Этим летом мне позвонил приятель. Он был в панике – помоги быстро купить дом. Его могут «перехватить», а у нас ипотека разваливается и квартира уже продана.
Юрий Пелипейченко, специалист по недвижимости агентства недвижимости «ДРАЖЕ»
Я сам из Карпинска, это город на севере Свердловской области. Но давно живу и работаю в Екатеринбурге. Однако клиентов из тех мест у меня достаточно – сарафанное радио хорошо работает. Я говорю: «Давай попробуем что-то сделать. Ничего не обещаю». Если бы люди знали, какое значение в сделке имеет маленький технический сбой, они перестали бы думать, что купить недвижимость самостоятельно – это легко.
Мой знакомый с женой в Карпинске имели квартиру, хорошую, обустроенную – у хозяина свой бизнес в Карпинске. Но хотели купить дом. И решили для себя так – если квартиру продадут легко, то будут дом покупать в ипотеку. Продавали сами, выставили цену выше рынка.
В Карпинске есть 3-комнатные, которые всего лишь за миллион предлагают. А они свою трешку выставили за 2,5 млн. Для Карпинска это очень дорого. Но буквально за две недели продали квартиру. И сами этому удивились. Ну раз так все легко, значит, точно судьба. Дом наш. А эта судьба вдруг начала вставлять палки в колеса.
И вот банк заявку отклоняет
Неприятности с покупкой дома у них начались сразу. Они присмотрели коттедж за 8 млн. Остаток собирались оформить в ипотеку. Дом для Карпинска очень приличный: двухэтажный, гараж, ремонт, мебель. Он принадлежал хозяину, который в крупной корпорации занимал руководящую должность. И мой знакомый с женой поэтому только этот объект и хотели купить. Все остальное было, скажем так, классом существенно ниже.
Они согласовывают объект с банком, и им пришлось много раз делать оценку. Банк не принимал документ: то одну ошибку найдет, то другую. Наконец всё согласовали. Пора на сделку выходить. Заёмщиком выступает один супруг. И тут, когда всё уже вроде готово, выясняется, что ему не предоставили скидку как зарплатному клиенту Сбербанка. Параметры не встали в программу – кто-то галочку не поставил. А скидка за зарплатного клиента – это 0,4% от ипотечной ставки, в год переплата примерно 30 тысяч, а если на весь срок ипотеки считать, то довольно неплохо получается переплаты.
Банк им говорит, ну раз скидка почему-то не прошла, давайте внесем корректировку. И клиент соглашается. Банк вносит изменения. А это автоматически означает, что заявка снова уходит на андеррайдинг, и снова проверяется. И вот банк заявку отклоняет, да еще с мораторием на два месяца, т.е. два месяца они не имеют права подавать заявку на ипотеку в этот банк.
До этого момента они пытались решать вопросы с ипотекой самостоятельно, а тут срочно нашли местного агента. Он им помог одобрить заявку в другом банке. Но сначала обещал ставку в 8,6%, в итоге получилось 9,4%. А дело было летом 2021 года, когда еще и в помине не было таких ставок. Плюс страховка дорогая. Плюс надо было заново делать оценку. Ну и все. Началась паника. И клиенту кто-то подсказал позвонить мне.
В нашем случае руками все проверяли
Времени у нас было немного. Продавец ждать не хотел. На его объект был спрос. Мы начали нашу работу с ходатайства банку, где просили пересмотреть предыдущую заявку клиента, потому что, по нашему мнению, произошла ошибка. Банк начал проверку, и выяснилось, почему заявка ушла в отказ.
Оказывается, у клиента имелся еще один действующий на момент оформления ипотеки кредит в другом банке. В тот момент, пока шло согласование на дом, по одному из платежей зафиксировалась просрочка на один день. А все из-за того, что это был интернет-банк, и в его программе случились технические неполадки. Т.е. клиенты оплатили в срок, а платеж зачислен на день позже назначенного. Ипотечный банк это увидел и отказал, хотя вины плательщика в этом нет.
Мы запросили подтверждающие документы у интернет-банка. Сделали выписки, кредитные истории запрашивали. Вновь все проверяла служба безопасности в Москве. Обычную заявку смотрит программа, а в нашем случае люди руками все делали, проверяли, что это надёжный заемщик и произошло недоразумение. Кучу подписей собирали всех начальников.
Так прошло три недели. Заявку согласовывают. Мы ожидаем ставку 7,7% со всеми скидками. А дают 8,1%. Не встал параметр «молодая семья». Я звоню менеджеру, что будем делать? Если сейчас будем вносить корректировки, то большой риск, что будет очередной отказ. Надо согласовать ситуацию с клиентом. А он уже в таком состоянии, что готов на повышенную ставку, лишь бы все уже закончилось.
Перезваниваю менеджеру в банке, говорю, что оставляем как есть. А утром, в день сделки, мне пишет наша куратор в банке, что взяла на себя личную ответственность, и снизила на ставку. И огромное ей за это спасибо. Ведь клиент был согласен уже просто на все. И она могла бы сказать ок, и забыть про это. А она не оставила, проработала вопрос, и сделала как выгоднее для клиента.
У нас были подготовлены два варианта
Про день сделки и палки в колесах. 28 сентября, вторник, сообщение от менеджера банка: «Ипотечная заявка одобрена. Но выйти на сделку нужно до конца сентября».
Я звоню покупателю. Так и так, два дня на сделку. Он говорит: «Я хоть ночью, хоть сейчас». Звоню продавцу. А он: «Я в аэропорту, вылетаю в командировку. Прилечу только 1 октября».
Ладно. Я звоню менеджеру: «До конца сентября мы не можем выйти». Она отвечает: «Тогда нужно будет всем приехать в Екатеринбург».
Я снова звоню покупателю. Он говорит: «Мы приедем». Звоню продавцу. А он: «Я прилетаю в Екатеринбург 1 октября и сразу уезжаю в Карпинск. У меня дела, я не могу свои обязанности не выполнить».
Хорошо. Думаем дальше. Звоню в отделение банка в Карпинске лично руководителю. Говорю, что у меня покупатель будет в Екатеринбурге, а продавец в Карпинске. Нам нужна межрегиональная сделка, чтобы мы в электронном виде подписали все документы. Обговариваем, что в Карпинске в субботу специально выйдет на работу менеджер. И только я договорился с Карпинском, как звонок от продавца: «Я переиграл, прилечу в Екатеринбург 1 октября и останусь на день там».
Мы бы провели эту сделку в любом случае. У нас были подготовлены два варианта, как в Екатеринбурге, так и в Карпинске. В субботу, в Екатеринбурге, на Ельцина, 3 наша сделка прошла. И на следующий день клиент уже перевозил вещи в дом.
* * *
Смог бы клиент сам что-то сделать за три недели? Вряд ли. Нужно обладать большим запасом прочности нервной системы и знаниями, на какую кнопку надавить. А клиент, скорее всего, ждал бы снятия моратория, потом по новой проводил заявку. Возможно, заявка тогда уже и прошла бы, потому что корректировку по просрочке внесли бы. Но не факт, что дом к тому времени не продали. В тот момент, когда у нас все подходило к завершению, продавцу собирались внести аванс другие покупатели. Я звонил, объяснял, что мы на финише, уже столько прошли и столько денег потратили, на оценки и согласования, страховки. И продавец согласился подождать еще неделю. Нам этого времени вполне хватило.
Ранее по теме:
