В 2014 году властями ряда стран тоже были введены экономические санкции, действие которых отразилось, в том числе, на рынке недвижимости России. Можно ли предсказать будущее, вспомнив прошлое? Пока в мире нет убедительных доказательств, что такая взаимосвязь прямая и прочная. Другое время, другие обстоятельства. Тем не менее, сегодня это единственный доступный способ попробовать понять, что может ожидать вторичный рынок недвижимости в стране и в Екатеринбурге, в частности.
2014 год. Хроника заградительных ставок
Начало введения санкций датируется мартом 2014 года. В это же время ЦБ РФ поднимает ключевую ставку с 5,5% до 7%. И она продолжает плавно расти в течение года. К 10 декабря ключевая ставка 9,5%. А 16 декабря уже 17%. 
Источник: Банк России https://cbr.ru/hd_base/KeyRate/
В Екатеринбурге цена на вторичку в Екатеринбурге плавно растет вместе с ключевой ставкой. За год примерно на 5-6%, чуть больше, чем показатели официальной инфляции, которая к концу года достигла 11,4%. В декабре в силу вступают объявленные экономические санкции, и начинается работа по предотвращению падения строительного сектора.
В течение 2014 года ставки на ипотеку в среднем были в пределах 13-15%. В декабре банки, после резкого скачка ключевой ставки, предприняли свои контрмеры: либо подняли ставки до уровня 19-20%, либо приостановили выдачу кредитов. Первичный рынок ожидал, что скажут в правительстве.
А власти транслировали ту же мысль, что и сегодня. Говорилось, что субсидированная процентная ставка по ипотечным кредитам на приобретение строящегося жилья или жилья в новостройке позволит поддержать как рынок ипотеки, так и отрасль жилищного строительства.
Вторичный рынок Екатеринбурга встретил новый год продолжающимся повышением цен. И этот тренд продолжился всего пару месяцев, до марта. А потом наступила пауза недоумения – количество сделок резко упало на фоне роста цен. С этого момента вторичный рынок начинает затяжной спуск цен длиной в два года. 
Источник: metrtv.ru https://www.metrtv.ru/price_dynamics
2017 год. Дно
На момент начала действий санкций инфляция в России составляла 11,36%, к середине 2017 года, когда цены на вторичку дошли до минимального значения, инфляция была уже 2,52%. Параллельно снижали ключевую ставку, и с 17% в яростный декабрь 2014 года она достигла 9% к середине 2017 года.
Те же манипуляции проделывали и ипотечные ставки на новостройки. Еще никогда прежде ипотека в России не была столь выгодной, утверждали эксперты. 2017-ый называли «продуктивным годом». Ипотеку выдавали и брали охотно: на 7% по количеству кредитов и на 15% по размеру кредита в сравнении с 2014 годом.
А падение вторички, тем не менее, продолжается, и в какой-то момент в Екатеринбурге чуть было не достигло показателей 2008 года - 66 тыс. руб. за квадрат против 76 тыс. в 2014 году. 
Источник: metrtv.ru https://www.metrtv.ru/price_dynamics
Поворотным моментом можно считать октябрь 2017 года, когда банки и власти «стерли» разницу в ипотечных ставках на новостройку и вторичку. Десять ведущих ипотечных банков предлагают практически одинаковые базовые ставки. Для новостроек диапазон предложений варьируется от 7,9% до 11%, а для вторичных квартир – в пределах 9,1-11,5%.
И осенью вторичка вздохнула полной грудью и отправилась в рост. Причем, ее рост не замедлил даже COVID-19. А уж когда было объявлено о новых льготных условиях программ на новостройки в связи с пандемией, то вторичка и вовсе стала расти как на дрожжах. Хотя эксперты в этот период все чаще стали указывать на то, что льготная ипотека искусственно разгоняет цены во всех секторах рынка недвижимости. 2021 год заканчивался для вторичного рынка Екатеринбурга с показателем средней цены в 93 тыс. руб. за квадрат.
2022 год. Турбулентность
В январе вторичка, удобренная льготной ипотекой смежного рынка, продолжает расти. Динамику ее роста с долей нескрываемого скепсиса называют рекордной, а сам рынок дефицитным.
Вообще 2022 год рынок недвижимости Екатеринбурга всяческие рекорды продолжают сопровождать. По данным УПН, количество работающих башенных кранов в январе 184, и это самый высокий индикатор роста первичного рынка. Екатеринбург вместе со всей страной строит дома и планы по развитию, готовится встретить Универсиаду и 300-летие.
Источник: Уральская Палата Недвижимости
Доковидный прогноз ЦБ по инфляции отражен в “Основных направлениях единой государственной денежно-кредитной политики на 2022 год и период 2023 и 2024 годов”. В базовом сценарии инфляция в РФ ожидалась в 2022 году до 4,5%. Однако планам не суждено было сбыться.
Ключевую ставку ЦБ начал постепенно поднимать еще с марта 2021 года. К декабрю прошлого года она достигла с 4,25% до 8,5%. Ее назвали рекордно высокой. Первым отреагировал банк ВТБ. 10 января банк ощутимо увеличил ипотечные ставки.
Прогнозы на возможное уменьшение объемов льготной ипотеки на новостройки банки начали давать один за другим. Назывались разные цифры, от четверти до трети от рекордного объема выданных кредитов в 2021 году. Заемщикам рекомендовано думать, как увеличить семейный доход. Ведь статистика говорила, что уровень зарплат в Свердловской области не достигает даже минимального рекомендованного уровня. Все эти волнения происходят сразу после новогодних праздников. А с февраля ипотечные ставки на вторичку выше 10% поднимает Сбербанк.
В середине февраля ЦБ поднимает ключевую ставку до 9,5%. https://www.metrtv.ru/news/15664. Причиной была названа инфляция, рост которой не было возможности просчитать в октябре. После этого средняя ставка по ипотеке на вторичку стремится к 11%. Через 18 дней после первого повышения Сбербанк снова увеличил ставки по ипотеке. Теперь они больше 11%. Февраль заканчивается известием об очередном повышении ключевой ставки, теперь уже до 20%. В Украине проходит спецоперация. Банки приостанавливают одобрение новых заявок на ипотеку.
1 марта Сбербанк поднимает ставки на вторичку, до 18,3%. Остальные банки следуют его примеру. Ипотека на вторичку моментально становится в среднем выше 20%. Появилось даже предложение в 34,49%. Ставки называют заградительными. В СМИ начинают циркулировать предположения, что правительство РФ изменит условия льготной ипотеки, в частности, повысит ставки.
В это же время статистика metrtv.ru фиксирует резкое снижение предложения на вторичном рынке примерно на пятую часть от объема февраля. Продавцы снимают квартиры с продажи.
Банки продолжают менять условия по ипотечным программам, многие увеличивают первый взнос по ипотечным программам. Сбербанк поднимает до 20%.
В конце марта стало известно о решении ЦБ сохранить ключевую ставку на апрель в 20%. С 1 апреля льготная ипотека на новостройки под 12%.
Ожидания
Конечно, в 2014 году после объявления санкций не рвались логистические цепочки и иностранный бизнес не покидал страну. В 2022-ом это случилось. Пока понятно только одно – воздействие санкций текущего года на рынок вторички скажется во много раз сильнее, чем в 2014-ом.
Так, в первых осторожных прогнозах звучит цифра 4 года . И это уже говорит о более серьезной глубине падения, чем это было в 2015-17 году.
