Я занимаюсь риэлторством давно. В этом году исполнилось18 лет. В основном, работаю с непростыми обстоятельствами и проблемными людьми, от которых в Екатеринбурге уже все агенты отказались. И каждый раз думаю: «Вот это история - так история». Но нет! Оказывается, все может быть еще круче.
Анна Солдатова – эксперт по недвижимости, брокер агентства недвижимости «Ориентир»
Мы с одной из клиенток сотрудничаем уже несколько лет. «Переезжали» из комнаты в однушку, из однушки в двушку, из двушки в трешку. И в 2019 году она снова решила сменить квартиру на побольше. У моей клиентки семья, два ребенка. Семья небогатая. И когда они меняли в очередной раз место жительства, то долю старшего ребенка – ставшего сособственником при приватизации – приходилось увеличивать, потому что каждая следующая квартира была, скажем так, не элит-класса. И поэтому нужно было сделать так, чтобы у опеки не возникало вопросов. К 2019 году доля мальчика составила больше 50%.
Квартира была в залоге у банка. То есть нам был нужен покупатель, который не только погасит ипотеку, но и согласится ждать, пока мы решим все дела с опекой. Ситуация продажи усугублялась тем, что семья накопила долг по коммунальным платежам. Им насчитали пени, и общая сумма составляла около 500 тысяч. Вот с таким багажом мы с клиенткой начали готовить документы и строить «цепочку».
Два захода и оба с нуля
Первое, что мы сделали, посчитали, какими финансовыми ресурсами обладает моя клиентка. Во-первых, маткапитал за второго ребенка. Его мы планировали задействовать в ипотечной схеме. Второе – нужно было решить вопрос с долгом по коммунальным платежам. Для этого я сходила в РЭМП, объяснила, что квартира будет продаваться, и если коммунальщики хотят вернуть свои деньги, то пени нужно списать. Мы готовы оплатить только фактический долг. В РЭМП не без труда, но с доводами согласились, и мы получили цифру уже не в 500 тысяч, а всего лишь в 220 тысяч рублей. А с этим можно уже работать. Покупатель нашелся быстро, причем он был готов и подождать пару недель, и коммуналку оплатить. Но дальше в дело вступила, видимо, карма.
Нам нужно было выбрать квартиру для покупки, и получить на нее приказ опеки. Выбранная квартира продавалась на 500 тысяч дороже, чем сумма, которую мы собирались выручить от продажи. С трудом, но мы в эти деньги помещались. Отдаем продавцу аванс, проходим опеку, через две недели получаем приказ, через три дня на сделку, а нам продавцы говорят, что они повышают цену на 250 тысяч.
Когда у покупателей опека, то это сигнал для продавца, что можно манипулировать. Приказ же дается на конкретную квартиру, и часто покупатель соглашается с повышением цены. Но денег у нас все равно не было – и без этого у родственников пришлось занять. Мы забираем аванс, ищем другую квартиру, проходим еще раз опеку, и готовимся выйти на сделку. Но – умирает продавец.
Трудно описать словами, что испытываешь в тот момент, когда огромная работа сделана дважды с нуля, сколько переговоров, встреч, два раза опека. Покупатель просто в шоке от реальных сроков, на которые передвигается сделка, а ведь он уже коммуналку нашу оплатил. И все опять нужно начинать заново.
Я в тот день была просто не готова что-либо продолжать делать. Клиентка причитала, что порчу навели. У нее своя паника была. Клиентке я сказала: «Давай сделаем так, чтобы сутки не контактировать друг с другом. Мне нужна пауза подумать. Сейчас я просто эмоционально пустая».
Через сутки мы созвонились, встретились, и начали придумывать третью схему.
Большая доля – маленькие деньги
Надо сказать, что в каждом переезде моя клиентка всегда отсматривала варианты в одном конкретном доме. В этом районе он пользуется популярностью. Но как-то все не удавалось нам найти там подходящий вариант. А тут через пару дней мы видим, что в нем продается квартира, причем подходящая нам по цене и метражу. Это просто удача. Мы с клиенткой уже все объявления в нашей локации наизусть знали. Квартиры на продажу так быстро не появляются. А тут все совпало. И мы летим согласовывать ипотеку. Но банк на планируемую нами сумму выставляет отказ.
Дело в том, что банк требует, чтобы ипотечный кредит не покрывал детскую долю. А доля ребенка была очень большой. Т.е. размер ипотечного кредита, на который был согласен банк, не позволял нам купить квартиру.
Квартира была «убитая», только большей площади. И мы должны были увеличить и без того большую долю ребенка в качестве компенсации. А чем больше доля ребенка, тем меньше сумма ипотечного кредита. Нужно было придумать какое-то нестандартное решение.
Помню, как мы сидели с клиенткой и в очередной раз считали математику покупки. «Это у нас тобой последний шанс. Если мы не можем из-за доли ребенка получить большой кредит, значит, нам надо купить твоему ребенку другое жилье». Эта идея родилась спонтанно и сначала очень испугала клиентку. Какое еще другое жилье, на какие деньги?
Но тут позвонил покупатель нашей квартиры, и угрожающим тоном предупредил, что не желает больше ждать. Или мы в течение недели решаем все свои вопросы, или он отказывается от сделки. Прошло уже больше месяца, а он все еще, получается, не купил жилье. Назад хода не было. Мы просмотрели все объявления о продаже комнат, нашли большую в 24 м2. Нам нужен был новый приказ опеки, но мы уже не были готовы ждать 14 дней. Ой, как нам непросто было пройти ту опеку. Но в итоге, сотрудники вошли в положение. Приказ выписали через два дня, и мы купили комнату для двух детей на маткапитал второго ребенка с доплатой. И исключили детей из числа собственников. Кредит в банке нам дали большой.
* * *
Когда мы с клиенткой еще только обсуждали возможную продажу квартиры, я предлагала подождать пару лет. Старшему сыну, у которого была очень большая доля, на тот момент было уже 16 лет. В его 18 лет проблем с опекой уже бы не было. Но, знаете, когда женщина принимает решение… В общем, если бы она в день, когда мы узнали о смерти продавца, сказала, что устала, и больше ничего не хочет, я бы ее поняла. Но клиентка была настроена идти до конца.
Недавно она мне звонила, и я сразу ей сказала: «Только не говори, что снова хочешь переезжать! Мы с тобой построили тебе твою мечту, купили квартиру в том доме, в котором ты хотела». Она смеется: «Нет, меня все устраивает. Мы ремонт делаем понемногу». Комнату мальчика они сдают в аренду, и закрывают этими деньгами часть ипотеки и долга перед родственниками. Но мне почему-то кажется, что это не последняя ее покупка.
Ранее по теме:
