Как продать квартиру, если ее владелец объявлен банкротом? Зачем нужна справка из Казахстана для приватизации жилья? Портал МETRТV.ru собрал несколько нетипичных историй о покупке и продаже жилья, случившихся в столице Урала.
Долевая квартира под семью арестами и мёртвый продавец
Эта сделка смогла состояться только потому, что покупатель был ну очень сильно заинтересован в покупке именно этого объекта.
Застройщик выкупал квартиры в старом доме, находившемся на месте перспективного строительства. Покупатель довольно быстро договорился со всеми собственниками, но одна квартира категорически не желала продаваться.
Наталья Девкина
исполнительный директор ООО «Бюро недвижимости Зыряновой»
Квартира находилась в долевой собственности у двух владельцев, причём не родственников друг другу. Когда мы стали изучать объект, то выяснили, что каждая доля находится в аресте. На одну наложили четыре ареста приставы-исполнители (из-за неоплаченных штрафов за ДТП), на другой доле «висело» три судебных ареста (непогашенные потребкредиты). Прежде чем совершать с долями сделки, необходимо было все эти аресты снять. Положение усугублялось тем, что некоторые аресты были наложены более трёх лет назад. Срок взыскания долгов уже прошёл, однако приставы аресты так и не сняли. Потребовалось полтора месяца регулярных визитов к приставам, чтобы те нашли исполнительные дела и сняли просроченные аресты. Что касается действующих арестов, то долги по ним были погашены за счёт покупателя квартиры. При этом с собственниками долей были заключены предварительные договоры купли-продажи, в которых было всё это прописано.
Но тут пришла беда, откуда не ждали. Пока решался вопрос со снятием арестов, умер один из владельцев долей, а его родственники вступили в борьбу за наследство.
Наталья Девкина
исполнительный директор ООО «Бюро недвижимости Зыряновой»
К счастью, до суда дело не дошло. Тем не менее, доля в квартире была разделена между несколькими наследниками, и в итоговом договоре купли-продажи, подписанном спустя полгода после смерти совладельца квартиры, фигурировало уже не двое, а четверо продавцов. Следует отметить такой момент, по закону человек, принявший наследство, в том числе принимает на себя обязательства, данные наследодателем. В нашем случае наследники обязаны были выполнить условия предварительного договора на продажу доли в квартире. И они их выполнили. Тем не менее, существовала реальная опасность, что они станут уклоняться от подписания договора купли-продажи. И потребовалось бы судебное разбирательство. В итоге, процесс продажи мог длиться больше года.
Как замечает Наталья Девкина, если бы квартира с таким шлейфом проблем была просто выставлена на продажу (а не была последней невыкупленной квартирой в доме, уходящем под снос), то её почти наверняка никогда бы не купили.
Как Верх-Исетскую опеку «утоптали» в последний день
Семья с двумя детьми ютилась в однокомнатной квартире малосемейного общежития на ул. Крауля. Владельцы квартиры – жена и двое детей. И вот на семейном совете было принято решение – продать однушку, взять ипотеку и купить трехкомнатную в Академическом. Благо Сбербанк под свой юбилей предложил очень приятные условия по жилищным кредитам. Правда, чтобы воспользоваться этими условиями, надо было успеть выйти на сделку до конца февраля. То есть в течение четырёх недель.
Майя Бахтеева
риэлтор агентства недвижимости Century 21
Покупателя на однушку мы нашли за неделю, после чего надо было получить разрешение на продажу в органах опеки – ведь среди совладельцев двое несовершеннолетних. Но в опеке приказ с разрешением на продажу давать отказались. У Академического есть одна особенность. Квартиры, которые здесь продаёт застройщик, изначально находятся в залоге у Сбербанка. Когда квартиру покупает гражданин, требуется время, чтобы снять залог банка, только после этого квартиру можно оформить в собственность покупателя. На это уходит до трёх месяцев. В свою очередь органы опеки чётко придерживаются позиции – как только продаётся квартира, в которой есть совладельцы дети, в тот же момент семья должна купить новую квартиру и наделить в ней детей долями. Вариант с отсроченной на три месяца регистрацией покупки новой квартиры опеку не устроил.
Ситуация усугублялась тем, что за разрешением на сделку надо было обратиться в органы опеки Верх-Исетского района Екатеринбурга. Риэлторы и юристы знают, что именно в этом районе «самая сложная опека». Ранее портал METRTV.ru также писал о несговорчивости органов опеки этого района. Нечетко обозначенные нормы законов здешние специалисты трактуют, как однозначно запрещающие.
Майя Бахтеева
риэлтор агентства недвижимости Century 21
В течение недели я каждый день ходила по трём инстанциям: юристы – нотариус – органы опеки. В кабинетах районной администрации провела много часов. И постоянно получала отказ. Принесла им фотографии – в каких условиях дети живут сейчас и в какой квартире они будут жить после переезда в Академический. Но и это не помогало. Тем не менее, в результате я настолько надоела работникам администрации, что к женщине из опеки пришла делегация: «Подпиши приказ, а то эта посетительница нам работать не даёт». В результате на сделку мы вышли 27 февраля – в последний день действия акции от Сбербанка.
Кстати, описанный случай – один из двух за всю историю Верх-Исетского района, когда органы опеки дали разрешение на сделку с долями, принадлежащими несовершеннолетним с отсроченной регистрацией.
Риэлтор продала собственную квартиру клиентам и тут же вернула её обратно
Две семьи – родители и их сын с супругой – как вынужденные переселенцы получили на покупку жилья два сертификата: на 2 млн и на 3 млн руб. Обе семьи планировали жить вместе, поэтому подобрали одну общую квартиру за 5 миллионов. Риэлтор проконсультировалась у юриста городской администрации о возможности покупки одной квартиры за два сертификата. Юрист ответила, что так можно. Но, увы, после того, как был подписан договор купли-продажи, Фонд жилищного строительства отказался перечислять деньги в счёт сертификатов. В фонде пояснили, что на один сертификат покупается один жилой объект и никак иначе. Сделка была расторгнута.
Марина Заварницына
брокер по недвижимости АН «ЛАЙТ недвижимость»
При покупке квартиры за жилищные сертификаты есть одна сложность. На сертификат надо купить квартиру, площадь которой будет не менее установленной нормы. В Екатеринбурге это сделать очень сложно. Квартира, подходящая по стоимости будет слишком маленькой. Фонд сделку не пропустит. Тогда мы разыграли «многоходовочку». Я продала одной из семей свою квартиру в Берёзовском. Её цена как раз примерно 2 миллиона и площадь подходящая. Через два месяца новые владельцы продали квартиру обратно мне и получили за неё 2 миллиона наличными. К этим деньгам они добавили сертификат их родителей на 3 миллиона и, как и планировали изначально, купили на всех одну просторную квартиру – трёхкомнатную на Широкой речке.
Два инвалида под две госпрограммы купили трёшку
В агентстве недвижимости «Линк» также рассказали историю покупки квартиры за сертификаты, впрочем, здесь события развивались совсем по другому сценарию.
Влада Павлова
специалист по недвижимости агентства недвижимости «Линк»
По договору с клиентом я продавала его квартиру – трёхкомнатную в пентагоне на Пионерском. Когда знакомилась с объектом, узнала от одной из соседок, что тремя этажами выше, в этом же подъезде в двухкомнатной квартире живёт семья: очень пожилые бабушка и дедушка – инвалиды, их вдовый сын (также имеющий инвалидность) и его двое детей. Понятно, что эта семья ну очень нуждается в жилплощади. Пошла к ним знакомиться. Оказалось, что недавно – после 30 лет ожидания – бабушка получила жилищный сертификат на 860 тысяч. Такой же сертификат получил сын, плюс у него было право на маткапитал. Кроме того, с деньгами пообещал помочь их старший сын, живущий в другом городе. Оценив свои возможности, семья решила купить ту самую трёшку в своём подъезде, чтобы в неё переехал сын с детьми. При этом у него осталась возможность ухаживать за родителями, оставшимися в двушке.
Покупку квартиры за жилищные сертификаты и маткапитал чуть не сорвала рассогласованность действий госструктур. Областной фонд жилищного строительства (который ведает сертификатами) отказывался одобрить покупку квартиры, из-за того, что в ней надо наделить долями детей (чего требует использование маткапитала). В свою очередь Пенсионный фонд (оформляющий маткапитал) был против выделения в квартире бабушкиной доли (по нормам квартира с маткапиталом должна принадлежать детям и родителям, а бабушка тут ни при чём). От регистрации сделки отказались три нотариуса. Четвёртый, впрочем, согласился. Разногласия госструктур тоже удалось урегулировать.
При составлении договора купли-продажи трёхкомнатной квартиры самым сложным было определить величину долей четверых совладельцев – бабушки, сына и двух его детей. Доля каждого должна соответствовать сумме вложенных за него бюджетных средств (в виде сертификата или маткапитала). В результате доля каждого представляет собой дробное число с большим количеством знаков после запятой.
Влада Павлова
специалист по недвижимости агентства недвижимости «Линк»
Регистрация сделки с участием бюджетных денег занимает много времени. После того, как бумаги на сделку сданы в МФЦ, их проверяет Пенсионный фонд и только после этого перечисляет средства маткапитала. Это занимает до 45 дней. Фонд жилищного строительства также проверяет сделку, прежде чем перечислить продавцу деньги по сертификатам. Всё это время продавец уже без квартиры, но ещё без денег. Чтобы успокоить продавца, мы оформили сделку с обременением в его пользу. Пока продавец не получит всю сумму по сделке, его бывшая квартира находится у него в залоге. Когда расчеты будут полностью произведены, продавцу надо подать через МФЦ заявление о снятии залога.
Из-за банкротства бывшей жены экс-муж лишился квартиры
История начиналась весьма обычно. За 3,8 млн руб. семейная пара купила квартиру в ипотеку. Квартиру оформили на супруга. Когда в семье родился второй ребёнок, родители маткапиталом погасили часть долга по ипотеке. Потом эти люди развелись, а их история сошла с наезженной колеи.
Елена Майданова
директор агентства недвижимости «МегаМир»
После развода женщина неоднократно брала потребительские кредиты, и в результате накопила долг перед банками на несколько сот тысяч рублей. Поняв, что вернуть эти деньги она не сможет, женщина подала в суд заявление на личное банкротство. На тот момент в собственности у неё никакой недвижимости не было. Однако суд установил, что квартира, оформленная на бывшего мужа, была приобретена в браке, следовательно, доля в размере половины квартиры должна быть продана, чтобы погасить долги женщины. В свою очередь, банк, выдавший ипотечный кредит на квартиру, узнав об этом, потребовал, чтобы заёмщик (бывший супруг) немедленно погасил остаток долга по ипотеке – 1,4 миллиона. Единственным способом выполнить требования ипотечного банка и других кредиторов – была продажа квартиры.
Впрочем, тут же выяснилось, что просто так квартиру продать нельзя. При её покупке был использован маткапитал, следовательно, дети должны быть наделены долями в собственности. А раз есть несовершеннолетние совладельцы, то квартиру можно продать только с одновременной покупкой другого жилья, в котором дети также получат доли. Но в данном случае, ни о какой покупке другого жилья и речи не шло! Квартира продавалась, чтобы рассчитаться с долгами. Тогда в рамках банкротного дела суд вынес решение о возврате маткапитала в ПФР. В этом случае дети не включаются в состав совладельцев и квартиру продать можно.
Елена Майданова
директор агентства недвижимости «МегаМир»
Замечу, что после запуска процедуры банкротства, женщина уже не могла распоряжаться своим имуществом. За неё это делал финансовый управляющий. Он выставил квартиру на торги. Причём, продавалась она с хорошим дисконтом – за 3,4 миллиона. Что логично в подобной ситуации. Мы нашли покупателя. Он погасил долг по ипотеке. В договоре купли-продажи были прописаны все нюансы сделки, включая возврат маткапитала и то, что со стороны продавца выступает, в том числе, финансовый управляющий… После того, как ипотечный кредит был погашен, мы дождались закладной, сняли с квартиры залог ипотечного банка, после чего сделка была зарегистрирована. Бывший супруг получил стоимость своей доли наличными, а стоимость доли бывшей супруги была переведена на арестованный счёт, с которого будет проводиться погашение её долгов.
Как пояснила Елена Майданова, неожиданно сложной вышла процедура возврата средств маткапитала в ПФР. После долгих выяснений и согласований, деньги на счёт в ПФР перевёл финансовый управляющий. Только через месяц пришла справка, что деньги дошли до ПФР. И только после этого сделку удалось зарегистрировать. Кстати, героиня этой истории впоследствии сможет вновь использовать средства маткапитала (на покупку жилья, образование детей и т.д.), правда, сделать это можно будет только через суд.
Справки из архива миграционной службы Казахстана и скрытые комнаты «Вектора»
Казалось бы, страшные истории о приватизации остались в «лихих девяностых». Однако и сегодня жильцы муниципальных квартир, попытавшиеся оформить их в собственность, могут столкнуться с почти неразрешимыми проблемами.
Валерий Макушев
начальник первого отдела жилой недвижимости компании «БК_НЕДВИЖИМОСТЬ»
К нам обратилась пожилая жительница Екатеринбурга, у которой никак не получалось приватизировать квартиру. Стали разбираться, в чём дело. Оказалось, с момента старта приватизации в стране она сменила много мест жительства. Когда же она обратилась с заявлением об оформлении в собственность квартиры, в которой живёт в настоящее время, то в комитете по приватизации потребовали доказательства, что женщина не участвовала в приватизации ни одной из тех квартир, в которых жила ранее. По закону человек может приватизировать жильё только раз в жизни… Чтобы собрать пакет бумаг для приватизации пришлось делать запросы в два города в Сибири. Пришли официальные ответы, что там женщина жильё в собственность не получала. Отдельно пришлось «легализовать» период проживания нашей клиентки в Казахстане. Когда-то она три месяца жила в Караганде. Надо было доказать, что эти три месяца её не было в России, и она не могла ничего здесь приватизировать. К счастью, в муниципальных архивах Караганды нашлись подтверждения того, что женщина там была в указанное время. Только после получения всех этих бумаг она смогла оформить право собственности на свою квартиру.
Ещё одно жильё – на этот раз комнату в общежитии – специалисты «БК_НЕДВИЖИМОСТЬ» помогли приватизировать жильцу, у которого из всех документов на комнату было только насколько квитанций об оплате коммунальных услуг.
Когда-то молодой человек получил комнату от предприятия «Вектор». Прошли годы, мужчина уволился с «Вектора», а бумаги на комнату потерял. Поняв, что без помощи профессионала комнату приватизировать не удастся, обратился в агентство недвижимости.
Валерий Макушев
начальник первого отдела жилой недвижимости компании «БК_НЕДВИЖИМОСТЬ»
Мы сделали запрос в архив предприятия «Вектор». На наше счастье, там сохранились документы, подтверждающие выделение нашему клиенту комнаты на условиях социального найма. Правда, дубликат договора нам не выдали, а заключили с мужчиной новый договор на проживание в комнате. Кроме того требовалось найти официальное подтверждение того, что человек действительно проживал в комнате последние годы. В принципе, такую справку могла бы дать комендант общежития, но она, по каким-то своим соображениям, отказалась это сделать. Тогда мы принялись опрашивать соседей молодого человека. В конце концов, нашли тех, кто согласился письменно засвидетельствовать факт проживания мужчины в его комнате. К собранным бумагам мы приложили квитанции, об оплате коммунальных услуг, имевшиеся у мужчины, и передали пакет в комитет по приватизации. Только после этого наш клиент смог получить комнату в собственность.
Покупатели просто так отдали два миллиона
Следующая история будет не столько сложной, сколько курьёзной. Хотя на тот момент всем было точно не до смеха.
Риэлторы долго и тщательно выстраивали обменную цепочку из нескольких квартир. В итоге был назначен день сделки, перенести который было нельзя из-за несовпадений графиков: кто-то улетал в отпуск, кто-то в длительную командировку, а завершающее звено обменной цепочки «вкладывалось» в долёвку, где застройщик анонсировал скорое повышение цен.
Станислав Галкин
директор агентства недвижимости ОБМЕНКВАРТИР.РФ
Мы в самом начале цепочки продаём квартиру, где один из собственников – ребёнок. Нашли покупателей с наличкой, чтобы упростить и без того сложную сделку, получили согласие опеки, одобрили ипотечный кредит, заранее передали нотариусу необходимые документы. В общем, были во всеоружии. И вот он, час икс. Встречаемся у нотариуса с покупателями. И вдруг оказывается, что помощник нотариуса, делая запрос в Росреестр о наличии сведений о признании правообладателя недееспособным или ограниченно дееспособным, допустил ошибку в отчестве одного из собственников. Ситуация патовая, без этой информации сделку провести невозможно, а новый запрос готовится несколько дней. При этом уже через несколько часов нас с деньгами ждут остальные участники обменной цепочки. А если денег не будет, то и всей цепочке конец. Ну что могу сказать: ещё ни разу в жизни я не был так убедителен, как в тот день. В результате моего выступления покупатели квартиры согласились-таки отдать продавцам два с лишним миллиона – стоимость квартиры, а договор купли-продажи подписать только через несколько дней. Разумеется, продавцы в присутствии нотариуса написали им расписку на эту сумму. Но, честно говоря, случись что, получить обратно эти деньги было бы весьма непросто.
Как замечает Станислав Галкин, повезло, что покупатели в целях экономии не стали нанимать себе риэлтора. Потому как ни один риэлтор, находясь в здравом уме и твёрдой памяти, не разрешил бы своим клиентам поступить таким образом. Но, в итоге, всё завершилось благополучно: в этот день риэлторы смогли провести все сделки по цепочке, а через пару дней оформили и продажу этой квартиры. Хэппи энд.
Ранее по теме:
