Если собрать в одном месте все посылы и посулы властей, то можно прийти к выводу, что в 2018 году определённые категории покупателей жилья смогут брать ипотеку под 1% годовых. Портал METRTV.ru насчитал десять законодательных и нормативных новинок, которые окажут значимое влияние на рынок недвижимости в 2018 году. Ожидается, что некоторые нововведения сделают жильё более доступным для россиян, но есть и новации, работающие «в другую сторону».
1. Земли без межевания исчезнут из правового поля
Уже с 1 января 2018 года с юридической точки зрения прекратят своё существование земельные участки не прошедшие межевание. Их нельзя будет продавать, дарить, завещать, оформлять в залог и пр. Впрочем, если владелец земли не размежевал её до Нового года, он может сделать это и после. Тогда земля вернёт себе законный статус. Это касается всех участков. Межевать необходимо все земельные владения, независимо от статуса земли (земля поселений, сельская земля и пр.) и разрешённого использования (ИЖС, дачное хозяйство и т.д.). Не надо межевать только те участки, которые прошли эту процедуру ранее.
Владимир Воронов
юрист, эксперт по загородной недвижимости АН «Линк»
Был ли участок размежёван, можно узнать из выписки из ЕГРН. В ней есть раздел №1, графа «площадь». Если там сказано, что площадь «уточнённая» или, помимо цифры, указывающей площадь, стоит знак плюс/минус ещё сколько-то, это означает, что межевание было проведено. Также о проведении межевания, можно узнать с помощью Публичной кадастровой карты на сайте Росреестра. На самой карте слева вверху есть окошко, в которое надо ввести кадастровый номер участка, либо участок можно просто найти на карте и навести на него курсор. После чего откроется панель с информацией об участке. В данных о его площади может стоять «Уточнённая площадь», это значит, что межевание проведено. Если же указано «Декларированная площадь», то межевание ещё предстоит провести.
На портале METRTV.ru опубликована пошаговая инструкция по межеванию частных земельных наделов.
2. Появится ипотека для семей с детьми под 6%
По поручению главы государства с 1 января 2018 года кабмин должен запустить в России программу субсидирования ставки по ипотеке для семей с двумя или тремя детьми. В данную программу попадают семьи, в которых второй или третий малыш родится в период с 1 января 2018 года по 31 декабря 2022 года. Если такая семья взяла кредит на покупку жилья на первичном рынке (или на рефинансирование такого кредита), то бюджет будет субсидировать ставку по нему, чтобы для семьи ставка составила 6% годовых. Сроки субсидирования для семей, в которых родился второй ребёнок, составляют 3 года, для семей, в которых родился третий ребёнок – 5 лет.
Риэлторы и юристы считают, что «детская ипотека» может иметь много общего с материнским капиталом, в частности, есть предположение, что собственники квартиры, приобретённой с помощью программы субсидирования, будут нести определённые обязательства. Например, от них могут потребовать наделить детей дополнительными долями в собственности на квартиру. Ранее портал METRTV.ru рассказывал о проблемах, с которыми сталкиваются российские семьи использовавшие маткапитал на покупку жилья.
3. И льготная ипотека на покупку деревянных домов и квартир
С 2018 года в России планируется запустить субсидирование ставок по ипотеке при покупке квартиры или строительстве частного дом с применением дерева. Об этом сообщил замглавы Минпромторга Виктор Евтухов в кулуарах строительной выставки BATIMAT 2017. Чиновник пояснил, что в наступающем году субсидирование будет проводиться в режиме эксперимента, и бюджет намерен субсидировать 5% от кредитной ставки по ипотеке, взятой на приобретение деревянных домов заводского изготовления.
Алексей Галимов
руководитель компании «Урал СРС» (деревянное строительство)
Пока правительство не пояснило, что подразумевается под домами заводского изготовления. Скорее всего в эту категорию попадёт каркасно-панельное строительство, когда дома собираются из готовых домокомплектов. Вероятно, что заводскими будут также считаться дома из бруса и оцилиндрованного бревна, при условии, что комплекты деталей для сруба создаются на промышленном оборудовании. Субсидирование «деревянной ипотеки» повысит спрос на такие дома, для начала в сегменте индивидуального строительства, но в перспективе и многоквартирные деревянные дома станут пользоваться популярностью. Подобное сейчас происходит, например, в Финляндии.
Сейчас в России общая доля строительства с применением деревянных элементов составляет 12%. В Минпромторге считают, что субсидирование «Деревянной ипотеки» позволит довести эту долю до 20%. Для сравнения, в Финляндии, Швеции и США деревянное строительство занимает 80% рынка.
