Каждая вторая квартира, выставленная сегодня на продажу в Екатеринбурге, является ипотечной, то есть находится в залоге у банка. А, например, в Академическом доля таких квартир доходит до 90%. Покупка ипотечного жилья давно стала обыденностью. Однако пока не удаётся решить вопрос очень долгого оформления сделки. Бывает, что она затягивается на два месяца и более. Продавцы и покупатели придумывают способы «сломать систему», но не все они оказываются действенными.
Не самый сложный, но самый долгий этап совершения сделки с ипотечной квартирой – получение закладной – это бумага или электронный документ, который подтверждает право банка на заложенную квартиру. Закладная необходима, чтобы освободить продаваемое жильё от залога. Квартиру с неснятым залогом продать нельзя – Росреестр не пропустит такую сделку.
Илона Соболева
президент Уральской палаты недвижимости
Поиск и доставка закладной может занять несколько недель. Чтобы не тратить время понапрасну, опытный риэлтор старается как можно быстрее запустить процесс с закладной, а пока идёт её поиск, решает другие вопросы по сделке.
Существует четыре основные схемы приобретения ипотечной квартиры. Причём три из них предполагают, что покупатель такой квартиры сам намерен воспользоваться жилищным кредитом. Впрочем, даже если ипотечная квартира приобретается за наличку, у сделки есть свои секреты. Ранее портал METRTV.ru подробно рассказывал о способах оформления сделок с залоговыми квартирами, но сейчас вкратце напомним.
1. Покупка ипотечной квартиры за наличные
Покупатель передаёт продавцу (владельцу заложенной квартиры) сумму в размере остатка долга по кредиту. Сумма оформляется как аванс по договору купли-продажи. Продавец в расписке пишет, что получил деньги для погашения своего долга. Стороны сразу подписывают договор купли-продажи, который незамедлительно передают в МФЦ на регистрацию сделки. Когда договор попадает в Росреестр, тот приостанавливает регистрацию перехода прав на квартиру на том основании, что квартира находится в залоге. Но когда продавец погасит долг и банк снимет залог, Росреестр зарегистрирует сделку. Когда сделка прошла, продавец через банковский аккредитив получает остаток суммы.
Теоретически можно не относить договор в МФЦ сразу, а дождаться, пока банк снимет залог с квартиры, но сегодня так обычно не делают. Описанная выше схема более безопасна с точки зрения покупателя залоговой квартиры. Ведь пока идёт погашение долга и снятие залога, договор уже находится в Росреестре, а значит, продавец не сможет передумать и сорвать сделку.
Следующие три модели сделки предполагают покупку ипотечной квартиры в ипотеку. То есть в процессе сделки погашается ипотека продавца, а покупатель берёт свой ипотечный кредит.
2. Покупка в кредит ипотечной квартиры с небольшой суммой долга
Особенность этой сделки в том, что покупатель из своих личных средств гасит ипотечный долг продавца. А уже после того, как квартира освобождена от залога, покупатель берёт ипотечный кредит. Чтобы обезопасить обе стороны, обычно действуют по следующей схеме. Оформляется предварительный договор, в котором указано, что покупатель гасит долг продавца, причём покупатель сам вносит платёж, чтобы квитанция на сумму остатка долга была выписана на его имя. Это будет юридическим подтверждением того, что покупатель погасил чужой долг. После того, как с квартиры снят залог, покупатель сам берёт ипотечный кредит. В этот момент квартира уже не находится в залоге и банк легко даст кредит на её покупку. Сумму, пошедшую на погашение ипотеки продавца, банк посчитает как первоначальный взнос.
3. Покупка «внутри банка»
Сегодня практически в любом банке, работающем в Екатеринбурге, можно взять ипотечный кредит на покупку квартиры, которая находится в залоге у самого этого банка. Фактически банк продолжает оставаться залогодержателем квартиры, но меняет одного заёмщика на другого. Первым такую программу запустил Сбербанк, и у него же сделка «внутри банка» оформляется быстрее всех.
Лилия Кабища
эксперт отдела жилой недвижимости компании «БК_НЕДВИЖИМОСТЬ»
Сделки с ипотечными квартирами Сбербанк проводит почти исключительно через сервис «электронная регистрация», который позволяет оформить сделку без посещения МФЦ. Продавец квартиры (ипотечный заёмщик Сбербанка) и покупатель (который берёт в Сбербанке ипотеку на покупку этой квартиры) встречаются в офисе банка, подписывают договоры ипотеки и купли-продажи, затем документы в электронном виде идут на регистрацию. В этот же день покупатель получает выписку из ЕГРН, в которой он уже значится как собственник квартиры. Правда квартира ещё некоторое время пребывает под обременением по «старому» кредиту, но это обременение снимает сам Сбербанк. Покупателю беспокоиться не надо. Все операции с закладными банк также берёт на себя. Правда сторонам сделки надо будет заплатить 11,3 тыс. руб. за электронную регистрацию.
Как замечает директор квартирного бюро «Резолют» Александр Долгошеин, схема покупки «внутри банка» также хорошо отлажена в ВТБ.
4. Взять кредит в банке на покупку «чужой» ипотечной квартиры
Около года назад некоторые банки заявили, что готовы выдавать ипотечные кредиты на покупку ипотечных квартир, находящихся в залоге у другого банка. С таким продуктом на рынок в частности вышли Примсоцбанк, Райффайзенбанк, Абсолют Банк и банк ДОМ.РФ.
Елена Мяло
советник генерального директора группы компаний «Северная казна»
На сегодняшний день список организаций, предлагающих такой тип кредита, практически не изменился. Стороннюю ипотеку готовы закрывать Райффайзенбанк, Абсолют Банк и банк ДОМ.РФ. Недавно ВТБ
объявил о запуске программы по покупке «чужих» залоговых квартир, но по факту эта программа у банка пока ещё не действует.
Схема по покупке «чужой» залоговой квартиры работает так: банк – например, Абсолют Банк – оформляет ипотечный кредит покупателю залоговой квартиры. Средства этого кредита уходят на счёт продавца квартиры в банке, который является залогодержателем квартиры. Происходит погашение долга, а через какое-то время – залог снимается, после чего квартира оформляется в залог Абсолют Банку.
Лилия Кабища
эксперт отдела жилой недвижимости компании «БК_НЕДВИЖИМОСТЬ»
Недавно мы искали банки, которые кредитуют чужие залоги. Выяснилось, что Райффайзенбанк приостановил такую программу. Впрочем, сказали, что это временно. В результате покупатель залоговой квартиры получил кредит в Абсолют Банке. В ходе оформления сделки мы столкнулись с тем, что этот банк очень серьёзно проверяет продавца квартиры (хотя кредит получает покупатель). Проверка такая, как будто продавец квартиры тоже будет заёмщиком Абсолют Банка. Постоянно запросы, требование новых справок, узнают всю подноготную. Плюс продавец какое-то время выступает созаёмщиком – несет ответственность по кредиту до момента регистрации перехода права на квартиру.
Поймать закладную
В сделке, реализуемой по любой из перечисленных моделей, обязательно присутствует этап получения закладной. Без неё невозможно снять обременение (залог) с продающейся ипотечной квартиры. А пока не снят залог, сделка с квартирой невозможна.
Илона Соболева
президент Уральской палаты недвижимости
Идеальный случай – когда закладная лежит в банке, в котором владелец квартиры (продавец) когда-то брал ипотечный кредит. Но банки часто продают закладные. В этом случае надо узнать, у кого находится закладная (кто является залогодержателем квартиры), и уже у него требовать выдачи закладной после того, как долг по ипотеке будет погашен. Если закладная оформлена не в электронном, а в бумажном виде, то возможно придётся организовывать её доставку в Екатеринбург.
Как замечают люди, уже участвовавшие в сделках с ипотечными квартирами, иногда от момента расчета по кредиту до получения закладной проходит несколько недель, а то и месяц.
Юлия Балай
директор офиса агентства недвижимости «Новосёл»
Владелец ипотечной квартиры, планирующий её продажу, может обратиться в свой банк (в отдел выплат) с заявлением о поиске и доставке закладной в Екатеринбург. Но по моему опыту, не все банки идут заёмщику навстречу. Банк может отказаться доставлять закладную. Если в сделке участвует риэлтор, он «на личных связях» может узнать, не была ли продана закладная и где она находится. А есть ещё такой лайфхак – заёмщик (владелец ипотечной квартиры) пишет в банк заявление на досрочное полное погашение ипотечного кредита. Тогда банк закладную найдёт.
Как замечает директор квартирного бюро «Резолют» Александр Долгошеин, есть банки, в которых процесс поиска закладной и снятия залога запускается только после погашения долга.
Александр Долгошеин
директор квартирного бюро «Резолют»
Впрочем, наиболее крупные ипотечные банки, такие как Сберабанк и ВТБ, обычно более лояльны к клиенту. Они готовы начать поиск закладной заранее – по заявлению от заёмщика. Но тоже есть тонкости. По опыту – Сбербанк гораздо старательнее ищет закладную, если заёмщик заказывает у него ещё какую-то услугу – электронную регистрацию сделки или же если ипотечная квартира, находящаяся в залоге у Сбербанка приобретается с помощью ипотеки опять же от Сбербанка.
Как замечают эксперты, покупка ипотечной квартиры от Сбербанка с помощью ипотеки от Сбербанка – самый быстрый вариант покупки залоговой квартиры.
Ксения Шашкова
юрист агентства недвижимости «Драже»
С другой стороны, если Сбербанк продал закладную на квартиру сторонней организации, а потом эта заложенная квартира приобретается с помощью кредита от другого банка, то поиски закладной могут длиться до двух месяцев. Бывает, что банк – не только Сбербанк, но и любой другой – закладную найти не может. Тогда владельцу выдаётся правка о полном погашении ипотечного кредита. На основании этой справки Росреестр снимает залог с квартиры.
Иногда владельцы квартир предпринимают загодя определённые шаги, чтобы «подготовить» свою квартиру к быстрой продаже. Например, распространён такой приём: владелец залоговой квартиры рефинансирует кредит в банке, который может выдать закладную достаточно оперативно (обычно это небольшой банк). Или ещё вариант – продавец рефинансирует свою ипотеку в том же банке, в котором планирует кредитоваться покупатель. Тогда можно будет провести сделку «внутри банка».
Но, как замечает Лилия Кабища, любое рефинансирование это расходы – на оценку (2,5 тыс. руб.), на страховку и т.д. – причём нет гарантии, что запланированная схема сработает. Маленький банк начнёт тянуть время с выдачей закладной, а покупатель, ради которого делали рефинансирование, откажется от покупки…
Квартира с военной ипотекой
Покупка квартиры ранее приобретённой с использованием средств военной ипотеки и с ещё неснятым залогом – одна из самых сложных сделок. Такая квартира находится в двойном залоге – у банка и у Министерства обороны РФ. Причём Минобороны снимает свой залог очень долго. Ещё год назад большинство екатеринбургских риэлторов прямо отговаривали своих клиентов от покупки таких объектов. Да и сегодня с ними работают далеко не все агентства.
Лилия Кабища
эксперт отдела жилой недвижимости компании «БК_НЕДВИЖИМОСТЬ»
Связываться с квартирой, на которой висит непогашенная военная ипотека, имеет смысл, если покупатель готов ждать месяца два. Такое бывает. Сделка может проходить по такой схеме: покупатель вносит аванс, обычно 50 тыс. руб., аванс хранится в агентстве недвижимости, которое выступает своеобразным гарантом по сделке. Продавец квартиры (получатель военной ипотеки) берёт потребительский кредит и его средствами гасит остаток долга по военной ипотеке. Потом идёт процесс снятия залога Минобороны и залога банка выдавшего ипотеку. После того, как квартира освобождена от обременений, с ней проводится обычная сделка купли-продажи.
Квартира с маткапиталом
Ипотечная квартира, при покупке которой использовался материнский капитал, считается ещё более сложным, в плане покупки объектом, чем «военная» квартира.
Ксения Шашкова
юрист агентства недвижимости «Драже»
Квартиру с маткапиталом можно продать только после того, как все члены семьи наделены долями. Но пока ипотечный кредит не погашен, банк не разрешает наделять долями детей. Теоретически можно поступить так – долг по ипотеке гасится за счёт средств покупателя, снимается залог, дети наделяются долями, совершается сделка. Но проблема в том, что покупатель никак не застрахован. Продавец может получить деньги на погашение сделки, а потом отказаться от сделки. Стороны не могут даже составить предварительный договор, который бы страховал покупателя. Ведь в ходе проведения сделки изменится состав собственников и ранее заключённый договор окажется недействительным.
Впрочем, даже сложные квартиры с ипотекой и маткапиталом постепенно включаются в рынок. Как заметила советник гендиректора ГК «Северная казна» Елена Мяло, сейчас некоторые банки в рамках специальных программ позволяют наделять детей долями в заложенных квартирах, чтобы была возможность продать такую квартиру. Подобные программы, например, есть у Сбербанка, банка ДОМ.РФ и ВТБ. Правда, последний работает по ней неохотно.
Ранее по теме:
