Иногда риэлторов «передают» из рук в руки. Так одни мои клиенты «передали» меня своим родителям. Нужно было помочь в продаже их «сталинки» и получении одобрения на ипотеку, чтобы купить квартиру в новостройке. Да-да, они уже успели самостоятельно найти вариант и даже «забронировали» квартиру. Но лучше бы они вместо этого сыграли свадьбу. Впрочем, и с бронированием веселья было, хоть отбавляй. А в конце истории им поменяют квартиру, договор, ипотеку, но они все равно планируют пожениться.
Татьяна Ежова, руководитель отдела агентства недвижимости «ДРАЖЕ»
Была уверена, что в собственности вся квартира
После 50-ти жизнь только начинается… Это был тот самый случай. Работающие, путешествующие, очень приятные люди со счастливыми глазами. Современные такие родители своих взрослых детей, Алина и Андрей.
Когда я беру в продажу объект, я всегда сначала разбираюсь с документами. И у нас состоялся обычный для такого случая диалог. Спрашиваю: «Кто собственник «сталинки»?» Женщина отвечает: «Я». «Собственник один?» - «Да. Только я». «Как приобретали?» - «Ну, мы купили ее в 2009 году, оформили по ½. А в 2010-ом развелись». Хм, ну бывает. Сразу запомним, что люди купили недвижимость, будучи в зарегистрированном браке! Как же делили имущество?
После развода муж договором дарения в простой письменной форме дарит бывшей супруге свою половину квартиры. Ну что сказать – цивилизованные отношения, прекрасное воспитание. Экс-супруга получила бумагу, и была уверена, что теперь у нее в собственности вся квартира. Причем, уверена в этом была не только она, но и бывший супруг.
Развод они документально оформили, но расстаться так и не смогли. Продолжали жить вместе в «сталинке», приобретать имущество, вести общее хозяйство. Так прошло еще 10 лет… И вот в один прекрасный день бывшие супруги решили, что нужно поменять их чудесную «сталинку» на квартиру в новостройке. Самостоятельно пошли к застройщику и оформили бронь, которая на самом деле не бронь, а договор долевого участия (ДДУ) с рассрочкой. И оформили этот договор на двоих, снова по ½, но уже находясь вне брака. Бронь у застройщика действует три месяца. И в этом месте рассказа Алины я понимаю, что веселые приключения этой парочки, а заодно и мои, только начинаются.
Брачный договор. Что его все так боятся?
Итак, готовимся к продаже «сталинки». Квартира прекрасная. В идеальном состоянии, в идеальном месте – на Первомайской. Алина великолепная хозяйка, обставила квартиру со вкусом. В общем, продажа обещает хороший покупательский спрос. И я предупреждаю Алину, что нам потребуется нотариальное согласие бывшего супруга на продажу. Она в неподдельном удивлении: «А почему? Ведь я хозяйка квартиры!» Я объясняю, что доля, которая на Алину была зарегистрирована с 2009 года, имела режим общей совместной собственности. И таковой остается до сих пор. «Идите к нотариусу и оформляйте согласие».
К разговору подключается Андрей. Он весьма удивлен, что нужно еще какое-то его согласие спустя 10 лет. Может быть, это ошибка риэлтора? Нет, не ошибка.
Обращаемся к Семейному Кодексу. Раздел имущества может производиться и после расторжения брака по требованию любого из супругов. В этом случае применяется трехлетний срок исковой давности. Но отсчет трех лет начинают отсчитывать (ВНИМАНИЕ!) с момента, как супруг, права которого были нарушены, узнал об этом нарушении. Т.е. даже спустя 10 лет Андрей может заявить в суд о своих правах на долю Алины. И сделку с продажей «сталинки» признают недействительной. Или нотариальное согласие, или квартиру у нас по нормальной цене не возьмут.
Хорошо то, что Алина и Андрей после развода живут вместе, и вообще в прекрасных отношениях. А есть люди, у которых отношения, как в море корабли: разошлись и – поминай как звали.
Что нужно было сделать до развода? Заключить брачный договор. Что его все так боятся, я не понимаю. Брачный договор, он касается только имущественных отношений. При этом в реанимацию к супругу пускать будут, официальным представителем быть можно. В общем, супружеская жизнь даже с брачным договором как была, так и остается. Изменяется только режим владения общим имуществом, которое становится уже не общим, а личным.
В общем, после этого разговора Алина и Андрей принесли мне бумагу от нотариуса. Разбираемся дальше.
Что надо сделать, чтобы Сбер отказал своему зарплатнику?
Обсуждаем ипотеку – и тут Алина с Андреем решают сэкономить. Они мне говорят: «Слушайте, у нас есть свой «кредитный человек», воспользуемся его услугами». И уходят. А через некоторое время звонят: «Таня, караул, нам пришел отказ из Сбера, хотя Андрей там зарплатный клиент». Я не знаю, что надо сделать такого, чтобы Сбер отказал своему зарплатнику. Просто какой-то криминал должен быть. В любом случае, отказ банка – это не смешно. Время уходит.
Начинаем выяснять подробности. Свой «кредитный человек» оказался обычным менеджером, который занимается рассылкой заявок в банки, не выяснив всю ситуацию с кредитной историей конкретных людей, их кредитную нагрузку и так далее. А там было, что выяснять…
На Андрея зарегистрированы кредитные карточки: одна на 700 тысяч рублей, вторая на 380 тысяч и ещё одна на 100 тысяч. Он ими не пользуется. Но его кредитная история для банка выглядит как непогашенный кредит на сумму больше миллиона рублей. Когда пришел отказ из банка, «самостоятельные» супруги первым делом побежали к застройщику и выслушали рекомендации тамошнего менеджера, который им предложил уменьшить лимит.
«Вы ипотеку хотите получить или очередной отказ? Тогда ровным строем закрывать все кредитки. Никаких карточек у вас быть не должно». Кредитки закрываются не сразу, а до 45-ти дней. Соответственно, нужно взять все копии принятых в банке заявлений о закрытии кредитных карт. Банки при анализе кредитной истории такие документы учитывают. Кредитки закрыли. Так прошел еще месяц. Готовимся к ипотеке.
У Алины плохая, очень плохая кредитная история
Ипотеку берет Андрей, но Алину нужно делать созаемщиком, потому что на нее оформлена договором ½ новой квартиры, а квартира будет в залоге. Т.е. Алина у нас залогодатель, как и Андрей, и ее кредитную историю банк тоже будет изучать. Хотя представлять справку о доходах ей не нужно.
И тут Алина мне сообщает веселую новость, что у нее плохая кредитная история. «Насколько плохая?» - после предыдущих эпизодов с разводом, долями и кредитками я уже ничего хорошего не жду. «Очень плохая», – голова Алины уныло склоняется. Хорошие и наивные люди. «Мил человек, дак ты в ипотеку тогда не попадаешь. Оформляем кредит только на Андрея, и он становится единоличным собственником вашего нового жилья», – я чувствовала себя учительницей начальных классов. А между тем, договор с застройщиком не только подписан, но и зарегистрирован в Росреестре. И в нем Алина значится как собственник половины квартиры.
Ладно, с застройщиком разберемся позже. Сначала ипотека. Мы с Андреем получаем одобрение в Альфа-банке. Получаем с первого раза, потому что все «хвосты» почистили, справочки все из Сбера взяли. Получили одобрение на нужную сумму, все нормально. На «сталинку» покупатель у нас нашелся за один день. Мы поставили адекватную цену, сделали хорошую презентацию. В общем, деньги и одобрение банка у нас есть. Теперь – застройщик.
Комплекс дорогущий как шапка Мономаха
Звоню в офис застройщика, объясняю ситуацию. Говорю, товарищи, нам надо сделать так, чтобы в договоре был один покупатель, поскольку ипотека у нас на одного. Но тут застройщик включил «юриста» - ну, слушайте, это только через расторжение. А клиенты мои внесли 100 тысяч за эту «бронь», и если будет оформлено расторжение, то они теряют эти деньги. Как бы застройщик терпит убытки, несет расходы по оформлению, на оплату юристов и чего-то еще. Но условия эти не скрытые, они прописаны в договоре, и застройщик формально прав в своих требованиях.
Но был еще один нюанс. Договор супруги оформили три месяца назад, а застройщик за это время поднял цены, и сам комплекс в целом дорогущий как шапка Мономаха.
В общем, поговорили мы с застройщиком еще несколько раз, и вуаля – расторгаем по согласованию сторон договор, заключаем новый, который будет оформлен только на холостого Андрея. Застройщик пошел на такую меру. Цену они нам, слава богу, сохраняют. Там мотивация была такая, что мы сроки рассрочки не нарушили, три месяца на уплату стоимости не закончились, одобрение банка у нас есть, мы готовы платить. Ну и терять клиента застройщик не хочет – у него очередь на этот комплекс сегодня не стоит.
* * *
После продажи «сталинки» Алина перестает быть собственником какой бы то ни было недвижимости, зато Андрей приобретает на свое имя дорогую квартиру. Т.е. люди хотели, чтобы имущество принадлежало Алине, а на самом деле женщина, как минимум, до конца ипотеки не будет иметь к совместно купленной недвижимости никакого отношения. А это лет 10-15. Такая вот ирония судьбы…
Но у этой пары большие планы. Они собираются снова пожениться. Горько!
Ранее по теме:
