Над российским рынком недвижимости сегодня висят две угрозы: новая волна санкций и рост ставки НДС. Санкции уже привели к падению курса рубля. Это может разогнать инфляцию и отразиться на ипотечных ставках. Райффайзенбанк, например, уже увеличил ставку по жилкредитам на 1%. Горожане опасаются, что если так пойдёт и дальше, то снижение доступности ипотеки приведёт к спаду спроса на жильё и очередному витку падения цен на недвижимость… Впрочем, эксперты, опрошенные порталом METRTV.ru, напоминают, что экономике существуют «потайные» механизмы защиты, которые должны уберечь от падения как спрос, так и цены на недвижимость. Вот как это работает.
Помимо инфляции на величину ставок по кредитам влияет ключевая ставка Центробанка. Чем она выше, тем дороже кредиты для населения (в том числе ипотечные).
Ираклий Кирия
генеральный директор GX2Invest (Управляющая компания «Система Профит»)
Случившегося снижения курса рубля недостаточно, чтобы Центробанк поднял ключевую ставку. Чтобы это произошло, необходимо ещё как минимум, падение цен на нефть. Но нефть сегодня достаточно стабильна.
Если бы на ситуацию с кредитной ставкой влияли только факторы внутри России (инфляция и позиция Центробанка), то можно было не опасаться ощутимого удорожания ипотеки. Однако удар по нашим жилищным кредитам может быть нанесён извне – речь идёт о новом пакете санкций, введенных США против РФ в связи с «делом Скрипалей». Первая часть пакета вступила в силу 27 августа 2018 года. По мнению экспертов, эти санкции существенного влияния на банковскую сферу России оказать не должны. Однако проблемы могут начаться, если санкции будут продолжаться.
Виктор Немихин
независимый финансовый консультант
США заявили о возможном запрете на проведении операций с российскими государственными банками. Если это произойдёт, то крупнейшим российским банкам придётся привлекать средства из-за рубежа на худших условиях, нежели сегодня. То есть, под более высокий процент. Соответственно, они поднимут ставки по своим кредитам, в том числе, ипотечным. Но следует учесть один момент – пока все действия администрации Трампа носят протекционистский характер. Он старается не совершать шагов, невыгодных для экономики США. Запрет же на работу с российскими кредитными учреждениями негативно скажется на американских банках, которые сегодня размещают часть своих средств в российских облигациях. Исходя из этого, можно предположить, что слова о санкциях в отношении российских банков останутся словами.
Ставки по ипотеке: вверх или вниз?
Наиболее оптимистичные прогнозы в отношении ипотечных ставок сегодня даёт министр строительства и ЖКХ России Владимир Якушев. По его словам, средний процент по жилищным кредитам продолжит снижаться и к концу 2018 года с нынешних 9,6% опустится до 9,1%. Далеко не все эксперты смотрят на рынок кредитов столь жизнерадостно. Однако и о возможности скачкообразного роста ипотечных ставок никто не говорит. Виктор Немихин и Ираклий Кирия напоминают, что в сегменте ипотечного кредитования весьма высокая конкуренция, поэтому даже при некотором разгоне инфляции банки постараются избежать резкого увеличения ставок. Эксперты в сфере недвижимости согласны с подобной оценкой.
Борис Шварц
директор ГК «Виктория»
Тенденции тревожные, но Россия богатая страна. Ускорение инфляции вряд ли случится – зарплаты сегодня никто не повышает. К тому же идёт уборочная – в такой период, благодаря снижению цен на продукты, инфляция замедляется. Конечно, есть опасение, что на неё повлияет подорожание бензина, но резкого скачка не будет. Что касается возможного удорожания заимствований для российских банков, то оно вряд ли окажется столь серьёзным, чтобы банкам действительно пришлось сильно увеличивать процентные ставки по своим кредитам.
Стоит ли ждать падения спроса на жильё?
Как замечают риэлторы, сегодня состояние екатеринбургского рынка недвижимости таково, что даже некоторое подорожание ипотеки вряд ли приведёт к ощутимому снижению спроса на жильё.
Дмитрий Гусев
генеральный директор Квартирного бюро «Ярмарка»
На мой взгляд, маловероятно, что все банки в ближайшее время поднимут процент по ипотеке. Но даже если такое случится, то особо на рынке жилья не скажется. Напомню, что сегодня самые низкие ставки за всю историю российской ипотеки. Мы наблюдали достаточно высокий спрос на квартиры при гораздо более дорогих жилищных кредитах.
Следует также учесть, что сегодня рынок недвижимости Екатеринбурга имеет определённый запас прочности, который позволит удержать цены от падения даже при некотором снижении спроса.
Михаил Хорьков
руководитель аналитического отдела УПН
Сегодня нет предпосылок для снижения цен на квартиры. Более того, с начала года на рынке Екатеринбурга растёт спрос – жилья продаётся больше, чем поступает в продажу, количество выставленных объектов уменьшается. Согласно данным Росреестра, за 7 месяцев 2018 года число продаж на вторичном рынке жилья выросло на 24% (по сравнению с аналогичным периодом 2017 года). На первичном рынке прирост количества сделок составил 30%. Даже если ставки по ипотеке увеличатся, на какой-то период, на 1-1,5%, это не окажет на рынок жилья серьёзного влияния. На мой взгляд, для существенного падения спроса – который повлечёт за собой падение цен – необходимо, чтобы ставки по ипотеке выросли до уровня 12% годовых и держались на этом уровне достаточно долго.
Всё сказанное выше касается в первую очередь последствий санкций США (как уже введённых, так и планируемых). Но, к сожалению, существует ещё и свой «отечественный» фактор, способный негативно повлиять на рынок недвижимости. Речь идёт об увеличении с 1 января 2019 года ставки НДС с нынешних 18% до 20%.
Валерий Ананьев
генеральный директор НП «Управление строительства «Атомстройкомплекс»
Повышение НДС не коснётся экспортёров, но у нас в городе экспортёров не так много. Следовательно, у большинства местных предприятий могут сократиться доходы, а значит, не будет роста зарплат, что в условиях инфляции приведёт, в том числе, к снижению спроса на рынке недвижимости. У людей может не хватить денег на покупку ни сегодняшнего жилья, ни того, которое будут вводить застройщики.
Не исключено, что одним из последствий увеличения ставки НДС станет снижение спроса на рынке недвижимости. Застройщики признают, что в такой ситуации им, возможно, придётся пересматривать планы по вводу жилья в сторону уменьшения. Их цель – избежать затоваривания рынка и падения цен.
Любопытно, что большинство опрошенных экспертов рассматривают возможность роста цен на жильё в Екатеринбурге лишь как достаточно отдалённую перспективу.
Борис Шварц
директор ГК «Виктория»
Рост ставки НДС увеличит расходы застройщиков, но это не значит, что с Нового года цены на квартиры в новостройках пойдут вверх. На рынке существуют цены, по которым покупают, а не по которым продают. А я пока не вижу предпосылок для ощутимого роста покупательской активности на рынке жилья.
В целом эксперты считают, что в ближайшие месяцы и даже годы рынок ипотеки и рынок жилой недвижимости Екатеринбурга будут находиться в достаточно стабильном, близком к нынешнему состоянию. Из него эти рынки сможет вывести либо активный рост российской экономики либо резкое усиление конфронтации с Западом. Впрочем, если последнее случится, то мало не покажется не только рынку недвижимости.
