Резкое подорожание екатеринбургских новостроек и выход на рынок всё большего количества квартир со сложным правовым статусом не могли не сказаться на поведении покупателей жилья. Впрочем, обычные граждане ориентируются в первую очередь на свои потребности, зато покупатели-инвесторы глядят только на рынок. В наступившем году инвесторы ощутимо скорректировали своё поведение на рынке недвижимости. Да и состав инвесторов серьёзно обновился.
Одна из примет 2021 года – появление новой компетенции у многих риэлторов и агентств недвижимости Екатеринбурга. Они превращаются в инвесторов. Следует отметить, что риэлторы и раньше вкладывали личные средства в недвижимость, но именно сегодня это явление стало массовым.
Анна Дорохова
специалист по недвижимости АН «Ярмарка»
Все больше агентств Екатеринбурга начинают сами выкупать проблемные квартиры – с непогашенной и просроченной ипотекой, маткапиталом и другими юридическими «хвостами». После ликвидации проблем, объект продаётся с наценкой. Подобных квартир на рынке появляется всё больше, и «хвосты» у них всё длиннее. При этом в Екатеринбурге сегодня немало агентств, которые умеют работать с такими объектами – снимать залог, приводить бумаги в порядок. Число риэлторов-инвесторов растёт. По моим оценкам, ближайшие два года их станет больше раза в три.
Как замечает Анна Дорохова, до недавнего времени инвесторы (в том числе риэлторы, которые имеют собственные средства), вкладывали деньги в новостройки, но минувшей зимой первичка подорожала настолько, что её инвестиционный потенциал стал неочевиден. Инвесторы переключились на тип недвижимости, которая не только сохранила, но и преумножила свой инвестиционный потенциал – на «убитые» и «хвостатые» квартиры.
Если упрощённо, то у инвесторов существует две стратегии вложений. Первая – купить квартиру, а потом продать с выгодой. Вторая стратегия – купить, а потом зарабатывать на сдаче квартиры в аренду. В случае с «убитыми» и «хвостатыми» квартирами в основном работает первый вариант. Тем не менее, как замечает руководитель отдела АН «Драже» Татьяна Ежова, для сдачи в аренду такие квартиры тоже покупают.
«Хвостатые» квартиры
Квартиры с непогашенной ипотекой сегодня уже не считаются сложными. Схема покупки-продажи таких объектов хорошо отработана, поэтому продаются они без дисконта – по рыночной цене. Скидку можно получить, если на квартире, помимо ипотеки, висит маткапитал. Сделка с таким объектом оформляется один-два месяца. Чтобы покупатель согласился ждать, его надо заинтересовать ценой.
Анна Дорохова
специалист по недвижимости АН «Ярмарка»
С серьезным дисконтом владельцы готовы продавать квартиры, на которых висят просроченные кредиты, судебные решения и аресты. То есть это квартиры, которые вот-вот будут выставлены на торги. Владелец понимает, что судебный пристав или банк-кредитор могут продать объект вовсе за бесценок. Продажа на рынке, пусть и с большой скидкой, будет меньшим из двух зол.
Впрочем, квартиры попадают в разряд проблемных не только из-за просроченной ипотеки.
Татьяна Ежова
руководитель отдела агентства недвижимости «Драже»
Сложными, например, являются сделки с комнатами в коммуналках или с квартирами, в которых долями владеет десяток родственников навеки, переругавшихся между собой. Но инвестор, взявшийся за решение такого ребуса, может получить весьма существенную прибыль. «Раскоммуналивание» квартиры – одна из самых прибыльных сделок. Понятно, что ими занимаются инвесторы с риэлторским опытом.
Как замечают эксперты, потери владельца (владельцев) от продажи проблемной квартиры будут тем ниже, чем раньше он решит избавиться от жилья, оказавшегося источником потерь и разочарований.
Оксана Немирова
специалист широкого профиля АН «Дом Недвижимости ГК Недвижимость Урала»
Недавний случай – одинокий мужчина сломал ногу и оказался без работы. Чтобы было на что жить, он взял кредит в микрофинансовой организации под залог квартиры. Расплатиться не смог. А когда образовалась просрочка, он полгода ничего не предпринимал. Обратился к риэлтору, только когда кредитор подал на него в суд, а на кредит набежала пеня на сотни тысяч рублей. В результате, когда мужчина продал сою двушку и расплатился по долгам, то смог купить малосемейку. Если бы он не ждал полгода, то денег ему бы хватило на полноценную однокомнатную.
«Убитые» квартиры
Покупка квартиры с последующим её ремонтом и перепродажей – такая схема получила распространение в Екатеринбурге года полтора-два назад. Именно тогда большинство покупателей хотело «купить и сразу заехать». Эта схема актуальна и сегодня. Как замечает Оксана Немирова, для ремонта и перепродажи в основном покупают двухкомнатные квартиры. Для инвестора «убитая» двушка в Екатеринбурге может представлять интерес, если продаётся на 500 тыс. руб. ниже рынка.
Впрочем, сегодня в этом сегменте рынка появились свои сложности – дешёвые неликвидные квартиры почти исчезли из открытой продажи.
Наталья Девкина
исполнительный директор Бюро недвижимости Зыряновой
Одна из тенденций первого квартала этого года – резкое подорожание квартир, которые обычно называют неликвидными. Это хрущёвки и брежневки в плохом состоянии, неудачно расположенные или имеющие иные недостатки – то есть нижняя граница нижнего ценового сегмента. Они подорожали примерно на 25%. При этом резко сократился выбор таких объектов.
Как замечает Анна Дорохова, квартиры площадью от 28 кв. м, выставляемые на продажу по минимальной цене, сегодня продаются так быстро, что часто информацию о них не успевают даже разместить на отраслевых порталах.
И всё-таки новостройки
Квартира в новостройке «на этапе котлована» много лет была любимым объектом для инвестора. Но ценники, с которыми вышли на рынок новостройки 2021 года, оказались выше, чем ожидалось. Часто квадратный метр «на котловане» стоит дороже, чем метр в готовом доме в той же локации и со сходными характеристиками. Тем не менее, и среди новостроек ещё встречаются объекты с инвестиционным потенциалом.
Татьяна Ежова
руководитель отдела агентства недвижимости «Драже»
Взять, например, строящийся жилой комплекс «Исеть парк» от группы ПИК. Сегодня там можно купить квартиру за 3,5 млн руб. На соседнем участке новостройка Suomen Ranta от компании ЮИТ. Аналогичная квартира в сданном доме Suomen Ranta стоит 4,5 млн. Следовательно, у «Исеть парк» высокий инвестиционный потенциал. А, например, в квартале «Школьный» в Академическом квартира «на котловане» стоит столько же, сколько свежая вторичка в соседнем квартале. Понятно, что инвестиционный потенциал так себе. Цена на квартиру в «Школьном» адекватная, покупать её можно, но не для инвестиций.
Кстати, как поясняет Татьяна Ежова, инвесторы, работающие с новостройками, сегодня с удовольствием пользуются льготной ипотекой с госучастием. Бывает и так, что инвестор оформляет несколько таких кредитов, и покупает несколько объектов. Благо платить проценты ему надо только до завершения строительства, потом квартира продаётся.
Ранее по теме:
