У клиентов был трудный психологический выбор. Они успели в прямом смысле влюбиться в квартиру, а там оказался сюрприз, которого они боялись. А причина в том, что они поехали смотреть объект без риэлтора и даже не подумали задать продавцам уточняющие вопросы. Опека поспешила оформить приказ на покупку, но от этого легче не стало.
Сергей Тихонов, руководитель группы АН «Перспектива 24»
У семьи с тремя детьми была однокомнатная квартира. Получили супруги ее по приватизации. И собственниками оказались как взрослые, так и дети. Конечно, они думали купить квартиру большей площади. Покупатель на однокомнатную нашелся. Но чтобы ее продать, нужно было получить разрешение опеки. А чтобы получить разрешение опеки, нужно было выбрать встречный объект для покупки, который бы опека могла посмотреть и оценить, не ущемляются ли при его покупке права несовершеннолетних. У опеки обычно два критерия – должна быть больше либо площадь новой квартиры, либо кадастровая стоимость объекта при той же площади.
Подыскивали квартиру побольше супруги самостоятельно. Жили они в районе Втузгородка. А вариант для покупки нашли в Верхней Пышме. Подальше, конечно, от центра Екатеринбурга, что уж тут говорить, но там была трешка и за очень подъемные для них деньги. И Пышма – это крупный город, там хорошая инфраструктура. А главное – рядом с домом построена новая супершкола. Такую даже в Екатеринбурге еще поискать надо. В общем, клиенты наши были настроены только на этот вариант. Да еще опека без проблем дала разрешение на покупку. Мы готовились авансировать объект, и запросили список документов от продавцов, которые они должны были предоставить на встрече. И тут нас всех ждал сюрприз.
Нюанс с обременением
Продавцы, конечно, знали об обременении. Но никому ничего сообщать специально не собирались. А вопросы наши клиенты им почти не задавали. Они посмотрели квартиру, узнали, сколько она стоит – и влюбились в нее.
Этот нюанс с обременением выяснился бы в любом случае. Но время сделало свое дело. Наши клиенты уже успели нарисовать себе в голове картинку, как они в новой квартире будут жить…Психологию нельзя недооценивать в сделках с недвижимостью. Часто у клиентов чувства берут верх над здравым смыслом и фактами. А тут такая неожиданность!
Клиенты, конечно, расстроились. У них большая семья, им нужна трешка. А тут все подошло: и метраж, и цена, и локация. Но когда мы встретились с продавцами, чтобы внести аванс, документы рассказали о новых фактах. И формально продавцы вроде бы и не обманули – ведь вопросы заданы не были, а документы они предоставили по первому требованию. Тем не менее, авансирование пришлось отложить.
В банк с юристом
Квартиру продавцы получили по наследству. Там было три собственника: два взрослых и один несовершеннолетний. А тот, кто умер, незадолго до кончины брал кредиты и не выплатил их. Наследники в наследство вступили, а значит взяли на себя обязанность выплатить долги покойного. Заплатить они собирались деньгами от продажи. Но в этой схеме сначала нужно заплатить долги, а потом продавать объект. Проще говоря, продавцы рассчитывали, что долги за них заплатит покупатель.
Нашим клиентам очень нравилась эта квартира. Она была им по силам, потому что они имели право на материнский и областной сертификаты. Ну и плюс деньги от продажи однокомнатной в центре города. Но как опека дала разрешение на покупку квартиры с обременением, не очень понятно. За долги перед банком приставы наложили запрет на отчуждение и регистрацию квартиры. И отметка об этом в документах имелась. Но нам назад хода не было – приказ опеки на руках и нужно было отработать схему безопасной покупки именно с этим объектом. Наши клиенты очень боялись этой сделки, и ждали решения от нас.
Мы заключили с продавцами предварительный договор купли-продажи. Он был нужен, чтобы получить разрешение опеки. В этом договоре были прописаны условия расчета: 300 тысяч мы отдаем на погашение задолженности, основную сумму в день подписания основного договора купли-продажи, и остаток продавцы ждут от перечисления материнского и областного сертификатов.
Клиенты с нашим юристом сходили в банк, внесли 300 тысяч по платежным поручениям задолженности, и отнесли квитанцию приставам, чтобы снять обременение. Конечно, люди сами на такую сделку не пошли. В этом случае нужно составить грамотный договор, который бы определял последовательность действий всех сторон. Предварительный договор является юридически значимым документом, на его основании, если бы что-то пошло не так, мы могли бы принудить в судебном порядке другую сторону к заключению основного договора.
* * *
Конечно, с долговыми квартирами всегда есть риски. Покупатель должен отдать деньги незнакомым людям, чтобы погасить их долги. А это всегда фактор неизвестности. В нашей истории было еще много несовершеннолетних. Это тоже все осложняло. После продажи взрослые собственники трешки самостоятельно разобрались с будущим жильем, а вот несовершеннолетнему пришлось искать дополнительное. Однако нам вмешиваться в этот процесс смысла уже не было – с продавцами работал их риэлтор.
Ранее по теме:
