Ко мне по рекомендации обратился мужчина. В 2017 году он хотел продать трехкомнатную квартиру на Сортировке. В Екатеринбурге это район железнодорожников. Клиент молодой, нет еще и 40 лет. Работает в структуре РЖД, руководитель подразделения. Его повысили по работе, и семья переехала в Подмосковье. Квартира на Сортировке стала не нужна.
Татьяна Ларина, эксперт по недвижимости и ипотечный консультант ЦН БЭСТ
Переезд, новая работа, много расходов, двое детей маленьких – денег в Подмосковье нужно больше, чем в Екатеринбурге. И я приписала его манеру общаться в приказном тоне сложным обстоятельствам. К тому же клиент был чей-то знакомый.
Клиент решил получить справку сам и бесплатно
Мы начали подготовку квартиры к продаже. В Подмосковье клиенту нужно было самостоятельно собрать пакет документов. Квартира в Екатеринбурге была в долевой собственности – принадлежала ему с супругой и двум несовершеннолетним детям. Они ее покупали в ипотеку, а маткапиталом погашали ипотечный кредит. И клиенту нужно было в московской опеке получить разрешение на продажу жилья в Екатеринбурге и покупку нового в Подмосковье.
Тем временем, в Екатеринбурге нашлись покупатели. Но они были «ипотечниками». И их банк потребовал подтверждающий документ об использовании для погашения ипотеки маткапитала. Это сейчас все можно сделать дистанционно и электронно. А тогда банкам нужны были бумажные оригиналы или заверенные бумажные копии.
Из обязательных документов были нужны также нотариальное согласие супруги на продажу доли супруга и долей детей, и справка по форме 40, которую возможно взять уже только в Екатеринбурге. Получить ее может либо сам собственник, либо представитель по доверенности. Я предложила клиенту: «Сделайте на меня доверенность, и я получу эту справку. Это, конечно, допзатраты, но вы спокойно прилетите на сделку, и не надо будет никуда бегать». Но клиент решил получить справку сам и бесплатно, когда прилетит на сделку.
«Одновременную покупку» поменять на «последующее приобретение»
Покупатели на квартиру в Екатеринбурге нашлись быстро. Но им нужно было продать свое старое жилье, и получить одобрение на ипотеку. Чтобы сделка состоялась, я параллельно помогала покупателям с продажей и одобрением. У них все прошло легко, и они ждали только нас с клиентом.
Пришел приказ от московской опеки. Но нотариусу не понравился текст. Там была фраза «с одновременной покупкой».А у нас какая одновременная покупка? Клиент продает квартиру в Екатеринбурге, а покупает в Подмосковье. Нужно переделать на формулировку «с последующим приобретением».На исправление ушла еще неделя. Неприятно, но терпимо.
Тем временем, клиент отправился к нотариусу. И позвонил мне из его кабинета - требовал, чтобы я немедленно выслала ему тексты согласия жены. «Я вам плачу комиссию, обеспечьте меня текстами». Но,во-первых, я не нотариус, а во-вторых, он уже находился в кабинете специалиста, чья работа – составлять юридически грамотные документы. После нашего разговора у меня остался неприятный осадок. Но надо было работать дальше.
Риэлтор оплатил клиенту билеты на самолёт
Клиент нашел в Подмосковье квартиру, и продавцы согласились немного подождать, потому что оплата была бы наличкой. Нас «держала» только справка из банка. А банк делать ее не спешил. Уже даже опека успела переделать документы – от банка вестей все еще не было.
Нужно сказать, что это было время, когда госструктуры только-только начали переходить на электронный документооборот. И я позвонила в Сбербанк, в котором наши покупатели брали ипотеку, с вопросом, а можно ли вместо справки принести другой документ? И менеджер сказала, что они могут принять на рассмотрение скрин из личного кабинета Пенсионного фонда, где четко прописано, что маткапитал использовался. После этого мы были полностью готовы к сделке. Справку 40 все еще рассчитывали получить прямо перед сделкой.
Нотариус заказала электронную выписку из ЕГРН. Заказ был сделан в понедельник, а на субботу мы планировали сделку, поскольку клиент был «незаменимым работником». В начале недели он мне позвонил, чтобы уточнить брать билеты на самолет или нет. Я уверенно сказала: «Берите».
Наступил день накануне сделки. Это была пятница, обеденное время. Клиент в Москве выехал с работы и двигался на такси в сторону аэропорта. И в это время мне звонит нотариус и сообщает, что завтра, в субботу, сделки не будет – все еще не пришла выписка из ЕГРН. В тот год Росреестр тестировал свой сайт, который без конца «зависал». Что делать? В цепочке «завязаны» три стороны: мой клиент, его покупатели в Екатеринбурге и его продавцы в Подмосковье.
Я пыталась задействовать все свои возможности и связи, чтобы оперативно получить выписку хотя бы в бумажном виде, но никак – конец недели. Нужно было сообщать клиенту, который подъезжал к аэропорту, что сделка переносится на неопределенный срок. Не буду рассказывать, что я выслушала. Разговор закончился тем, что он отменяет поездку, но я оплачу ему «невозвратные» билеты.
Кому принадлежала третья доля и куда она делась?
Когда мы еще только начинали готовить продажу квартиры, клиент попросил также продать его долю в частном доме с земельным участком около Первоуральска. Раз уж семьей они переехали в другой регион, имущество на Урале продавали полностью.
Я съездила, посмотрела объект. Старый дом, под снос. По словам клиента, продать дом не может, потому что не общается со вторым собственником. На осмотре я встретила, кажется, его племянника. И он рассказал, что по этому дому какая-то путаница с документами, и в доказательство выслал мне архивные копии. И вот что выяснилось. По документам дом по ½ доли действительно принадлежал моему клиенту и его брату, отцу этого племянника. Братьям дом достался тоже по наследству. Друг с другом братья не общались много лет. Некоторое время назад отец племянника умер.
Но дело в том, что когда братьястали наследниками, долей там оказалось не две, а три. Кому принадлежала третья доля и куда она потом делась – неизвестно. Нужно было бы поднимать все архивы, идти в суд. И эта история может затянуться на годы.
На что мой заказчикговорит: «Так идите в суд и потом продавайте долю. Я же вам уже заплатил». А деньги он имел ввиду те, которые по договору являются вознаграждением за продажу квартиры. Чего только в жизни не бывает, не разобрался человек в ситуации…
Подумаешь, изменить пункт в договоре со Сбером в день сделки
Узнав о переносе даты сделки на неопределенный срок, хозяева квартиры в Подмосковье, конечно, занервничали. Они получили от моего клиента аванс, но срок полной оплаты заканчивался. Они не хотели больше ждать и стали настаивать на расторжении договора. А если они не будут ждать, клиенту надо заново подавать документы в опеку, искать квартиру...
Покупатели в Екатеринбурге вообще были в полном шоке – они-то остались без жилья и с деньгами на руках. А рынок как раз начинал расти. И срок одобрения ипотеки у них тоже заканчивался.
Сделку могли назначить в любой момент, и клиенту пришлось сделать на меня нотариальную доверенность для получения справки формы 40. Онотправил ее экспресс-почтой. Ему пояснили, что письмо дойдет в течение 3-5 рабочих дней.
Те выходные прошли в напряженном ожидании. А в понедельник на электронную почту пришла-таки«зависшая» выписка из ЕГРН. Клиента тут же чудесным образом отпустили с работы.Ждать экспресс-почту было некогда, и когда он прилетел в Екатеринбург, мы наконец-то получили справку формы 40. Документы все были уже точно готовы.
Сделка проходила в два этапа. Сначала в Сбербанке нужно было оформить кредитный договор, а потом с этим документом ехать к нотариусу. По условиям кредитного договора применяется схема «безопасных расчетов».
Но прочитав условия перечисления денег, клиент снова устроил скандал. Дело в том, что в типовом договоре банка есть пункт, согласно которому деньги перечисляются на счет продавца до 5 рабочих дней. И этот пункт моему клиенту не понравился. «Вы почему меня не предупредили? Надо этот пункт изменить!», – он кричал так, что все присутствующие в офисе на нас оглядывались. А представляете, что такое изменить пункт в договоре со Сбербанком в день сделки?
Менеджер банка смотрела на негоиспуганно. Попыталась было объяснить, что такие правила. И что обычно перевод делают на следующий день после регистрации прав. Но он никого не слушал, он просто сорвался и на ней, и на мне. С нами были покупатели его квартиры, и они стали свидетелями этой безобразной сцены. Но вариантов не было – подписал. И мы отправились к нотариусу. После сделки клиент сразу улетел в Москву. Деньги со счета он получал уже там.
* * *
После сделки покупательница осторожно пошутила: «А представляете, ему деньги не завтра, а через пять дней только переведут?». Но мне было уже не до смеха.
Я просила клиента переслать ЕГРНки после покупки жилья в Подмосковье, чтобы я показала покупателям. Они же видели его в банке. Стали бояться, что детей долями может не наделить, и тогда всё – сделку признают мнимой. В Подмосковье на деньги от продажи трешки семье удалось купить только однокомнатную. Доли были распределены между детьми и моим клиентом. Супруга собственником этой квартиры так и не стала.
А еще через день экспресс-почта прислала уже никому ненужную нотариальную доверенность.
Ранее по теме:
