Обратился к нам клиент с целью продать квартиру. Договорились обо всех существенных условиях. Проверили собственника на первом этапе. В нашем агентстве система проверок двухступенчатая. На этапе заключения договора на продажу объекта и уже перед выходом на сделку более глубокая. На первом этапе казалось, что все прозрачно.
Сергей Тихонов, руководитель группы АН «Перспектива 24»
Триггеры
Человек год назад пережил процедуру банкротства. Похоже, что ее инициировали банки по долгам за кредиты. В конкурсную массу ушло все имущество, кроме квартиры. Это было его единственное жилье. Квартира на Юго-западе, рыночная цена примерно 3 млн. руб. После банкротства прошел год, и у человека возникла необходимость квартиру продать. Мы подписали договор и начали работать. Нашелся покупатель, мы стали готовить сделку.
На этапе подписания договора почти никогда невозможно выяснить реальные юридические обстоятельства, поэтому, когда готовится сделка, к работе подключаются юристы. У них есть свои триггерные точки, по которым они проверяют. Например, у нас был случай, когда пришлось поймать одну собственницу, пытавшуюся скрыть определенные факты. Она для этого развелась с мужем и сменила фамилию. Доказательства всегда трудно искать, бывает просто везет. Но в любом случае, нарабатывается опыт. Теперь мы обращаем внимание на состояние паспорта. Если он новый, то следует обязательно поинтересоваться, а почему он новый, а давайте посмотрим свидетельство о заключении брака.
В общем, в нашей сделке юристов что-то насторожило, и они выяснили следующие обстоятельства. Оказывается, наш клиент, в то время, когда он проходил процедуру банкротства, получил информацию, что ему в наследство досталась еще одна квартира. Так, одно имущество у него забирали, а другое ему предназначалось.
Прошел суд, клиент был признан банкротом, решение суда должно было вступить в силу, и он никому больше ничего не должен. Но буквально за два дня до этого он становится собственником еще одной квартиры.
Параллельная жизнь
Клиент в прошлом году жил двумя параллельными жизнями. С одной стороны, рассчитывался с долгами, а с другой – приобретал имущество. Но дело в том, что пока не наступил день вступления в силу судебного решения по банкротству, кредиторы имеют право продолжать включать в конкурсную массу вновь обнаруженное имущество должника. И таким образом, если должник на тот момент имеет не одну, а две квартиры в собственности, то одну из них вполне могли забрать в счет долгов. Для этого нужно было поставить в известность конкурсного управляющего. Но клиент этого не сделал.
Что получалось по нашей ситуации? Клиент владеет двумя квартирами, одну из них собирался продавать. Но при этом они обе юридически опасны. Если бы кредиторам стало известно о наличии нового имущества, то запрет на изъятие единственного жилья сняли бы, и неизвестно, какую из двух квартир у него бы точно забрали.
Когда мы сказали, что не сможем продать его квартиру, мужчина был расстроен, спрашивал: «А может быть все-таки можно? Что я должен сделать?». Но в этой ситуации мы помочь ему не могли. Он должен сначала сам уладить свои личные вопросы.
* * *
Почему он нам не сообщил о второй своей квартире? Хитрил или нет? Думаю, что если бы хитрил, то не торопился бы вступать в наследство, а сделал бы это уже после завершения процедуры банкротства в безопасное для себя время. А тут он становится собственником буквально за два дня до объявления его банкротом. Так себя продуманные люди не ведут. Это просто юридическая неграмотность. Ну и напуган был человек. Все-таки остальное имущество у него забрали.
Мы, как агентство, не взяли на себя риски проводить потенциально оспоримую сделку. Репутация дороже. Лучше извиниться перед покупателем, предложить другие варианты, а с продавцом договор расторгнуть. И история тут уже не про деньги…
Ранее по теме:
