Актуальной темой сейчас на рынке в 2022 году будет продажа комнат и долей. И в такой сделке будет важна не столько схема, сколько сама ее суть. У нас есть совсем свежая история. В марте мы благополучно завершили сделку с долей в двухкомнатной квартире. И по ее окончании у нас у всех было чувство, что мы сделали что-то очень важное, выполнили какую-то миссию. Честное слово.
Евгений Карась, директор агентства недвижимости «Актив»
В начале года к нам пришла женщина с просьбой помочь продать долю в квартире, которую она получила по наследству. Клиентка хотела купить машину. В сделках с долями есть много нюансов. И все это усугубляется психологическими особенностями сособственников.
Двухкомнатная квартира находится на Старой Сортировке, в районе со своей спецификой. Принадлежала двум немолодым собственникам. Одна бабушка владела целой комнатой и частью другой, а вторая – имела долю в 31/50-ю в комнате площадью 17 кв м .То есть полторы комнаты у одной собственницы, и полкомнаты у другой. И в этой комнате жили квартиранты.
И вот собственник меньшей доли уходит в мир иной, а вступившая в наследство клиентка хочет эту долю продать. Причем, прежде чем прийти к нам, она предложила бабушке-сособственнице приобрести ее долю. Но та отказалась. И тогда клиентка отправилась к нам.
Правило номер два
Первое правило в поисках покупателя на долю – предложить ее купить сособственнику, второе – предложить арендатору. Поскольку бабушка-сособственница на словах от покупки отказалась, мы познакомились с арендаторами. Они были готовы приобрести. Так у нас был найден покупатель, и, прежде чем выйти на сделку, мы должны были соблюсти законодательную процедуру по уведомлению. Мы послали бабушке телеграмму, и нужно было ждать, когда пройдут 30 дней.
Но что-то у нас в этой сделке не сходилось. Казалось бы, какая разница, кто покупатель. Главное же – он есть. И сделка обещала быть быстрой и простой. Но детали этой картины заставили нас задуматься о том, что происходит на самом деле и может случиться позже.
Бабушка-сособственница – человек одинокий с непростым характером. Было очень трудно находить с ней контакт. Она никому не доверяла, не хотела разговаривать, не отвечала на звонки и смс. В те короткие минуты, когда нам удавалось с ней пообщаться, мы узнали, что квартиранты живут с ней в одной квартире давно, но ведут себя как хозяева. Поменяли замки на входной двери, и не всегда пускали ее домой.
Мы стали обращать внимание на поведение и слова арендаторов. Они очень хотели купить долю. А в дальнейшем планировали выкупить всю комнату. Причем, покупательница высказалась об этих планах так: «С бабушкой договоримся. Но если что, то муж дожмет».
Холодный звонок
Нам было понятно, что малограмотная бабушка просто не понимает, что происходит. Мы пытались ей объяснить последствия такой сделки. Но в нашей стране много людей, которые боятся даже слова «риэлтор».
В общем, мы оказались между молотом и наковальней. С одной стороны, мы должны выполнить обязательства перед клиенткой и продать долю. С другой – мы видели, что бабушка останется один на один с ситуацией, и что там произойдет дальше, можно только предполагать. Сделки с долями всегда открывают большие возможности для «серых» схем с целью дальнейшей перепродажи.
Поскольку время шло, а бабушка на контакт не шла, мы решили взять пока аванс у покупателя. Мы находились у них в комнате, и позвонили ей. Она, к нашему удивлению, ответила. Мы ее предупредили, что сейчас возьмем аванс у арендаторов и будем готовить сделку. Продажа состоится сразу, как закончатся 30-ть отведенных законом на размышления дней. Звонок был на глазах у арендаторов, они слышали, о чем идет речь. Мы еще раз просили бабушку подумать о покупке доли. Она снова отказалась.
Сделка с человеческим лицом
Мы ждали окончания 30-дневного срока. У нас все было готово к сделке. Но вдруг за три дня до нее раздается звонок. Это была бабушка-сособственница. «Без меня сделку не проводить. Я ищу деньги», - сказала она. Сделка была нотариальная. Время было заказано. И вот ровно к этому дню она деньги находит.
Мы предлагали привезти ее к нотариусу на машине, чтобы она с большой суммой наличных по городу не ездила. Она же на общественном транспорте добиралась. А она в ответ: «Я не рассказываю никому, в каком банке деньги храню, я боюсь». Деньги она снимала с разных счетов, не исключено, что последние. Конечно, бабушка на сделку опаздывает. В итоге мы вылавливаем ее где-то по дороге, привозим. Сделка прошла спокойно.
Когда мы поняли, что сделка состоится все-таки непосредственно с сособственницей и всей квартирой будет владеть один человек, причем пожилой, то вздохнули с облегчением. Ничего, что пришлось потратить время на подготовку сделки, а она вдруг развалилась. Но для этой бабушки выкуп доли – лучший вариант.
Когда мы сообщили арендаторам, что нам придется вернуть им аванс, они были расстроены, и предложили увеличить цену еще на 100 тысяч. Но, во-первых, закон такую схему не разрешает, а во-вторых, доля должна принадлежать бабушке, и это по-человечески.
Ранее по теме:
