Районы и объекты в Екатеринбурге, которые могут упасть в цене и потерять ликвидность в ближайшем будущем

Квартиры ещё пару лет назад считавшиеся образцом комфорта, сегодня уже «не торт». Предпочтения покупателей жилья изменились. В перспективе это может привести к снижению спроса на квартиры в каких-то районах или на квартиры с определёнными характеристиками. Портал METRTV.ru опросил руководителей ведущих агентств недвижимости Екатеринбурга, всем им был задан вопрос – есть ли в городе районы (кварталы или отдельные дома), квартиры в которых в более-менее отдалённой перспективе могут оказаться неинтересными для покупателей.

Ранее портал рассказывал о трендах, существующих сегодня на рынке жилья Екатеринбурга. Один из них таков: в городе начали формироваться районы, жильё в которых может терять привлекательность (по сравнению с другими территориями). Причины снижения популярности кварталов (домов) – неудачное расположение и проблемы с транспортом; теснота застройки; проблемы с парковкой; неудачные планировки и т.д.

Опрос экспертов показал, что в целом риэлторское сообщество смотрит в будущее с оптимизмом. Никто не говорит о возможности появления в Екатеринбурге кварталов неликвидного жилья. Тем не менее, были названы несколько территорий, на которых динамика цен на квартиры может быть чуть менее позитивной, чем в целом по городу. В зоне риска, по мнению экспертов, могут оказаться как развивающиеся районы (и даже новостройки), так и территории старой застройки, которые могут стать менее востребованными, чем даже сегодня. Ниже приведены ответы экспертов на вопрос: какие районы (кварталы, жилые комплексы), на ваш взгляд могут оказаться в зоне риска, и расположенное там жильё начнёт терять привлекательность и ликвидность в обозримом будущем?

Андрей Бродский

директор ООО «БК-Недвижимость»

Мы наблюдаем волнообразный спрос на квартиры в «Академическом». Когда проект запускался, у него была хорошая рекламная поддержка, и спрос сформировался высокий. Но потом люди, купившие здесь квартиры, увидели, что мест для парковки недостаточно, жильцов на единицу площади многовато, ну и вопрос удобного выезда в центр города уже несколько лет не решается. К тому же рядом торфяники. Когда на них случился пожар, «Академический» с точки зрения потребителя потерял часть своей привлекательности. С другой стороны, определённые работы по строительству новых дорог до «Академического» ведутся и трамвай до него довести обещают. Когда всё это будет сделано, то популярность микрорайона может вырасти. Ещё одна перспективная территория Екатеринбурга – квартал «Солнечный». Здесь застройка не такая плотная, и жильё комфортное. Но вокруг сады – частный сектор, а сам «Солнечный» расположен в низине, в которой скапливается дым. Если квартал будет периодически накрывать дымовым облаком, его популярность может снизиться.

Елена Мяло

советник генерального директора группы компаний «Северная казна»

Откровенной деградации каких-то районов жилой застройки в Екатеринбурге не ожидается. Тем не менее, в зоне риска могут оказаться некоторые объекты точечной застройки. У таких домов часто нет ограждения, недостаточно места для парковки. В перспективе такие объекты могут стать ощутимо менее востребованными на рынке. Исключение – объекты точечной застройки, расположенные возле парков, рядом с удобными транспортными развязками. Они за счёт локации сохранят популярность. Можно упомянуть одну территорию, перспективы которой пока неясны. На границах Цыганского посёлка появляются новые жилые комплексы. В полной мере престижным и благополучным этот район можно будет считать, если Цыганский посёлок превратится в современные городские кварталы. Но когда это произойдёт и произойдёт ли – пока не ясно.

Кирилл Гнетов

исполнительный директор АН «Новосёл»

Опасения по поводу снижения популярности «Академического» не разделяю. Просто сегодня идёт определённый этап развития микрорайона – в продаже находится квартал «Преображенский», его специфика в том, что он, с одной стороны, находится в некотором отдалении от основных социальных объектов: школ, садиков, поликлиник и других объектов инфраструктуры, с другой стороны, в непосредственной близости к рекреационной зоне (парк). Эта особенность локации, безусловно, оказывает свое влияние на спрос и на портрет покупателя. Но в самое ближайшее время инфраструктура подтянется к продаваемым объектам и спрос на это жильё в «Академическом» еще повысится. Район не потеряет привлекательности в глазах покупателей еще очень долгое время. В других районах в зоне риска, по моему мнению, могут оказаться дома, при проектировании которых была сделана ставка на мелкую нарезку, где много студий и однушек. Впрочем, и подобные объекты могут оказаться интересными для рынка. Возьмём микрорайон «Светлый», в домах там коридорная система, квартиры в основном небольшие. Но застройщик это предусмотрел еще на этапе проектирования и грамотно развивает инфраструктуру района. Уверен, что маргинализации квартала не будет, в «гетто» он не превратится. Похожая ситуация с «Ньютон парком», там тоже довольно мелкая нарезка, но много приятных фишек от застройщика – комфортные места общего пользования, специальные зоны для собак, для колясок, для парковок, система контроля доступа, и т.д. У новостройки есть аура и все признаки комфортного жилья. Если смотреть на перспективу, то лично у меня определенные опасения вызывает Завокзальный район. Сегодня сразу несколько крупных застройщиков реализуют там свои проекты. Но когда количество местных жителей значительно увеличится, то с выездом в центр города возникнут проблемы – улица Гражданская встанет в пробках. Правда есть надежда, на развязку, которую обещали построить параллельно с реконструкцией Макаровского моста. Возможно, она повысит пропускную способность Гражданской.

Рустем Галеев

исполнительный директор Уральской палаты недвижимости

Екатеринбург очень компактный город, это страхует от ценовой диспропорции. К тому же на каждой территории есть сдерживающие факторы от падения спроса на жильё. Тем не менее, возможно, что по некоторым новым районам не оправдаются завышенные ожидания, если там вовремя не будет создана необходимая инфраструктура.

Ольга Ширыкалова

директор Центра недвижимости «Корифей»

Есть некоторые сомнения в рыночных перспективах застройки, где преобладают студии и однушки. Например, микрорайон «Светлый» – заселение плотное, место для парковки недостаточно – вполне может оказаться, что популярность этого жилья начнёт снижаться. Или, например, ЖСК «Тихий берег» на ул. Рощинской. Застройка неплохо расположена с точки зрения транспортной доступности и природа там неплохая, но опять же коридорная система и маленькие квартиры – это не самый удобный формат жилья. Его перспективы неоднозначны. Если рассматривать районы старой застройки, то, по моим ощущениям, в последнее время начал проседать спрос на квартиры в районе Сортировки. Другие, сходные по возрасту территории – Уралмаш и Эльмаш – популярности не теряют.

Артем Курмачёв

директор агентства недвижимости «Находка»

Не исключаю, что в некой перспективе будет снижаться популярность жилья в районе ЖБИ. Сегодня он имеет проблемы с доступностью. Из центра города на ЖБИ надо ехать через узкие горлышки по Малышева или в объезд. И улучшения ситуации не предвидится. В связи с этим есть некоторые сомнения в том, что в будущем будет сохраняться на прежнем уровне спрос на квартиры в ЖК «Рассветный». Там довольно тесная застройка и нет должного количества мест для парковки. В совокупности с неудачной транспортной ситуацией это может повлиять на популярность жилого комплекса.

Дмитрий Гусев

директор Квартирного бюро «Ярмарка»

Отток спроса в Екатеринбурге происходит, и будет происходить не с территорий, а с классов жилья. Сегодня явно снижается спрос на вторичку, она становится разменной монетой, соответственно в таких квартирах меняется контингент жильцов. Но всё это происходит во всех районах, где есть старая застройка. Если же говорить о снижении качества жилья в привязке к географии, то приведу такой пример – когда была построена развязка на Московской, квартиры на 2-3 этажах окрестных домов оказались как раз на уровне моста. Понятно, что цена на эти квартиры пошла резко вниз.

Михаил Хорьков

руководитель аналитического отдела Уральской палаты недвижимости

Проблема Екатеринбурга, да и многих российских городов – слабо развитая внутренняя миграция – часто человек будет продолжать жить в некомфортном районе, даже если у него появится возможность улучшить условия жизни. Очень многие в этом случае купят более просторную квартиру по соседству, даже если район не самый привлекательный. Многие семьи «прикипают» к месту по разным причинам: привычки, близость к родителям, школа, в которую ходят дети, или близость к работе. Это усложняет переоценку качества места, зато на каждой территории сохраняется спрос на жильё. Перераспределение спроса, если и происходит, то достаточно умеренными темпами. УПН периодически корректирует границы ценовых поясов. В качестве примера переноса района из одного пояса в другой можно назвать ЖБИ. Район был переведён из первого во второй. Один из факторов - рост автомобилизации, который привёл к закупорке дорог из ЖБИ в центр. В результате район по ценам на жильё стал отставать от других территорий первого пояса. Кроме этого обновление жилого фонда там проводилось гораздо медленнее, чем на других территориях. В итоге ЖБИ перешёл во второй ценовой пояс. Что касается других районов, то можно упомянуть Эльмаш и Уралмаш, на территории которых есть субрынки, которые теряют привлекательность из-за того, что в каких-то точках есть недофинансирование обновления инфраструктуры – там снижается качество сетей/дорог и квартал деградирует. Но повторюсь, что это локальные явления. В целом Эльмаш и Уралмаш остаются одними из самых востребованных территорий. Скажу ещё об одном явлении – домах с избыточным числом малогабаритных квартир. В последние 2 года это был самый ходовой товар. Но в долгосрочной перспективе эти проекты неустойчивы, будут устаревать и терять привлекательность гораздо быстрее, чем проекты со сбалансированным набором квартир.

Юлия Маслаускене

директор АН «Роттердам»

На мой взгляд, в «Академическом» качество жилья немного не соответствует современным канонам – проезды неудобные, с парковочными местами проблема. В некоторых домах - заходишь в квартиру, такое ощущение, что на 40 лет назад вернулся: потолки низкие, планировка мест общего пользования, лестничных площадок и самих подъездов устаревшая. Есть в районе и другие подводные камни. Ему, например, не добавляет комфорта то, что стоит он на болотистых почвах и торфяниках. Ещё один перспективный район, также боюсь, не оправдает ожиданий. Имеется в виду «Солнечный». Изначально говорилось, что туда будет обеспечен удобный проезд, даже была открыта транспортная развязка, но практика показывает, что пока быстро доехать не получается.

Эдуард Богданов

директор АН «Богданов и партнеры»

Не вижу предпосылок для возникновения в Екатеринбурге депрессивных территорий. Если, рассматривать, например, «Академический», то да, там есть проблемы с выездом, но с другой стороны, благодаря развитой системе видеонаблюдения (2400 камер) микрорайон отличается повышенным уровнем безопасности, плюс он находится в зелёной зоне, хорошо развивается инфраструктура. Это всё страхует его от потери популярности в глазах покупателей квартир. Если рассматривать город в целом, то я ожидаю снижения спроса на малогабаритные квартиры и квартиры-студии. В этом плане есть некоторые сомнения по перспективам квартала «Светлый». Жильё в нём востребовано благодаря невысокой цене, но малоформатные квартиры имеют свою специфику. Они становятся разменной монетой, соответственно, это сказывается на контингенте жильцов. Тот, кто имеет такую возможность, постарается переехать в более комфортные условия.

Ранее портал рассказывал о том, как меняются предпочтения покупателей квартир в новостройках, а также о новостройках Екатеринбурга с наилучшими экологическими характеристиками.