потом ездили в Академический. Единственное четкое условие, которое выдвинули клиенты, – это большая кухня-гостиная. Вот мы на это и ориентировались. После многочисленных просмотров и прогулок мы поняли, что нужно сконцентрироваться все-таки на квартире. К большому ремонту семья была не готова.

И как только мы сузили круг своих поисков, и определились, что именно ищем на рынке, начались события в Украине. Медлить было уже нельзя. Дело в том, что у клиентов были не только свои скопленные деньги, но и разные субсидии. Маткапитал за второго ребенка, маткапитал за третьего ребенка, и еще отцовский капитал. Так в народе называют субсидию в 450 тысяч, которую можно получить после рождения третьего ребенка и направить ее на погашение ипотеки. Обратиться за этой субсидией может папа, если он основной заемщик. В общей сложности, сумма субсидий достигала миллиона рублей. Но, как известно, быстро госденьги не перечисляют. И нужно было на время перехватиться ипотекой.

В это время на рынке началась паника, продавцы начали снимать с продажи объекты. Так одну из квартир, которую мы наметили к покупке, нам даже не стали показывать. Хозяева под давлением новостей отказались ее продавать. Оставался еще один вариант, который нам подошел. Садик и школа рядом, район с перспективой развития. И еще хозяйка квартиры очень хотела ее продать, потому что сама покупала квартиру в центре города. И очень боялась, что не успеет оформить свою ипотеку, а застройщик поднимет цены.

У моих клиентов была сумма, которая почти перекрывала стоимость квартиры, за исключением того миллиона, который складывался из субсидий. Так или иначе, ипотека была нужна и нам, и продавцу. Но на рынке чехарда. В банки не пробиться. Отказ за отказом, даже зарплатникам. Менеджеры крупных банков работают буквально круглосуточно, оформляют параллельно две-три сделки.

Хозяйка квартиры нам сказала, что если она не успеет оформить квартиру в новостройке в нужные сроки, то свою квартиру продавать нам не будет, потому что денег с продажи ей уже не хватит. Что было делать? В стрессовых ситуациях рождаются такие комбинации, на которые в спокойное время человек в здравом уме никогда бы не пошел. Мы дали хозяйке квартиры честное слово, а она в него поверила.

Вот как это было. Мы передали хозяйке квартиры задаток в размере около 80% от ее стоимости. И теперь ни одна из сторон не могла отказаться от сделки. Эти деньги она внесла в свой банк как первоначальный взнос. А недостающий миллион, который мы ей должны были перечислить субсидиями уже после завершения нашей сделки, она занимает у своих знакомых. Эта очень странная, ненадежная конструкция сделки, которая держалась в буквальном смысле на честном слове, позволила ей купить квартиру в новостройке.

А глубокой ночью я отправила заявку своих клиентов на ипотеку в миллион рублей. И – о чудо! – нам дали одобрение.

Согласие от стюардессы

Вторая семья, с которой мы параллельно в эти же дни переживали переполох на рынке, продавала трешку и покупала дом. Трешка была выставлена давно, по завышенной цене, не в самом престижном районе. Конечно, звонков не было. Но вот стало известно, что Сбербанк после 3 марта прекращает оформление ипотеки по ставкам февраля. И тут нам впервые позвонили по продаже квартиры.

Покупатель был мужчина-таджик, но с паспортом РФ. Ему одобрили ипотеку еще в феврале по хорошей ставке. Но к концу месяца продавцы стали массово снимать с продажи свои объекты, и наш покупатель понимал, что если он сейчас не приобретет что-то на одобренную ипотеку, то потом ставку в 20% он просто не осилит.

Покупатель был женат. Но жена – гражданка Таджикистана. Семья у них большая, почему-то все мужчины работали в Екатеринбурге, а женщины – в Москве. Когда начались известные мировые события, то иностранцы были вынуждены уехать на родину. Авиасообщение между нашими странами прекратилось.

Поскольку женатый мужчина брал ипотеку, сделка должна быть заверена нотариально. Для этого требовалось или личное присутствие супруги, или ее письменное согласие, также нотариально заверенное. До сделки оставалось три дня.

За это время мы с клиентами оформили приказ опеки, выписали жильцов из квартиры, подобрали дом для покупки, внесли аванс. Я состыковала время встречи с нотариусом. Это вообще отдельная история была. Нужно, чтобы время коррелировалось со временем банка. А у банка только вечером один час, а через полчаса уже и этого нет. Но так или иначе, у нас было все подготовлено к сделке в 12 часов. А в 10:15 покупатель встречал последний самолет из Таджикистана, стюардесса которого привезла письменное согласие супруги.

Квартиру для таджикской семьи мы освободили почти сразу. Они снимали жилье, и денег на аренду после внесения первого взноса у них почти не было. Дом, который купили мои клиенты, был пустой, и вещи перевезли быстро. А продали мы квартиру по хорошей цене, но это было, как говорится, в моменте. Нетипичная ситуация для рынка.

А первые клиенты с тремя дочками уже погасили свою ипотеку и наделили детей долями. Эти сделки случились потому, что другие люди в это время много и грамотно работали. Так начальник отдела в Сбербанке, когда мы, не сумев попасть в очередь, разыскали номер ее личного телефона, сказала, что примет нас и «впихнет» третьей сделкой. А в истории с покупателем-таджиком была очень грамотная нотариус. Спасибо ей за работу. Ну и что уж там говорить – стюардесса тоже не подкачала.

Ранее по теме: