Я уже не помню мелкие детали дела. Но то, что мы все в тот год коллективно пережили, я точно не забуду. Это было в 2008 году. В самый обычный рабочий день в офис агентства принесли почту. Среди других бумаг был конверт, в котором лежали документы. Отправитель – суд Чкаловского района Екатеринбурга. Агентство обязывали направить представителей для дачи показаний по делу о девочке, которую мать сдала в интернат, сама приватизировала квартиру и продала ее. И эта мать была клиенткой нашего агентства.
Екатерина Горнова, юрист по недвижимости
Я тогда работала юристом в агентстве недвижимости. И пакет документов из суда, естественно, поручили изучить мне. Начали восстанавливать цепочку событий. И вот что выяснилось.
Женщина выписала дочь перед приватизацией квартиры
К нам в агентство обратилась женщина, чтобы ей помогли продать квартиру. Отвечающим за сделку риэлтором была назначена наша сотрудница, назовем ее Анна. Сделка казалась несложной. Квартира приватизированная, три года в единоличной собственности у женщины. Она специально ждала этот срок, чтобы иметь возможность не платить налог с продажи. Тогда в 2008 году такой закон уже был принят. Подтверждающий документ – Свидетельство о праве собственности. Тогда в ходу ещебыли бумажные экземпляры.
Сделка с продажей была настолько рядовой, что я, как юрист, даже не могу вспомнить за давностью лет особенности этой продажи. Купила квартиру семья. Они подбирали себе варианты без риэлтора, самостоятельно. И наша Анна работала с двумя сторонами одновременно, готовила пакет документов клиентке и помогала покупателям.
Продажа прошла быстро. Покупатели стали новоселами. А наша клиентка получила деньги, подписала акт выполненных работ, и больше мы с ней за это время не встречались.
Однако в документах из суда содержалась информация, что у женщины, оказывается, есть дочь, которой на момент судебного разбирательства исполнилось 18 лет. Квартиру ее мать получила по ордеру, в который была вписана девочка. И, судя по датам, прямо перед приватизацией женщина свою дочь выписала, и сдала ордер на оформление документов по приватизации уже будучи прописанной единолично. Приватизацию оформили в итоге только на нее. А куда же тогда делся ребенок?
Стало понятно, что ордер выдан на них двоих
Мы должны были свидетельствоватьв качестве третьего лица: почему так произошло, не было ли обмана и так далее. Была прокурорская проверка. И я как юрист агентства пришла на предварительное заседание суда.
Там присутствовала сама девочка. Видно было, что она ещеребенок, хоть и 18 лет исполнилось. Ее интересы представляла директор интерната. Также был прокурор, представители органов опеки, судья и, собственно, мать. И там, на этой, скажем так, «беседе» мы узнали подробности.
Девочка и мать проживали в одной квартире. Квартира была получена по ордеру, в который был вписан и ребенок. Но, кажется, в 2005 году, когда девочке было около 15 лет, мать, будучи ее представителем и действующая в ее интересах, сдала… отдала… не знаю как слово подобрать… корректное… в общем, сдала ребенка в детдом.
Дальше мать выписывает девочку из квартиры, и отдает ордер со своей пропиской на приватизацию. Потом уже судья запросила ордериз архива. Ордер пришел из администрации в суд, и стало понятно, что ордер выдан на них двоих, и право на приватизацию имели два человека, а не один.
Прошло три года. Девочка все это время жила в интернате, мать в приватизированной квартире. А в 2008 году она пришла в наше агентство продавать недвижимость. И когда получила с продажи деньги, купила на них двухкомнатную в районе Автовокзала.
Я сейчас даже имени не могу ее вспомнить.Женщина непьющая, работающая, внешне нормальная. Не обременена высоким интеллектом и высшим образованием, но такая средняя женщина. На суде никаких эмоций к девочкене проявляла. Все было довольно сухо. А девочка… Было видно, что чувства ее захлестывают, и ей трудно с ними справиться. Она обижена, можно сказать, зла на маму.
И вот судья спрашивает эту женщину: что будем делать?
В истории была еще одна сторона – добросовестные покупатели
Кто девочке подсказал, что ей полагается доля в жилье матери? Я думаю, что директор интерната и органы опеки. Они на процессе присутствовали. Я не знаю, как устроена система, вот когда дети выходят из интерната – как они получают жилье. Но директор, конечно, этим вопросом была озабочена, куда девочка пойдет и где будет жить, ведь она уже совершеннолетняя.
Я слышала, что есть программа предоставления жилья детям, у которых родители лишены родительских прав или сирот. Какое-то жилье им выделяют, ставят на очередь. А тут ситуация другая. Девочка была взрослая, когда ее зачислили в интернат. И мать не лишена родительских прав. Директор, наверняка, задумалась об этом, и обратилась в опеку. И там все закрутилось – привлекли всех, включая прокуратуру.
Процесс был нервным с самого начала. Руки задрожали у всех. В моей практике это самый эмоционально сложный случай. О подобных я не слышала. На вопрос судьи женщина ответила, что подумает, как поступить и сделает все, что от нее зависит.
Ей объяснили сложность ситуации. Ведь в этой истории была еще одна сторона – добросовестные покупатели. Судья сказала, что по ее вине покупатели могут, конечно, остаться без квартиры. Но и она тогда обязана будет вернуть им все деньги. Хотя мы-то знаем, как судебные приказы исполняются… ну тем не менее. А также женщина обязана будет наделить ребенка либо долей в новой квартире, либо купить ей другое жилье, либо деньги отдать.
И ядумаю, что эта женщина, она просто испугалась. И уже на предварительной беседе согласилась пойти на мировую.
Но даже тогда они оказались бы на улице и без денег
Я вернулась с предварительного заседания в офис агентства, и мы стали думать, как действовать дальше. Вообще, после того как мы узнали все эти подробности, нас перестала волновать наша бывшая клиентка. Нам надо было, чтобы добросовестные покупатели остались с квартирой, а ребенок получил жилплощадь. Трудно сочувствовать женщине, которая сдала ребенка в детдом. Хотя судить я ее не берусь.
Но нам нужно было сделать так, чтобы женщина гарантированно вела себя правильно. Что это значит? Допустим, все бы пошло не так, и клиентка оказалась бы конфликтной. Сделку точно признали бы недействительной. Что потом? Потом она должна была бы вернуть деньги покупателям, а они – выехать из квартиры. Но дело в том, что она могла бы деньги не спешить отдавать. И все, что могли бы сделать тогда покупатели – это заявить арест на квартиру, чтобы с ней нельзя было производить никакие действия до момента полной выплаты.
Но даже тогда добросовестные покупатели оказались бы на улице и без денег.Но при этом вынудить ответчицупродать приобретеннуюна их деньги квартиру никак нельзя.
Сразу скажу, что арест на квартиру судья не наложила, потому что ответчица приходила на все заседания, шла на уступки, не перечила вообще. В общем, сам судебный процесс был недолгим.
Каждый из них потенциально претендует на долю в квартире
Была ли в действиях риэлтора ошибка? Мы проводили внутреннее расследование в агентстве. Риэлтор, которая продавала квартиру, говорит, что не обратила внимание на то, что девочки в квартире нет. Все нервничали, риэлтор плакала. Переживала, что не оценила возможные риски. Ну, есть же документ о приватизации. Продала и все. Может быть, опыт у нее был тогда маленький, не помню уже.
Риэлтор действовала по регламенту: выполнила все условия сделки, подписала договор, провела сделку, подписала акт приема-передачи. Но есть еще такое понятие как оценка возможных рисков. И это приходит только с опытом. Когда ты видишь договор о приватизации и Свидетельство о праве собственности, то можно было бы насторожиться, и покопать поглубже.
Что нужно было сделать? Ордер для оформления приватизации сдают в администрацию. Вместо него человек получал Свидетельство о праве собственности. И с обратной стороны бумажного свидетельства обычно указывали, кто был прописан в этой квартире до приватизации. Но, допустим, не указали, забыли. Но узнать обо всех прописанных все равно было можно. Ведь каждый из них потенциально претендует на долю в квартире.На момент приватизации девочка была из квартиры выписана, но она была в ордере.
Поэтому на момент сделки нужно было запросить справку по форме 40, развернутую. В те годы такую справку давали по запросу. И можно было увидеть, что была прописана девочка, и выписана в неизвестном направлении. Сейчас развернутую форму справки 40 дают по запросу, в некоторых районах даже есть сложности с ее получением. Но тогда это было сделать легко.
Но вот пропустила риэлтор этот момент. Хотя о существовании ордера знала со слов этой мамы. Риэлтор ошибки не совершила, но не доработала. Она на самом деле прекрасный риэлтор и хороший честный человек. Для нее это был, конечно, такой урок, что никому не пожелаешь.
Она во время суда продала квартиру
Я не знаю причины, почему мать отдала девочку в интернат. Но она сразу в суде признала свою ошибку, что лишила ее доли недвижимости. И собственно, мировое-то и заключили на том основании, что она во время суда продала двухкомнатную квартиру и купила две комнаты – себе и девочке.
Зачем она совершала все эти действия с интернатом? Ну да, чтобы избавиться от девочки и приватизировать квартиру на себя. Я не думаю, что она какая-то суперкорыстная, но факт в том, что она исключила девочку из своей жизни.
Конечно, это просто везение, что ситуация так развернулась, что женщина сразу пошла на мировую. Но ведь сделка могла быть признана недействительной. Трудно, конечно, сейчас, спустя уже больше десятка лет, рассуждать, как тогда стали бы развиваться события. Но, думаю, что добросовестных покупателей мы в такой трудной ситуации не оставили.
* * *
Ранее по теме:
