Среди версий, обсуждаемых собственниками квартир, – чтобы позволить застройщику не делать ремонт по гарантии
Группа собственников жилых помещений Красного дома (Трамвайный переулок, 2 корп. 3), который входит в группу жилых зданий ЖК Малевич», выступила с инициативой создания Товарищества собственников недвижимости (ТСН), которое бы «упорядочило» работу с управляющей компанией «Лига ЖКХ» и одновременно взыскало с нее деньги за аренду помещения для офиса. Очная часть собрания была назначена на февраль 2020 года, а уже в марте того же года «Лига ЖКХ» покинула помещение офиса в Красном доме, которое управляющая компания занимала 4 года.
Между тем, этому собранию предшествовало другое событие, которое часть жильцов Красного дома склонны считать настоящей причиной создания ТСН. В конце января началось рассмотрение судебного дела о текущих трубах горячего водоснабжения в квартирах в Красном доме. Истец по делу – «Лига ЖКХ», ответчик – ООО «БРИК», компания, руками рабочих которой строился Красный дом.
Кроме того, параллельно шло судебное разбирательство в отношении лопнувших труб в соседнем Желтом доме, который также на тот момент находился в управлении «Лиги ЖКХ». Герои те же: истец – управляющая компания, ответчик – ООО «БРИК». Девелопером ЖК «Малевич» выступал PRINZIP, но отдельные дома строились по схеме ЖСК с привлечением подрядных организаций, в данном случае – ООО «БРИК». Трубы начали лопаться на исходе 5-летнего гарантийного срока. Управляющая компания обратилась в ООО «БРИК» с требованием выполнить гарантийный ремонт. Строители ремонтировать трубы отказались, и «Лига ЖКХ» обратилась в суд.
Фото: vk.com/kvartalmalevich
Два параллельных судебных разбирательства по поводу действий (бездействия) одной и той же строительной организации сегодня идут с разной скоростью. По делу Желтого дома, который сдавался в эксплуатацию позже Красного, но первым инициировал судебный процесс по трубам, была назначена и проведена судебная экспертиза, которая подтвердила, что трубы пришли в негодность из-за отсутствия водоподготовки. При строительстве дома не было установлено оборудование химподготовки холодной воды перед её нагревом. То есть проблема с трубами стала прямым следствием действий (бездействия) застройщика.
В экспертных документах рекомендовано привести систему горячего водоснабжения в рабочее состояние единственно возможным способом – заменить стальные трубы на пластиковые. Им не страшна коррозия и отложение солей. Замена должна проводиться за счет ответчика, считают в «Лиге ЖКХ». Первая судебная инстанция вынесла решение о замене труб за счет ООО «БРИК».
Судебное дело в отношении лопнувших труб в Красном доме идет гораздо медленнее из-за режима самоизоляции. Тем не менее, в Арбитражном суде Свердловской области уже прошли предварительные слушания, а несколько дней назад суд назначил проведение комплексной химической и строительно-технической экспертизы, которая должна установить причины плачевного состояния труб и определить способы устранения дефектов. Результаты должны быть готовы 24 июля 2020 года.
Но сегодня жильцы Красного дома между собой обсуждают вопрос – есть ли смысл «Лиге ЖКХ» биться в суде за бесплатную замену труб, если она больше не управляет Красным домом? Из двух домов ЖК «Малевич», которые в 2015 и 2016 годах начинала обслуживать УК «Лига ЖКХ», у компании остался в управлении один дом, Жёлтый. Управлением Красного дома пока занимается вновь образованное ТСН. Остальные дома ЖК «Малевич» находятся в управлении УК «PRINZIP Service» (ООО Принцип Сервис), которая обслуживает дома, построенные исключительно застройщиком PRINZIP.
Как все начиналось?
Красный дом в составе жилого комплекса «Малевич» компания PRINZIP сдала в эксплуатацию в 2015 году. Ещё до сдачи на ознакомительном собрании собственников квартир директор компании-девелопера Геннадий Черных лично представил будущим новосёлам руководителя управляющей компании «Лига ЖКХ» Илью Сотонина. Когда дом заселялся, жильцы решением общего собрания передали управление домом именно этой компании.
Интересная деталь – инициатором первого собрания собственников Красного дома в 2015 году стал некий Талашманов Вячеслав Леонидович. Шаг для обычного новосела, который, как правило, еще незнаком с большей частью соседей, более чем смелый. В это же самое время его полный тезка значился главой ЗАО УК «ПРЕД-ГРУПП» (прежнее название PRINZIP). Спустя 5 лет, в 2020 году, этот же гражданин Талашманов В.Л. инициировал другое собрание, по итогам которого ТСН отказался от услуг «Лиги ЖКХ». Причем, председателем ТСН становится именно Талашманов.
Ремонт труб по гарантии отменяется?
Инициаторы создания ТСН в Красном доме объясняют жителям, что создание товарищества никак не связано с судебными исками «Лиги ЖКХ». Цель создания ТСН – перейти на прямые договора с поставщиками коммунальных услуг и организовать отдельный домовой счёт на капремонт. Причем, перед собранием жильцов уверяли, что после регистрации ТСН договор на обслуживание дома будет заключен опять с «Лигой ЖКХ». Именно по этой причине многие проголосовали за создание ТСН.
Для справки: общим собранием в 2015 году пунктом №11 уже было принято решение о прямых договорах с поставщиками ресурсов при наличии техвозможности. Однако закон 59-ФЗ, регламентирующий данный вопрос, был принят только через три года, в 2018 году. Причиной появления этого закона называли большие задолженности перед поставщиками, которые искусственно создают некоторые управляющие компании. Между тем, практика заключать договор с каждым собственником напрямую подразумевает содержание целой службы дополнительных сотрудников. Поэтому когда уже «стало можно», некоторые поставщики ресурсов в ЖК Малевич использовали формулировку «ваше решение было принято до появления соответствующего закона»как повод не переходить на прямые договоры. Тем более что у «Лиги ЖКХ» задолженности перед поставщиками не было. В результате прямые договоры жильцы Красного дома заключили с поставщиками тепла и горячей воды, а расчёты за электричество и холодную воду велись через управляющую компанию.
А счет на капремонт имеет право открыть не только ТСН, но и управляющая компания как юрлицо. Кстати, решение об открытии спецсчёта в доме было принято ещё в апреле 2019 года, через год, в апреле 2020, счёт был открыт и на него пришли деньги из фонда капремонта.
Фото: vk.com/kvartalmalevich
Некоторые жильцы считают, что образование ТСН, которое в одночасье и неожиданно для многих разорвало отношения с «Лигой ЖКХ», начавшийся судебный процесс с подрядчиком по трубам сможет затормозить или совсем прекратить. Например, тем, что товарищество не будет предъявлять претензии к подрядчику. Тем более что 5-летний гарантийный срок уже вышел. Хотя пока это только догадки жильцов. Всеми вопросами в доме занимается лично председатель ТСН Талашманов В.Л. Не исключено, что очередной прорыв трубы будет у него под особым контролем.
Кстати, очередной прорыв трубы с кипятком случился уже при Талашманове. В середине июня 2020 года во время опрессовки лопнула труба горячего водоснабжения, проходившая между Красным и Жёлтым домами. Фонтан горячей воды вырвался из-под земли рядом с детской площадкой и «ошпарил» здания до 10 этажа. Камни, захваченные водой, побили окна, но люди не пострадали.
Правда, лопнувшая труба не имеет никакого отношения к текущим судебным процессам «Лиги ЖКХ». Магистраль под детской площадкой принадлежит Екатеринбургской теплосетевой компании. В самой ЕТК пообещали компенсировать жильцам «Малевича» нанесённый ущерб. Тем не менее, энергетики заявили, что ещё перед началом строительства ЖК «Малевич» застройщику было указано на то, что детская площадка располагается в охранной зоне тепловых сетей. Был даже подготовлен проект переноса участка сетей за пределы новой застройки, однако реализовать его не получилось.
Зимой 2019-2020 года, во время совместного рейда с администрацией района, управляющей компании (тогда еще в Красном доме работала «Лига ЖКХ») указали на то, что площадку надо перенести в другое место, но спустя несколько недель отношения с «Лигой» Красный дом прекратил. Теперь рейды с администрацией будет проводить председатель ТСН.
«Лига ЖКХ» выходить из судебного процесса не намерена
Почему же новое ТСН не стало заключать договор с «Лигой ЖКХ», как обещало перед собранием? Как пояснил Илья Сотонин, «Лига ЖКХ» поставила условие – она продолжит работать с Красным домом, при условии, что ТСН доверит ей представлять интересы дома в суде по делу о трубах. Представительство было бы бесплатным.
Однако формальным поводом к разрыву послужила другая причина. Нынешний председатель ТСН уверяет жильцов, что необходимо взыскать с «Лиги ЖКХ» сумму за аренду помещения в Красном доме под офис за 4 года. Указывалась сумма для взыскания в размере 1,8 млн руб.
Как пояснил Илья Сотонин, в 2015 году, после того как его компания взяла в управление дома ЖК «Малевич», она по устной договоренности с выбранным тогда председателем Совета дома организовала офис в помещении на первом этаже. Документально отношения аренды никак не регистрировались, потому что Совет дома не являлся юридическим лицом и не мог заниматься коммерческой деятельностью. Но свою плату за пользование помещением глава управляющей компании уверяет, что регулярно вносил на нужды дома. Другим инструментом уплаты аренды было предоставление жильцам Красного дома скидки по оплате содержания жилья в размере 1,2 руб. с квадратного метра площади квартиры.
Илья Сотонин приводит данные своей бухгалтерии. За 50 месяцев работы «Лиги ЖКХ» с Красным домом, управляющая компания перечислила на счёт дома 0,57 млн руб. в рамках устной договорённости с прежним председателем Совета дома, плюс предоставила скидку на обслуживание владельцам квартир на сумму 0,65 млн руб., плюс понесла затраты из-за перерасхода средств на обслуживание систем, не заложенных в тариф на сумму 1,85 млн руб. Итого, расходы компании составили 3,08 млн руб., что превышает рыночную стоимость аренды (за 50 месяцев) помещения, которое занимала «Лига ЖКХ».
Председатель нового юрлица – ТСН – объясняет жильцам, что управляющая компания аренду не платила, документов, подтверждающих эти действия, нет. Более того, за аренду остался долг в размере 1,8 млн руб., который ТСН намерено взыскать с «Лиги ЖКХ». Для справки: ТСН как юрлицо имеет право заниматься коммерческой деятельностью, в том числе сдачей в аренду нежилых помещений. Договор заключает председатель ТСН. Однако, жители на общем собрании не наделили ТСН правом сдавать помещения в аренду. Так что ТСН сейчас просто не имеет права выступать в качестве арендодателя данного объекта.
Что же касается судебного процесса, то как пояснил руководитель «Лиги ЖКХ» Илья Сотонин, его компания будет продолжать участвовать в борьбе за замену лопнувших труб.
«Бросать людей из-за того, что они проголосовали за ТСН, мы не будем. Тем более, они могли быть введены в заблуждение тезисами типа "мы получим много миллионов за пользование офисным помещением"», – говорит Илья Сотонин. Также он замечает, что отсутствие договора на представительство интересов людей в суде, не является стопроцентным поводом со стороны суда прекратить дело.
А прецедент положительного решения по аналогичному делу Желтого дома уже имеется – областной арбитражный суд вынес решение в пользу жителей Жёлтого дома ЖК «Малевич», также пострадавших из-за просчетов в системе горячего водоснабжения.
* * *
Редакция METRTV.ru обратилась за комментариями к представителю правления ТСН Красного дома и компании PRINZIP, но к моменту публикации комментарии не получила.
Ранее по теме:
