Эта история не из моей практики. Ее мне рассказали. Но настолько она проста по форме и ужасна по сути, что я хочу ею поделиться. Дело было в Каменске-Уральском. Я сама оттуда родом. И знаю не понаслышке, что основной актив недвижимости в областных городах – это вторичное жилье, чаще всего в 90-ее годы приватизированное.
Анна Чусова, заместитель директора офиса АН «Добродел» на Юлиуса Фучика
Так вот история была такая. Выставлялась ухоженная квартира по очень хорошей цене. И продавцы, обосновывали такую цену тем, что им нужно ее срочно продать. Покупатели зацепились. Она им очень понравилась.
Документом основания права собственности был договор приватизации. В оформлении права собственности участвовали не все из тех, кто был в этой квартире тогда прописан. Таких людей на языке риэлторов называют «отказниками».
Кто обычно становится «отказником»? Это бывшие дети, еще маленькие по возрасту на момент приватизации. Приватизация в нашей стране началась с 1992 года. И раньше часто детей выписывали из квартиры, чтобы не наделять их долей в собственности.
Дальше история развивалась так. Собственники в квартире не были прописаны. Но тем не менее один человек в ней зарегистрирован был. Этот факт не скрывался. Продавец и покупатель договорились о том, что они в договоре купли-продажи пропишут пункт о том, что третье лицо обязуется сняться с регистрационного учета в течение 10 дней. И после этого вместе пошли на сделку. Квартиру купили, и новые собственники напоминают продавцу о том, что прописанному человеку нужно выписаться. Мол, поторопи его. Продавец уверяет, что тот так и сделает.
Через несколько дней в квартире появляется тот самый третий человек, который не является собственником, а только прописан. И говорит новым хозяевам, что желания сняться с регистрации у него нет. А если они хотят, чтобы он выписался, то пусть платят ему деньги. Покупатели были ошеломлены таким поворотом событий. Решили идти в суд. И суд они во всех инстанциях проиграли.
Что сказал суд?
Квартиру покупали с риэлтором. Почему риэлтор не знал нюансы закона, что даже по суду невозможно выписать «отказника» из квартиры, и не отговорил клиентов от покупки, мне неизвестно. В областных городах уровень знаний у риэлторов, конечно, не такой как в Екатеринбурге.
Но история от этого не становится менее драматичной. Человек в свое время не участвовал в приватизации, но он не отказывался от своего права пользоваться этим жильем. Вот пока сам не захочет, выписать его нельзя. Он имеет право пользования и проживания.
Покупатели до последнего верили, что по суду они его выпишут. Но одно дело верить, не зная нюансов законодательства, а другое - еще и договор довольно странно составлять. Суд сказал, что третье лицо не является стороной по договору купли-продажи.
По иронии судьбы, за этого человека уже второй раз хотели решить, в каком статусе он будет находиться в этой квартире. Но если раньше он был маленьким и не мог влиять на ситуацию, то сегодня он взрослый дяденька и все понимает про свои права. Если ребенка в свое время до приватизации не допустили, а он вырос и подал иск о восстановлении своих прав, то суд будет на его стороне.
Чем история закончилось? Покупатели ему заплатили деньги. В городе, где квартира стоила 1 800 000 р, 400 тысяч – это очень существенная сумма.
* * *
Даже банки не любят «отказников», когда рассматривается вопрос об ипотеке. Ну потому что он выписался, а получилось, что в никуда, он может пойти в суд и восстановить свои права на пользование и проживание по прежнему адресу.
Конечно, обычно в договоре на этот счет прописывают пункт, что в случае признания сделки недействительной, продавец обязуется вернуть деньги. Но тут с возвратом еще большие проблемы могут возникнуть.
Можно ли вычислить до покупки тех, кто отказался от приватизации? Есть такой способ - заказываем расширенную справку формы 40, и смотрим, кто был в какое время прописан. Особенно обращаем внимание на детей. Хотя есть случаи, когда этих детей сложно вычислить. Они могли быть не прописаны в этой квартире и в приватизацию их не включили, но права-то у них на пользование и проживание в квартире остаются до сих пор.