Если предположить, что правительство выполнит свои обещания, то на рынке может появиться уникальный по выгодности продукт – ипотечный кредит под 1%. Такое станет возможным, если семья с двумя или тремя детьми купит новый деревянный дом (или квартиру в деревянном доме). По поручению президента ставка для такой семьи составит 6%, при этом 5% будет субсидировано в рамках «деревянной ипотеки». Заёмщику останется всего 1%. Впрочем, когда программы «детской» и «деревянной» ипотеки заработают, может оказаться, что льготы по ним суммировать нельзя. Но надежда пока есть.
4. Закончится дачная амнистия
Дачная амнистия в отношении частных жилых домов прекращает своё действие 1 марта 2018 года. До этой даты владелец может зарегистрировать право собственности на дом без акта о вводе объекта в эксплуатацию. Фактически можно обойтись и без проектной документации на дом.
Евгения Свинтаржицкая
юрист ООО «БК-Недвижимость»
До окончания дачной амнистии для регистрации права собственности на дом – в дачном посёлке или на землях ИЖС – можно имея на руках правоустанавливающие бумаги на землю и технический план, составленный кадастровым инженером (это стоит порядка 4-10 тыс. руб.). По завершении дачной амнистии, то есть, начиная с 1 марта 2018 года, для регистрации понадобится проект дома, составленный организацией, состоящей в проектном СРО, а также акт ввода дома в эксплуатацию, который составляет специальная комиссия муниципалитета. Затраты на «легализацию» жилой постройки увеличатся существенно.
Ранее портал METRTV.ru опубликовал инструкцию по регистрации дома, построенного на землях ИЖС… Следует отметить, что дачная амнистия прекращает своё действие в отношении жилых построек, но фактически продолжается в отношении земельных участков. Закон 218-ФЗ, вступивший в силу 1 января 2017 года, оставил упрощенный порядок оформления прав собственности гражданина на земельный участок. Собственнику достаточно прийти в офис МФЦ, написать заявление и приложить любой из имеющихся у него документов на землю. Например, свидетельство о собственности старого образца, решение исполкома или другого ведомства о выделении участка, наконец, выписку из похозяйственной книги.
5. Государство возьмёт под жёсткий контроль перепланировки квартир
Уже прошёл второе чтение в Госдуме проект закона, упрощающего доступ в перепланированную квартиру. После вступления закона в силу суды будут обязаны в ускоренном порядке рассматривать обращения органов жилнадзора. Если жильцы откажутся впускать жилищного инспектора в квартиру, чтобы он убедился в наличии (отсутствии) незаконной перепланировки, тот в течение 10 дней получит судебное решение о предоставлении доступа в квартиру. Если обнаружится, что в квартире действительно сделана перепланировка без согласования, то владельца принудят, либо согласовать ее, либо вернуть квартиру в первоначальный вид.
Марина Заварницына
брокер по недвижимости АН «ЛАЙТ недвижимость»
Очень сложно или невозможно согласовать следующие переделки в квартире: санузел перестроен так, что часть его оказалась над кухней или комнатой нижних соседей; сделан проём в несущей стене; кухня или комната объединена с балконом.
6. Апартаменты могут стать жильём
Минстрой РФ разработал законопроект об апартаментах. В нём, в частности, предлагается распространить на данные объекты требования Жилищного кодекса, и как следствие – возможность постоянной прописки в апартаментах. Замглавы Минстроя Никита Стасишин заметил, что новый закон защитит покупателей апартаментов, заключивших договоры на этапе строительства. Однако, как замечают юристы, адекватную защиту дольщика – покупателя апартаментов могут обеспечить и уже действующие законы.
Александр Филонов
директор юридической компании «Правовые интересы»
Строительство апартаментов, как и квартир, уже сегодня происходит в рамках 214-ФЗ. По закону все добросовестные застройщики обязательно регистрируют договор долевого участия через Росреестр. Это обеспечивает будущим владельцам сохранность своих вложений и обеспечивает их права. Закон распространяется одинаково как на квартиры, так и на апартаменты.
Возможно закон об апартаментах в процессе обсуждения и принятия обрастёт новыми функциями и смыслами, но пока однозначно можно сказать, что его вступление в силу позволит оформлять постоянную прописку в апартаментах (временно прописаться в них можно и сегодня).
7. Ипотечные закладные перейдут в электронную форму
С 1 июля 2018 года в России начнёт использоваться электронная ипотечная закладная. Об этом говорится в законе 328-ФЗ. Законодатели уверяют, что отказ от бумажных закладных позволит со временем полностью перейти на электронный документооборот при покупке жилья в ипотеку. Это сократит расходы банков и позволит дополнительно снизить ставки по ипотечным кредитам. Следует отметить, что сам ипотечный заёмщик сталкивается с закладной только один раз. Закладная с отметкой банка о погашении ипотеки ему необходима при снятии обременения (банковского залога) с ипотечной квартиры.
Павел Сенюк
эксперт ООО «БК-Недвижимость»
Перевод документооборота в электронную форму это в целом правильный процесс. Но переходный период будет сложным. Об этом говорит, например, опыт Сбербанка по электронной регистрации сделок с недвижимостью. Официально она должна проводиться за 3 дня, но фактически длится 10 дней. Боюсь, что и с электронными закладными будут накладки – нарушение сроков, потери закладных и так деле. А в результате многие ипотечные заёмщики столкнутся с проблемами при снятии обременения с квартиры.
8. Исчезнет ипотека с нулевым и минимальным начальным взносом
В ноябре 2017 года Центробанк опубликовал проект изменения риск-параметров по ипотечным кредитам. Чем выше коэффициент риска, тем большие расходы несёт банк по тому или иному кредитному продукту. Регулятор предлагает повысить коэффициент риска для кредитов с малыми начальными взносами. Ожидается, что новые нормативы начнут действовать в 2018 году. Если это произойдёт, то кредиты с первоначальным взносом менее 20% от стоимости жилья будут взвешиваться с коэффициентом риска 150%, менее 10% — с коэффициентом 200%.
Банки уже отреагировали на угрожающие планы регулятора. Некоторые кредитные организации заявили, что намерены отказаться от выдачи ипотеки с нулевым и минимальным начальным взносом, другие пообещали поднять кредитную ставку по таким займам. По некоторым оценкам это приведёт к тому, что в некоторых российских регионах количество граждан, способных взять ипотеку, сократится на 30%.
Евгений Болотин
заместитель председателя Уральского банковского союза
Политика Центробанка ясна, он намерен вывести с рынка ипотечные кредиты с первоначальным взносом менее 30% от стоимости приобретаемого объекта. Ссуды с более льготными условиями будут возможны только за счёт бюджета. Вероятно льготы от банков и застройщиков в 2018 году с рынка уйдут. Останутся только по госпрограммам.
9. Новые правила на рынке долевого строительства
Все объекты долевого строительства, разрешение на возведение которых будет получено после 1 июля 2018 года, будут строиться по новым условиям. В частности застройщику придётся замораживать на период строительства на банковском счету 10% стоимости новостройки. Ещё одно нововведение – запрет на строительство одной компанией более чем одного жилого дома. Если застройщик хочет (и может) возводить одновременно несколько новостроек, ему придётся плодить дочек, а комплексное освоение территорий во многих случаях вообще оказывается незаконным. Плюс к этому у контролирующих органов появляется много новых возможностей для приостановки процесса приёма средств от дольщиков, что с большой вероятностью приведёт к убыточности проекта и банкротству застройщика.
Опрос компаний-зстройщиков, проведённый порталом METRTV.ru показал, что участники рынка считают, что упомянутые нововведения приведут к росту цен на жильё в новостройках. Кроме того, министр строительства и ЖКХ России Михаил Мень высказался в том смысле, что новые требования к застройщикам приведут к снижению объёмов строительства в стране.
10. Попасть в обманутые дольщики станет проще
Сегодня объект признаётся проблемным, если он не сдан в эксплуатацию в течение 9 месяцев с даты, установленной в договоре долевого участия, либо если в период строительства работы на площадке не ведутся в течение двух кварталов. Существует и ряд других показателей. Депутаты Госдумы и бонзы партии власти в течение последних месяцев сделали несколько заявлений о необходимости упрощения процедуры включения граждан в реестр обманутых дольщиков. В частности предложено более чётко прописать требования к застройщику — в частности указать, что если работы на площадке ведутся лишь номинально, это может послужить поводом для признания объекта проблемным. Также может быть поставлен вопрос о снижении 9-месячного периода просрочки. Если предложения обретут силу закона, количество граждан формально признанными обманутыми дольщиками может увеличиться в разы.
* * *
Можно упомянуть ещё об одной новинке в сфере недвижимости. С 1 января 2018 года перестаёт действовать федеральная целевая программа (ФЦП) «Жилище на 2015-2020 годы», в которую, в частности входит подпрограмма по обеспечению жильём молодых семей. Однако особых перемен россияне в связи с этим не почувствуют. Во-первых, как пояснили в Минстрое, все обещания государства, прописанные в ФЦП, перейдут в новую госпрограмму. Во-вторых, реальные темпы выполнения ФЦП столь низки, что воспользоваться ею могут лишь единицы. Например, в Екатеринбурге нуждающимися в улучшении жилищных условий признано порядка 1,6 тыс. молодых семей. В 2016 году только 10 семей данной категории смогли купить жильё благодаря бюджетным средствам. Также в Свердловской области сформирован список, в котором состоит порядка 2 тысяч бюджетников, нуждающихся в улучшении жилищных условий. В 2016 году эта категория граждан вовсе не получила средств из бюджета на покупку жилья.
