Моему клиенту на момент сделки было 65 лет. А что это значит для банка? Это значит, что 65 – предел по возрасту. И не имеет значения, что он выглядит как 40-летний, красив, здоров, подтянут. Он ИПешник, всю свою профессиональную жизнь инвестирует в коммерческую недвижимость. Но ни разу не брал кредит, тем более ипотечный. Выбор банков у него без кредитной истории, мягко говоря, был ограниченный. И вот жизнь подбрасывает ему шанс взять хороший объект по отличной цене. Нужна ипотека 30 млн.
Олеся Табакарь, партнер по элитной недвижимости АН «Кулиговская и партнеры»
Начало
Я начала работать с клиентом не с самого начала его истории. Он обратился тогда, когда уже сам принял решение взять ипотеку и успел подписать договор с продавцом. Мы сделали заявку в банк, который с коммерсантами работает охотно. Обычно кредит на коммерческую недвижимость – это 10% годовых и более. А нам предложили ставку 7-8%. Для сравнения, на тот момент для вторички была ставка 8% с лишним. В общем, условия для коммерческой ипотеки были очень крутые.
Клиент хотел купить объект, который в котором видел для себя большую перспективу. Причем, настолько сильно он хотел его приобрести, что подписал договор задатка, т.е. невозвратной суммы в случае расторжения сделки по его инициативе. А сумма задатка, ни много ни мало, 5 млн. И по договору сделка должна состояться через три недели.
Он, не имея опыта в получении кредитов, был уверен, что ему этого времени будет достаточно для оформления ипотеки. И вот в этих условиях мы начинаем согласования.
Как проходит процесс согласования для коммерсантов? Очень жестко. Им фактически карманы выворачивают наизнанку. Банк смотрит абсолютно все: обороты, объекты, процессы, налоги, доходы. Кредитная программа, на которую мы претендовали, государственная, поэтому и процент невысокий. Но для этого нужно быть бизнесменом белым и пушистым.
У моего клиента настолько четко бухгалтерия работала, что все проверки не смогли выявить ни одного недочета. Он всегда обходился собственными средствами. Как человек старой формации, считал, что лучше не брать кредиты. А тут все сошлось – хороший объект, хорошие ставки. При нашей инфляции – это бесплатные деньги.
И вот согласования дошли до объекта кредитования. И что видит банк? Собственники приобрели объект с торгов – обанкротился предыдущий хозяин, и его имущество распродавали. Купили они объект два года назад, и за это время переход права был аж три раза. Т.е. они по своим соображениям несколько раз между аффилированными лицами прогоняли его туда-сюда. А это для банка вообще «стоп-стоп-риск».
Кроме того, от имени продавцов по доверенности действовали юристы. Собственники живут в другом городе, люди занятые. Но у банка все равно был большой вопрос, почему продавцы не могут приехать лично. Уже на этом этапе у нас была серьезная угроза, что сделка сорвется, и 5 млн. задатка мы просто «подарим».
Как не отдать 5 миллионов
В московском офисе банка по нашему объекту было аж четыре кредитных комитета. Кое-как объект согласовали, но встал вопрос о страховке. У каждого банка есть аккредитованные страховые компании, с которыми они работают. Мы обратились во все страховые, у кого была аккредитация, и везде получили отказ. Нет страховки – нет кредита. Получается замкнутый круг. Мы готовы денег заплатить, а страховые не могут на себя взять ответственность. Они боялись этой ситуации с переходом права.
Мы решили обратиться к неаккредитованным страховщикам. Согласилась только одна компания. Обычно как делается – страхуется титул, сам объект и жизнь заемщика.
Моему клиенту 65 лет. Он занимается йогой, за собой следит, питается правильно. Великолепный классный мужчина. Но страховая ставит условие – чтобы застраховать его жизнь, ему нужно пройти комплекс обследований. Это часто делают со всеми, кому больше 40 лет.
В общем, его отправили на велотренажер, чтобы посмотреть, насколько корректно работает сердце. Анализы он сдал по полной программе. И осталось получить только заключение терапевта. Клиент последние 20 лет наблюдался у одного и того же врача. Но как на зло, в эти дни тот был вне города. Времени у нас не было совсем, и клиент пошел на прием к терапевту, где сдавал анализы.
Терапевт видит человека первый раз, узнает его возраст и оценивает результаты по бумажке. По цифрам у моего клиента немного повышен холестерин. Совсем чуть-чуть. У меня холестерин выше, чем у него. Мы даже не предполагали, что мы можем на этом «срубиться».
Врач пишет в заключении, что есть риск атеросклероза, еще чего-то. И времени пойти к другому терапевту тоже нет. В общем, клиент отправляет скан этого заключения, и наша единственная страховая говорит: «Мы не готовы вас страховать».
Все. Приехали. Мы начинаем сначала рвать на себе волосы. А потом думать, как не отдать 5 млн.
Нестандартное решение от банка
Помощь пришла, откуда не ждали. От банка, который очень круто сработал. Ну не надо забывать, что они не хотели терять «белого» клиента.
Три недели пролетели как один день. И сделка не подготовлена. Формально отказа в выдаче кредита не было. Мы предоставили продавцу письмо от банка с просьбой в связи с удлинением сроков рассмотрения сдвинуть сроки выхода на сделку. И хотя продавец мог забрать 5 млн и сказать «извините, до свидания», он повел себя адекватно. И мы с банком начали разрабатывать новую схему.
У клиента есть супруга. Она на 10 лет младше него, и ее оформляли как созаемщика. Мы договариваемся со страховой компанией, что страховку делать будем на супругу. Сумма вышла на 300 тысяч. Если бы мы смогли застраховать клиента, то размер его страховки стоил бы больше миллиона рублей. Как говорится, что ни делается, все к лучшему. Но самая главная функция страховки – помочь получить кредит. После того как деньги выданы, через две недели можно писать заявление и отказываться от нее. И страховая деньги обязана вернуть. Правда, банк повысит ставку на 1%. Но для моего клиента это было некритично.
* * *
Мораль сей басни такова – работайте только с проверенными терапевтами. Но если серьезно, то сложность была в том, что представление клиента о процессе выдачи кредита сильно разнилось с реальностью. Он самостоятельно зачем-то подписал договор задатка, сам решил, что трех недель достаточно на все, не понимая, как проходит согласование.
У банка есть четко прописанные программы. И отступления от прописанных регламентов для них смерти подобно. А чтобы согласовать изменения регламента в банке, нужно написать кучу бумажек в Москву и решать вопрос с руководством.
Команда банка сделала все возможное и невозможное. Банк готов был выдать деньги. Но в программе написано, что обязательна страховка. Нет страховки – нет выдачи. Стандартно всегда должен страховаться основной заемщик. А у нас банк просто согласился на страхование супруги. Вот этот вопрос мы и решали с высшим руководством. Иначе бы все зашли в тупик.
Ранее по теме:
