Для меня эта сделка была профессиональным вызовом. К тому времени я работала риэлтором пять лет. Но когда я выслушала историю приобретения этой недвижимости и оценила для себя все риски в ее продаже, я поняла, что могу потратить много сил и времени, и при этом ничего на ней не заработать. Но хуже всего для меня было бы оставить людей без всякой надежды на покупку нового жилья. Слишком много было на первом этапе сложных условий и неизвестности.
Но я люблю работать с ребусами. И на тот момент уже была финансово независима. Поэтому решила взяться за эту сделку ради драйва. Уж очень необычной она была для меня. И клиенты были хорошими. В общем, что-то подсказывало, что все должно сложиться удачно. И, скрестив пальцы, я начала продумывать план действий.
Брокер по недвижимости КБ «Ярмарка» Евгения Балуева
Дело было в 2016 году. Ко мне обратились отец и его взрослая дочь – владельцы четырёх комнат в шестикомнатной коммунальной квартире. Отец в каждой комнате имел долю – одну треть, у дочери, соответственно – по две трети. Отец хотел отдать свои доли дочери. У неё родился второй ребёнок – появилось право на получение маткапитала. И все эти обстоятельства подвигли на поиски варианта покупки отдельной квартиры. Но для этого предварительно надо было продать «коллекцию» комнат.
Ситуацию усложняло то, что три комнаты из четырёх были оформлены как один объект. Когда делали приватизацию, чтобы не заморачиваться, оформили комнаты одним объектом под одним кадастровым номером. И только четвертую оформили отдельно. Причем клиенты не помнили подробностей этой приватизации, и объяснить, почему оформляли документы именно так, не могли. Я думаю, что причиной оформления документов на три комнаты как один объект стало расположение комнат. Три из них располагались подряд, а четвертая – несколько поодаль от остальных. Но, так или иначе, в итоге такая приватизация для нас могла выйти боком.
Владельцы понимали, что продать это «счастье» будет непросто, сами предпринимать ничего не стали, а обратились в агентство. Причём они допускали, что ситуация может оказаться нерешаемой. Мы этот момент обсудили. Но все-таки, как и большинство людей, они надеялись на лучший исход и готовы были выполнять все рекомендации специалиста. Только бы все получилось. И мы начали работать.
Разделить трехголового змея
Чтобы продать такой специфический объект, его нужно было разделить. Не физически, конечно, а по документам. Чтобы у каждой из комнат был свой пакет. Практика показывает, что чем мельче и дешевле объект недвижимости, тем быстрее на него находится покупатель. А нам ждать было некогда – у нас маленький ребенок.
И тут в первый раз в нашу сделку вмешалась удача. Сначала я решила узнать, какие сведения о комнатах есть в Росреестре и запросила выписку из ЕГРН. И на наше большое счастье оказалось, что эти три комнаты стояли на кадастровом учёте как бы в двух видах: и как единый объект, и как три отдельных объекта, каждая со своим кадастровым номером. Оказывается, и такое бывает. Это избавило нас от необходимости ставить комнаты на кадастровый учёт по отдельности. Эта процедура хотя и несложная, но задержала бы нас на две-три недели.
Далее мы вместе пошли к нотариусу и составили нотариальное соглашение, согласно которому доли отца и дочери были перераспределены так, что каждый стал владельцем целых комнат. Это в дальнейшем позволило нам оформить сделку в обычной письменной форме и сэкономить на услугах нотариуса при заключении договора купли-продажи.
В общем, мы уже были готовы к продаже и выставили в рынок четыре отдельных комнаты, каждая со своим пакетом документов.
Комната в коммуналке – сложный для продажи объект. К этому добавлялось, то, что квартира расположена в бывшем секционном общежитии, причём не в самой востребованной локации – в микрорайоне Кольцово, на ул. Авиаторов, 11. Причём в тот момент у нас была жесткая конкуренция: в этом же доме на продажу было выставлено еще несколько комнат.
Но у нашей недвижимости были свои плюсы. В этой секции (в квартире) было шесть комнат. В одной жили соседи. Вторая стояла пустая. И наши четыре, которые мы продавали. Соответственно, состояние общих кухни и санузла было очень приличное. Кроме того, три комнаты из четырех располагались в конце коридора. Их можно было отделить, поставить себе отдельную дверку и, считай, что это отдельная квартира. В общем, мы продавали четыре отдельных комнаты без дисконта – «по рынку». В 2016 году в данной локации комната стоила порядка полумиллиона.
Почти трёшка по цене однокомнатной
Чтобы продать недвижимость, нужно, чтобы потенциальный покупатель узнал о продаже. Конечно, мы разместили информацию о продаже комнат на отраслевых порталах. Но этого было явно мало. По опыту я знаю, что при поиске покупателя в таких отдаленных районах, как Кольцово, хорошо работает расклейка. Это старый бабушкин способ – объявления на заборах, на подъездах… Я лично расклеивала объявления по посёлку. И тут второй раз сработал элемент везения.
Благодаря расклейке нашёлся покупатель. И сразу на три комнаты. Мое объявление на подъездной двери увидела семья, которая снимала жильё в соседнем доме. Вот буквально в соседнем. В семье два ребёнка, и им нужна трёхкомнатная квартира. Но на покупку имелось только полтора миллиона. Для трешки этого мало. А у нас конфигурация помещений позволяла отделить три комнаты, поэтому они выбрали наше предложение. И снова удача была на нашей стороне. Покупатели брали комнаты за наличку.
Почему для нас наличка была очень важна? Комнаты расположены в коммуналке, где есть ещё два соседа, даже если один из них там не проживает. Соседи имеют по закону преимущественное право на покупку комнаты в коммунальной квартире. Чтобы продать наши комнаты, надо получить от соседей письменный отказ от покупки, или, как обычно делается, получить подтверждение, что соседи были уведомлены о продаже комнат. Обычно уведомляют с помощью телеграммы. Но если бы наш покупатель планировал приобрести комнаты в ипотеку, то банк затребовал бы у него не просто корешки от отправленных телеграмм, а нотариально оформленные отказы соседей. Стоимость телеграммы 200-300 рублей, а нотариальный отказ – это 1,5 тысячи. И их в нашей ситуации надо восемь штук – каждого из двух соседей надо уведомить о продаже четырёх комнат. Вот считайте, сколько еще надо денег, которых у нас было в обрез. Кроме того, коммунальная квартира – это возможные конфликты. Сосед может просто отказаться идти к нотариусу. В общем, ипотека покупателя – это был бы для нас не лучший вариант.
Покупатель был без ипотеки – и мы просто отправили соседям телеграммы-уведомления. Соседа, который в этой квартире фактически не проживал, разыскивать не стали. Отправили телеграммы по месту нахождения объекта. По закону считается, что так сосед был надлежащим образом уведомлён о своём праве преимущественной покупки.
Удача нас все еще не покидала. На четвёртую нашу комнату в скором времени тоже нашёлся покупатель. И этот покупатель тоже был без ипотеки. Но, правда, с материнским капиталом. В 2016 году его размер составлял 453 тысячи рублей.
Сделка с маткапиталом означает определенную задержку при перечислении денег. И тут мы пошли по отработанной схеме – был заключён договор купли-продажи с обременением в виде залога пользу продавцов – моих клиентов. Это важный нюанс. Если бы покупатель по какой-то причине не отправил заявление в Пенсионный фонд, чтобы запустить процедуру перечисления средств маткапитала на счет моих клиентов, то на комнату был бы наложен арест по невыплаченному долгу. Но у нас все прошло гладко. Через определенное время средства маткапитала пришли на счёт, и обременение было снято.
Искали, кто даст «по двум документам»
Итак, все возможные от продажи комнат деньги, наконец-то, были на руках клиентов. Сказать, что мы были этому рады – это ничего не сказать. Мы боялись дышать, чтобы не спугнуть удачу.
Но нам нужно было покупать трёхкомнатную квартиру. В ипотеку. На первоначальный взнос планировались все деньги с продажи. Это около 2 млн. рублей. Квартиру планировали покупать в Кольцово. Но даже для этого микрорайона 2 миллионов было маловато. Маткапитал использовать для первоначалки не могли – малыш был маленький, и «детские» деньги могли пойти только на погашение кредита, да и то через 3 года.
Что касается оформления самого ипотечного кредита… Тут надо понимать, что женщина в декрете. В семье источник дохода один – муж. Причём, как обычно бывает, его доход ничем не подтверждён. Мы долго обсуждали, как быть. Ведь тогда почти все банки выходили из кризиса 2014 года и требовали подтверждения доходов. В итоге, остановились на ВТБ. Он тогда одним из первых стал выдавать ипотеку по упрощённой форме «по двум документам», без подтверждения дохода. Правда, под существенно более высокий процент. Но кредит потребовался не очень большой. И в дальнейшем можно было рассчитывать на маткапитал. В общем, кредит нам дали и квартиру мы купили.
* * *
Уже 5 лет прошло с той сделки. А я не перестаю к ней мысленно возвращаться. И прихожу к выводу, что все получилось хорошо, потому что клиенты были очень лояльные, как говорится «без фиги в кармане» и без своего мнения, которое они не озвучивают, но делают, как хотят. Если реализуется сложная сделка, то очень важно, чтобы заказчик слушался как ребенок, и если специалист ему говорит: «Мы делаем первое, второе, третье», то он и делает первое, второе и третье. А какие-то самостоятельные и несогласованные действия, они могут навредить или даже полностью расстроить сделку. Думаю, что если бы я в самом начале почувствовала, что клиенты чего-то не договаривают или ведут себя как-то своенравно, я бы отказалась от этой сделки. Она была слишком сложной, чтобы получиться.
* * *
Ранее по теме:
