Обязательных отметок в паспорте стало меньше. С 16 июля 2021 года еще один штамп перешел в разряд «по желанию». Обязательными остались две отметки «О регистрации/снятии с регистрации по месту жительства» и «О воинской обязанности».
Список штампов, которые теперь ставят «по желанию»:
- О регистрации брака/разводе
- О детях до 14 лет
- О ранее выданных паспортах
- О загранпаспортах
- О группе крови и резус-факторе
- Об ИНН
Отмена обязательной отметки в паспорте о регистрации брака и наличии детей вызвала переполох среди участников рынка недвижимости. Новые изменения в постановление Правительства РФ от 8 июля 1997 г. № 828 родили споры и рассуждения о последствиях при продаже-покупке жилья на вторичном рынке. Мнения о возможных проблемах стали появляться в личных блогах риэлторов и юристов.
Так, Станислав Галкин, директор агентства недвижимости ОбменКвартир.РФ, высказывает опасения, что отсутствие штампа приведет к возможным судебным прецедентам, когда недвижимость, проданная без согласия супруга (-и), будет ему (ей) возвращена.
Самые тяжелые последствия С. Галкин усматривает для новых собственников квартир, купленных в ипотеку:
Станислав Галкин
директор агентства недвижимости ОбменКвартир.РФ
Именно поэтому большинство ипотечных кредитов выдаётся без титульного страхования, а объясняется это очень просто. Скажите, пожалуйста: оставшись без квартиры, заёмщик освобождается от выплаты кредита? Нет, конечно. Тогда зачем заморачиваться?
Встревоженные намерениями риэлторов искать для своих клиентов информацию «полуофициальными методами» в публичном пространстве высказались нотариусы.
Владимир Ярков
президент Нотариальной палаты Свердловской области
Отсутствие штампа в паспорте никак не повлияет на нотариальное удостоверение сделок с недвижимым имуществом. При оформлении наследственных прав, выделении супружеской доли, удостоверении сделок по распоряжению имуществом нотариусы имеют возможность запросить информацию о семейном статусе заявителей в едином государственном реестре органов ЗАГС. Кроме того, нотариусы могут проверить базу данных брачных договоров, исследовать правоустанавливающие документы на имущество. Состоит ли гражданин в браке, разведен ли он – все это можно проверить. Делается это нотариусом официально для целей обеспечения юридической безопасности продавца и покупателя недвижимости. Так что утаить свое семейное положение гражданин не сможет.
Однако нотариусы бессильны перед договором на приобретение недвижимого имущества, оформленного в простой письменной форме. В этом случае, если жилье будет продавать один из супругов и умолчит о том, что оно было куплено в браке, покупатель рискует остаться без квадратных метров и денег. Согласно статье 35 Семейного кодекса второй супруг сможет оспорить сделку и отменить ее.
Гораздо более образно в споре по теме высказываются практикующие юристы. Так, Владислав Пастухов, партнёр юридической компании «Центр семейных споров и недвижимости», назвал отмену «брачного штампа» в паспорте «меньшим из зол на теперешнем рынке недвижимости».
Владислав Пастухов
партнёр юридической компании «Центр семейных споров и недвижимости»
Коллеги-риелторы, вы действительно думаете, что бывший супруг и без нововведений не мог "очистить" свой паспорт от штампа? Я вас умоляю. Таких способов, конечно, не сотни, но три-четыре рабочих могу вам назвать прямо сейчас. Таким образом, и до отмены штампа вероятность попасть в ситуацию, когда вы купили клиенту квартиру, которая "побывала в браке", была очень высока.
В качестве примера В. Пастухов приводит дело, рассмотренное Конституционным Судом РФ 13.07.2021 г. (35-П/2021). Гражданин М. купил квартиру. Продавцом был некий мужчина, который ранее приобрел ее у своего родственника, который продал недвижимость, будучи в большой ссоре с супругой и, соответственно, втайне от нее. Узнав о несогласованной с ней продаже, супруга подала иск против родственника мужа о признании сделки недействительной. Суд требования женщины удовлетворил, поскольку родственник не мог не знать о семейном положении продавца. И таким образом, покупатель (он же родственник мужа) не проявил необходимой осмотрительности.
Но история на этом не закончилась. К моменту вынесения решения суда, квартира была продана гражданину М. И он, в отличие от родственника, добросовестным приобретателем был. Экс-супруга экс-продавца обратилась с иском уже к М. об истребовании квартиры из чужого незаконного владения (виндикационный иск). Дело было в Иркутской области. Районный суд требования женщины удовлетворил, областной – решение оставил в силе, кассационный – тоже, Верховный суд РФ в передаче жалобы на состоявшиеся решения суда на рассмотрение Верховного Суда также отказал. Квартира должна была бы вернуться к бывшей супруге.
Владислав Пастухов
партнёр юридической компании «Центр семейных споров и недвижимости»
Но юристы М. поработали на славу (аплодирую), подали жалобу в Конституционный Суд РФ (который, ну, вы помните, реформировали после внесения изменений в Конституцию, сократили количество судей с 19 до 11). И как показывает практика, качество всегда кроет количество, а с качеством в Конституционном Суде РФ все в порядке. КС закатал рукава и доступно, и, кстати, уже несколько "устало", потому что эту позицию он транслирует всем судам Российской Федерации с 2003 года, разъяснил кто прав, а кто нет.
Основные выводы Конституционного Суда:
- добросовестность участника гражданского оборота должна базироваться на данных Единого государственного реестра недвижимости. Данных о бывшей супруге в реестре не было. Запись о праве собственности в ЕГРН может не содержать указания на то, что имущество находится в общей совместной собственности супругов.
- иск бывшей супруги к добросовестному участнику гражданского оборота, который возмездно приобрел жилое помещение у третьего лица, полагаясь на данные ЕГРН, и в установленном законом порядке зарегистрировал возникшее у него право собственности, не подлежит удовлетворению в случае, если бывший супруг, по требованию которого сделка по распоряжению жилым помещением признана недействительной как совершенная другим бывшим супругом без его согласия, не предпринял - в соответствии с требованиями разумности и осмотрительности – своевременных мер по контролю над общим имуществом супругов и надлежащему оформлению своего права собственности на это имущество.
Дело М. направлено на новое рассмотрение.
