На вторичном рынке жилья Екатеринбурга начался тектонический сдвиг. Новое «подводное» течение пока почти незаметно, но в обозримом будущем оно может привести к возникновению на карте города «депрессивных кварталов», стоимость жилья в которых может опуститься чуть ли не до нулевой отметки. Портал METRTV.ru изучил процессы, происходящие в течение последнего года на рынке жилой «вторички» и выявил 8 явно наблюдаемых трендов, о существовании которых полезно знать как покупателям, так и продавцам жилья.
Тренд 1. Растёт количество сделок
Основная примета екатеринбургского рынка жилья образца 2017 года – рост покупательской активности. По данным Уральской палаты недвижимости, за 8 месяцев текущего года (по сравнению с аналогичным периодом 2016 года) количество сделок с вторичными квартирами выросло на 8%. На первичном рынке рост составил 19%.
Михаил Хорьков
руководитель аналитического отдела УПН
Хотя на рынке недвижимости сезонные колебания спроса стали менее заметными, тем не менее, летнее снижение активности покупателей в последние годы имело место. Лето нынешнего года стало исключением. В течение него спрос продолжал оставаться высоким. Но пока непонятно, имеет ли место перераспределение спроса внутри года, или мы наблюдаем начало роста активности покупателей жилья. Вероятно ситуация станет понятной в октябре-ноябре.
Тренд 2. Объём предложения не даёт расти цене
С января по октябрь 2017 года цены на екатеринбургскую «вторичку» опустились в среднем на 2,4%, то есть до 46,48 тыс. руб. за кв. м. Это на 13,3 % меньше пикового показателя, который был достигнут в феврале 2015 года. Объём предложения на вторичном рынке постепенно снижается (на 1,1% за последний месяц). Тем не менее, количество выставленных на продажу объектов ещё весьма велико. Сегодня в Екатеринбурге продаётся 9,76 тыс. вторичных квартир и 1,7 тыс. комнат, в городах спутниках – ещё 0,9 тыс. квартир. Плюс на первичном рынке представлено 17 тыс. квартир, в том числе 3,8 тыс. – в уже сданных новостройках.
Михаил Хорьков
руководитель аналитического отдела УПН
Предложение всё ещё избыточное, и это не даёт расти ценам. Они ощутимо поднялись в отдельных районах, но говорить о каких-то принципиальных изменениях я бы не стал. Например, с начала года на 4% подорожало вторичное жильё в Парковом. Но вспомним, что в 2016 году Парковый дешевел вдвое быстрее, чем город в целом. Сегодня мы наблюдаем простое выравнивание цен. То есть нельзя сказать, что популярность Паркового вдруг резко выросла. Сходная ситуация и с другими территориями – ощутимых изменений в рейтинге популярности районов не наблюдается.
Тренд 3. Продаются квартиры только из первой пятёрки
По оценкам риэлторов, только 30% квартир, продающихся в Екатеринбурге, предлагаются по рыночной цене. И больше половины выставленных объектов почти гарантировано не будут проданы, если владелец не сменит тактику.
Марина Заварницына
брокер по недвижимости АН «ЛАЙТ недвижимость»
Сегодня, когда агент выставляет квартиру клиента на продажу, он старается попасть в пятёрку самых дешёвых предложений (среди объектов с аналогичными характеристиками в том же районе). Квартира не попавшая в пятёрку почти наверняка «зависнет» – не будет ни звонков, ни осмотров. Во многих случаях даже снижение цены может не помочь. Если объект примелькался, то его не будут смотреть даже на новых условиях.
Подобные «примелькавшиеся» квартиры эксперты советуют снимать с продажи и выставлять после некоторого перерыва. Тогда они будут восприниматься как новое предложение и получат второй шанс на привлечение внимания покупателей. Ранее портал METRTV.ru рассказывал о тонкостях продажи вторичного жилья.
Тренд 4. Квартиры без ремонта перестали продаваться
Практически все опрошенные риэлторы отмечают, что в 2017 году почти нет спроса на «убитые» квартиры.
Елена Фаррахова
директор офиса АН «Новосёл»
Сегодня покупательские предпочтения на стороне ухоженных квартир. В предыдущие годы если продавалась квартира в плохом состоянии, то достаточно было поставить цену ниже, чем у отремонтированных аналогов, и квартира продавалась. В этом году продаются только квартиры с ремонтом. Даже по заниженной цене «убитый» объект не купят. Вернулась ситуация начала нулевых, когда можно было купить запущенную квартиру, сделать минимальный ремонт и продать её с хорошей прибылью. Впрочем, некоторые люди сегодня так и делают.
Также встречаются случаи проведения предпродажного ремонта, чего в предыдущие годы не наблюдалось.
Оксана Немирова
специалист широкого профиля АН «Дом Недвижимости ГК Недвижимость Урала»
Совсем недавний пример: владелец непродающейся квартиры сделал в ней бюджетную «косметику», после чего квартира (за ту же цену) была реализована в две недели.
Тренд 5. Появился спрос на дорогие квартиры
В 2017 году в достаточно заметных количествах стали продаваться квартиры стоимостью от 10 млн руб. как замечает Елена Фаррахова, если раньше подобные объекты могли экспонироваться годами без единого просмотра, то сейчас их достаточно активно смотрят и покупают. Продажи квартир от 5 миллионов тоже пошли в рост.
Тренд 6. Падает спрос на «возрастное» жильё
Третий год на рынке жилья условия диктует покупатель. Следствием этого стал рост требований, предъявляемых к приобретаемым объектам, и в частности снижение спроса на старое и некомфортное жильё.
Влада Павлова
специалист по недвижимости АН «Линк»
Прослеживается чёткая тенденция в плане отношения покупателей к качеству жилья. В этом году ощутимо упал спрос на пентагоны, хрущёвки, брежневки. Если рассматривать вторичный рынок, то позиции не сдают квартиры улучшенной планировки в домах построенных не раньше 90-х годов прошлого века. Вторичные квартиры в новостройках также востребованы.
Впрочем, из общей тенденции выбиваются квартиры, расположенные в стратегически важных точках.
Екатерина Брызгалова
директор АН «Ранчо»
Чем больше возраст жилья, тем сильнее на него падает спрос, и соответственно, цена. Но цена может сохраняться или даже расти, если дом удачно расположен – возле метро, в центре или рядом с парком. Но в целом уже явственно наблюдается увеличение разрыва в ценах на новое и старое жильё. И этот разрыв будет расти.
Тренд 7. Начали формироваться районы трущоб
Пока ни о каких трущобах и фавелах в Екатеринбурге речи не идёт. Более того, сегодня достаточно активно расселяются и застраиваются кварталы ветхих двух- и трёхэтажек. Однако на этом благостном фоне у горожан начало формироваться понимание того, что у того или иного квартала (в том числе, квартала новостроек) может не быть рыночных перспектив, то есть жильё в нём через несколько лет, а может и раньше, перестанет пользоваться спросом, потеряет ликвидность и упадёт в цене.
Павел Сенюк
эксперт ООО «БК-Недвижимость»
Рост доступности информации о рынке жилья привёл к тому, что большинство покупателей сегодня способны достаточно объективно оценить предлагаемый на продажу объект. При этом учитывается не только локация дома, материал стен и квадратные метры, но и другие аспекты, влияющие на комфортность проживания. Пришло понимание того, что квартиры в таком районе как, например, Солнечный лучше, чем квартиры в другом районе новостроек, где застройка более плотная, и планировки менее дружелюбны к человеку. Люди стали понимать, что вот это жильё ещё долго останется актуальным, а вот это – устареет за несколько лет. Сегодня мало кто покупается на лозунги застройщика об «элитности» или «комфортности», смотрят на реальные характеристики. В частности все уже понимают, что дом, в котором преобладают крохотные студии и однушки, не может быть комфортным жильём. Я думаю, что подобные дома в перспективе перейдут в разряд или пустующего или совсем дешёвого жилья для определённых категорий граждан.
Практически все опрошенные эксперты отмечают снижение в 2017 году спроса на однокомнатные квартиры и на комнаты в коммуналках. Именно комнаты стали откровенным аутсайдером рынка.
Михаил Хорьков
руководитель аналитического отдела УПН
Комнаты продолжают снижаться в цене. Также падает количество сделок с ними. Возможно, при достижении ими определённого ценового горизонта они станут интересными и начнут конкурировать за покупателя с квартирами-студиями. Но пока этого не произошло.
Эксперты замечают, что если не произойдёт никаких перемен, то в перспективе некомфортные для проживания дома и кварталы (в том числе и достаточно недавно построенные), превратятся в трущобы, квадратный метр в которых стоит очень дёшево, а жильцы – не самые благополучные граждане.
Тренд 8. Покупатели вторички не верят в престижность высоких этажей
Одна из примет сегодняшнего рынка ПЕРВИЧНОГО жилья – упор на более высокие характеристики квартир, расположенных на высоких этажах. Застройщики постоянно подчёркивают, что в таких квартирах чище воздух и из них открываются красивые виды. Покупатели вторичного жилья имеют по поводу высоких этажей собственное мнение.
Михаил Хорьков
руководитель аналитического отдела УПН
На первичном рынке застройщики пытаются формировать моду на какие то классы объектов. Например, на квартиры на высоких этажах. Это скорее маркетинговый ход, инструмент дозирования продаж. На вторичном рынке, где нет давления застройщиков, разница в цене на высокие и средние этажи почти не чувствуется. Она может достигать 10-15% если из верхних квартир открывается красивый вид. Если вида нет, то цена с высотой не растёт. Более того, есть немало покупателей, которые принципиально выбирают средние или низкие этажи. Многие люди испытывают дискомфорт, если живут высоко.
