Владение квартирой, при покупке которой был использован маткапитал – нечто сродни прогулке по минному полю. Сделал шаг не туда, и бах! Получил проблемы на пустом месте, а то и вовсе лишился и квартиры и заплаченных за неё денег.
Юрист АН «Берлога» Екатерина Горнова рассказала историю из жизни. Семья продавала квартиру купленную с использованием маткапитала. Причём квартира находилась в долевой собственности только супруги и детей. Что касается главы семейства, то он попросту не стал вступать в права собственности, а несколько лет назад написал отказ от своей доли в пользу близких – супруге 9/10, детям по 1/20.
Екатерина Горнова
юрист Агентства недвижимости «Берлога»
Семья решила улучшить свои жилищные условия: продать эту квартиру и купить большую по площади. Покупателя нашли быстро. Он хочет купить квартиру в ипотеку, подаёт заявку на кредит. И тут банк заявляет, что для гарантии юридической чистоты сделки необходимо, чтобы супруг, отказавшийся от своей доли, был всё же наделён этой долей, то есть официально стал совладельцем жилья. И участвовал в сделке наравне с супругой. Глава семейства оформил у нотариуса отказ на тот свой первый отказ от доли. Но Росреестр отказался возвращать долю мужчине, так как она уже принадлежала его супруге и детям. Решить вопрос удалось только через суд.
Следует отметить, что до недавнего времени в законодательстве не существовало запрета на отказ совершеннолетнего члена семьи от своей доли в квартире, приобретённой за маткапитал. Из законов, и судебных решений следовало, что недопустимо вынуждать человека становиться совладельцем квартиры.
Например, как напоминает Екатерина Горнова, в п. 2 ст. 1 и п. 1 ст. 9 ГК РФ, сказано, что граждане осуществляют принадлежащие им права по своему усмотрению, т.е. своей волей и в своем интересе.
Но в марте 2020 года вступил в силу ряд поправок в закон о материнском капитале (256-ФЗ). В частности был изменён п. 4 ст. 10 закона. В этом пункте появилась формулировка, согласно которой супруги ОБЯЗАНЫ оформить в общую собственность жильё, приобретённое с использованием маткапитала. Никаких вариантов «или-или» не осталось.
Теперь все семьи, в которых один из супругов не вступил в права собственности на квартиру (дом), а просто отказался от своей доли, почти наверняка будут вынуждены проходить описанный выше квест – оформлять «отказ от отказа» и судиться с Росреестром. Иначе любая операция с объектом недвижимости (продажа, дарение, оформление в залог, завещание и т.д.) окажется легко оспоримой.
Когда квартира с маткапиталом выставляется на торги
Всероссийскую известность получил недавний случай в Екатеринбурге, когда многодетная семья, вложившая маткапитал в покупку квартиры, чуть не лишилась её за долг по ипотеке в размере всего 40 тыс. руб. Только вмешательство мецената с большим административным ресурсом позволило семье не оказаться на улице.
Но подобные случаи давно перестали быть уникальными. Более того, на основании сложившейся судебной практики Верховный суд выпустил разъяснения, согласно которым в случае накопления долга по ипотеке, банк обязан наложить взыскание на заложенную (ипотечную) квартиру и в том случае, если при её приобретении был использован материнский капитал. То есть такую квартиру можно продать с торгов.
Анна Дорохова
специалист по недвижимости Квартирного бюро «Ярмарка»
Даже обычная (т.е. не на торгах) продажа ипотечной квартира с маткапиталом это в принципе непростой процесс. До полного погашения ипотеки банк, как правило, не позволяет наделить детей долями. Поэтому обычно сделка с такой квартирой проходит поэтапно. Покупатель гасит остаток долга по кредиту продавца, дети получают доли, оформляется разрешение в службе опеки, и только потом можно оформлять сделку. При такой схеме риски покупателя будут минимальными. Если же квартира с маткапиталом реализуется с торгов, то её покупка с большой вероятностью окажется высокорисковой сделкой. Следовательно, квартира будет продаваться долго, и скорее всего её купят с большим дисконтом. А всё это означает, что семья, которая сделала первоначальный взнос по ипотеке и какое то время гасила кредит, в итоге может вообще не получить никаких денег от продажи квартиры.
Понятно, что средства маткапитала семье возвращены не будут.
Как пояснил партнёр юридической компании «Центр семейных споров и недвижимости» и управляющий партнер АН «Добродел на Красноармейской, 10» Владислав Пастухов, в случае признания сделки по покупке квартиры с использованием маткапитала недействительной, средства маткапитала должны быть возвращены не стороне по сделке (покупателю), а непосредственно в Пенсионный фонд. Это подтверждается позицией Верховного Суда РФ, изложенной в «Обзоре судебной практики Верховного Суда РФ за третий квартал 2013 года (утв. Президиумом ВС РФ 05.02.2014).
Владислав Пастухов
партнёр юридической компании «Центр семейных споров и недвижимости»
Если квартира приобреталась с использованием маткапитала, а родители не справились с финансовой нагрузкой и банк-кредитор обратился в суд с иском о расторжении кредитного договора и обращением взыскания на предмет залога (квартиру), то я думаю, возможны два сценария. В случае реализации предмета залога с торгов и достаточности средств от продажи для полного погашения задолженности перед банком и возврата средств маткапитала в Пенсионный фонд, банк должен перечислить средства маткапитала в Пенсионный фонд. В том случае, если средств от реализации хватит только на погашение задолженности перед банком, то Пенсионный фонд должен обратиться в суд с исковым заявлением о взыскании суммы маткапитала с родителей. Но, как говорится, три юриста – восемь мнений, хотя эта позиция видится мне очень логичной.
При этом эксперт замечает, что позиции судов общей юрисдикции на уровне района очень разнонаправлены.
В то же время специалисты рынка недвижимости считают, что законодателям по силам коренным образом исправить ситуацию и повысить защищённость семей, воспользовавшихся маткапиталом. И это даже не потребует дополнительных затрат бюджета.
Анна Дорохова
специалист по недвижимости Квартирного бюро «Ярмарка»
Существующие законы не предусматривают добровольный возврат средств материнского капитала в ПФР. Если супруги использовали маткапитал, например, на покупку жилья, а потом решили, что им выгоднее вернуть деньги государству и развязать себе руки, они сегодня столкнутся с большими сложностями. «Отыграть» маткапитал обратно можно только через долгую судебную процедуру. Вот если бы существовала возможность оперативно вернуть деньги ПФР, очень многие семьи избежали массы проблем. И продажа квартиры, очищенной от маткапитала (на рынке или с торгов) перестала бы быть столь трудно решаемой задачей.
Как пояснил юрист Владислав Пастухов, п. 9 Обзора судебной практики по делам, связанным с реализацией права на материнский капитал (утв. Президиумом ВС РФ 22.06.2016) прямо указывает на то, что возврат средств маткапитала в Пенионный фонд возможен, например застройщик и банк могут вернуть эти средства в ПФР, а судебная практика Верх-Исетского районного суда Екатеринбурга (дело 2019 года) подтверждает, что и физические лица могут самостоятельно вернуть маткапитал в ПФР, проблема только одна – механизма возврата законом не определен, и это влечет исключительно административные сложности, но не правовые.
Владислав Пастухов
партнёр юридической компании «Центр семейных споров и недвижимости»
В заключении хочу отметить, что сделки с недвижимостью, в которой были использованы средства материнского капитала с каждым годом становятся все сложнее из-за некоторой правовой неопределенности, разнонаправленной судебной практики и сложности проверки таких объектов перед покупкой. Также хочу напомнить, что ни в коем случае нельзя приобретать квартиру, которая ранее была приобретена с использованием средств материнского капитала и дети в которой не наделены долями – сколько бы сделок не было совершено после такой продажи, они все будут признаны судом недействительными по требованию прокуратуры, квартира будет возращена в собственность семью, которая не исполнила обязанность по наделению детей долями, а пострадают все последующие покупатели, а сильнее всего последний владелец.
* * *
Ранее по теме:
