Оставить квартиру (или иное имущество) конкретному лицу и сделать так, чтобы никто не смог «оттяпать кусочек», можно через завещание или через дарение. Первый вариант хорош, если наследство оставляется близкому родственнику, и у завещателя нет недееспособных наследников. Если же такие наследники есть, либо имущество хочется оставить НЕ родственнику, то дарственная – более надёжный вариант.
Основное различие завещания и дарственной – время «срабатывания». Завещание вступает в силу только после смерти наследодателя, дарственная же – сразу в момент подписания. Кроме того, договор дарения (дарственная) может быть оформлен лишь один раз и не имеет обратно силы, подписывая дарственную, даритель автоматически лишается всех прав на квартиру. В свою очередь завещание, даже после заверения у нотариуса, можно изменить, аннулировать, или написать новое, которое автоматически сделает прежнее завещание недействительным. И еще одно пусть и формальное, но важное отличие – завещание обязательно удостоверяется нотариально, дарственная может быть оформлена в простой письменной форме.
Наследование по закону и по завещанию
В принципе, владелец квартиры может не оформлять ни завещание не дарственную. Тогда, в случае его смерти имущество будет наследоваться согласно закону. Имущество в равных долях получат наследники первой очереди (дети, супруг и родители наследодателя). Если таковых нет – то наследники второй очереди (братья, сестры, дедушка и бабушка). Всего насчитывается 7 очередей наследников.
Интересно, что ни в одной очереди наследников нет родных внуков/внучек наследника. Это потому что они наследуют имущество «по праву представления». Если их родитель (наследник первой очереди) жив, то они не получают ничего, если же он умер, то его дети (внуки наследодателя) получают долю, которая причиталась бы их родителю, также в равных долях.
Если владельца недвижимости устраивает такой вариант перехода прав на его имущество, то составлять завещание ему не нужно. Однако те люди, которые задумываются о том, что будет «после них», они почти всегда приходят к выводу, что без завещания не обойтись.
Нелли Хайрулина
руководитель юридического агентства «Хай-Тэк Право»
Часто на консультации спрашивают про детей от первого брака. По закону они имеют такие же права на наследство, как и дети от второй жены, даже если первой супруге человек оставил квартиру. Поняв это, наследодатель, как правило, решает писать завещание, в котором фигурируют более поздние дети. Ещё одна ситуация, в которой стараются оставить завещание, когда у родителя по-разному складываются отношения с детьми. Один сын живёт с родителями и помогает им, второй – ведёт асоциальный образ жизни. Если родители уйдут из этой жизни, не выразив свою волю, то оба сына получат их квартиру «пополам», невзирая на свои «заслуги».
Чтобы завещание обрело законную силу, оно должно быть удостоверено нотариусом. Он также устанавливает личность завещателя и убеждается в его полной дееспособности.
Елена Глушкова
нотариус, к.ю.н. (Екатеринбург)
Дееспособность определяется нотариусом документально (путем проверки документов, удостоверяющих личность завещателя, в которых указан его возраст) и визуально (нотариус беседует с завещателем, задает вопросы общего характера, определяет логичность изложенных мыслей, дает собственную оценку адекватности его поведения). Нотариально удостоверенное завещание должно быть написано завещателем или записано с его слов нотариусом.
Стоимость нотариального удостоверения завещания в Свердловской области составляет 2 240 руб. (в том числе 100 руб. госпошлина). Также нотариус может принять «закрытое завещание» - оно находится в запечатанном конверте и с его содержанием нотариус не знакомится. Такая услуга стоит 2 540 руб. (в т.ч. 100 руб. пошлина).
Следует помнить, что даже одна неправильно написанная буква может превратить завещание в бесполезную бумажку. Такое может произойти, если допущена ошибка в написании адреса, по которому находится недвижимость, ФИО наследника, и других данных. Юристы приводят в пример случай, когда наследница, указанная в завещании не смогла вступить в наследственные права из-за неправильно указанного адреса завещанной квартиры. Жильё досталось другим наследникам по закону.
Привести в порядок бумаги, чтобы облегчить жизнь наследникам
Ошибки можно обнаружить не только в завещании, но и в других бумагах, имеющих отношение к наследству. Они тоже могут повлиять на процедуру принятия наследства, однако о полном лишении наследства, речи, как правило, не идёт.
Людмила Плотникова
юрист Уральской палаты недвижимости
Был случай, когда человек не сразу смог принять наследство из-за ошибки в документах на право собственности, когда-то оформленных на наследодателя. В бумагах на земельный участок было неправильно указано отчество наследодателя. Впрочем, эта проблема решаемая. Наследник обратился в суд, который определил, что владелец участка и наследодатель – одно и то же лицо. В подобных делах нет спора о праве, и они решаются в пользу заявителя.
Тем не менее, если владелец недвижимости хочет, чтобы его наследник (наследники) смогли получить имущество полностью и без особых проволочек, ему следует побеспокоиться не только о завещании, но и о приведении в порядок бумаг на это имущество.
Руслан Камалетдинов
управляющий партнёр юридической компании «Аспект права»
Супружеская пара ещё в прошлом веке купила кооперативную квартиру. Правоустанавливающий документ в этом случае – справка о выплате пая. Она была выписана на мужа. Позже супруги развелись, а спустя ещё какое-то время муж умер. Когда бывшая жена заявила свои права на половину квартиры, приобретённую в браке, оказалось, что квартира нигде не зарегистрирована. До 1999 года её не поставили на учёт в БТИ, а позже – не зарегистрировали в Регпалате. Этого жилья не существует в правовом поле! Вопрос пришлось решать через суд. А если бы объект был поставлен на учёт в соответствии с законом, то женщина получила причитающееся ей имущество, просто посетив нотариуса.
Нельзя забывать об обязательной доле
И ещё один очень важный момент, о котором следует помнить при составлении завещания, – обязательная доля в наследстве. Безусловное право на часть имущества наследодателя имеют его несовершеннолетние или нетрудоспособные дети, нетрудоспособные супруг и родители, а также нетрудоспособные иждивенцы. Независимо от содержания завещания указанные лица наследуют не менее половины доли, которая причиталась бы каждому из них при наследовании по закону.
Суть «обязательной доли» можно пояснить на следующем примере. Человек оставил завещание, в котором «отписал» своё имущество – квартиру, находящуюся в единоличной собственности, – двум своим сыновьям. Однако на момент открытия наследства (день смерти наследодателя) у него была жена-пенсионерка, которой полагается обязательная доля. Если бы наследование происходило по закону, то квартира была бы поделена между родственниками умершего в одинаковых частях, то есть по 1/3 каждому. Однако было оставлено завещание, в котором жена указана не была. Соответственно, она, как обладатель обязательной доли получила половину имущества, которое досталось бы ей при наследовании по закону, то есть 1/6 часть квартиры.
Людмила Плотникова
юрист Уральской палаты недвижимости
Наследодателю при составлении завещания следует учесть наличие обязательных долей в наследстве. Если сразу предусмотреть передачу таким наследникам долей, размер которых не менее, чем предусматривает законодательство, то это позволит наследникам обойтись без обращений в суд.
Когда можно оспорить завещание
Однако даже если завещание составлено с учётом всех законных требований наследников, это вовсе не значит, что такое завещание нельзя оспорить. Согласно гл. 9 ГК РФ легко оспорить завещание, если в момент его оформления наследодатель был признан недееспособным, находился в состоянии опьянения, страдал психическими заболеваниями, принимал психотропные препараты. Завещание также будет признано недействительным, если будет доказано, что человек был введён в заблуждение или подвергался психологическому давлению или угрозам.
Нелли Хайрулина
руководитель юридического агентства «Хай-Тэк Право»
У меня в практике был случай – наследники опротестовали завещание через суд, доказав с помощью медицинских документов, что незадолго перед составлением завещания наследодатель перенёс обширный инсульт и не осознавал последствий своих действий. Суд согласился с этим, завещание было признано недействительным и наследование было проведено по закону.
Опрошенные юристы в один голос говорят, что чаще всего оспариваются завещания, в которых имущество отписывается не родственникам.
Нелли Хайрулина
руководитель юридического агентства «Хай-Тэк Право»
Если в качестве основного или единственного наследника в завещании значится третье лицо – не родственник – то суд, как правило, встаёт на сторону наследников по закону и признаёт документ недействительным. Впрочем, завещание может быть оставлено в силе, если у указанного в нём наследника есть серьёзные аргументы в свою пользу. Например, человек завещал квартиру дому престарелых, в котором прожил последние годы. Родственники наверняка попытаются опротестовать завещание. В этой ситуации суд может встать на сторону наследника по завещанию, если будет доказано, что человек находился в здравом уме и получал должный уход в доме престарелых, родственники же его не посещали и никак о нём не заботились.
Как застраховать завещание от оспаривания
Как признаются юристы, сделать завещание абсолютно неоспоримым почти невозможно, особенно, если человек оформляет его, находясь уже в преклонном возрасте. Родственники, обойдённые в завещании, с большой вероятностью смогут найти бумаги, подтверждающие, что из-за перенесённой болезни, приёма лекарств либо в силу иных причин человек не осознавал последствия своих действий. Тем не менее, если наследодатель желает, чтобы его воля, высказанная в завещании, была выполнена, он может предпринять некоторые шаги, которые сделают его завещание более прочным с юридической точки зрения.
Елена Глушкова
нотариус, к.ю.н. (Екатеринбург)
Нотариус не вправе назначить психиатрическую экспертизу, которая даст заключение о способности гражданина понимать характер совершаемых им действий, равно как не может потребовать у человека справку о состоянии его здоровья. Однако, если лицо, обратившееся за удостоверением завещания, предоставит такую справку, нотариус может её принять и приложить к своему экземпляру завещания. В случае судебных разбирательств, данные сведения будут представлены суду. Но даже наличие медицинской документации не всегда является выходом из положения.
Ещё один приём, позволяющий снизить риск признания завещания недействительным, – оформлять его при свидетеле.
Елена Глушкова
нотариус, к.ю.н. (Екатеринбург)
При нотариальном удостоверении завещания может присутствовать свидетель. Присутствие свидетеля при составлении завещания может послужить положительным моментом в случае его оспаривания. Показания в суде незаинтересованного в составлении завещания лица будет иметь важное доказательственное значение при решении вопроса о недействительности завещания.
Как пояснила Елена Глушкова, при составлении завещания в присутствии свидетеля, последний ставит свою подпись, кроме того указываются ФИО и место жительства свидетеля. Также должны быть соблюдены требования п. 2 ст. 1124 ГК РФ предъявляемые к свидетелю, присутствующему при составлении завещания. Не могут быть такими свидетелями: нотариус; лицо, в пользу которого составлено завещание или сделан завещательный отказ, супруг такого лица, его дети и родители; граждане, не обладающие дееспособностью в полном объеме; неграмотные; граждане с физическими недостатками, которые явно не позволяют им в полной мере осознавать существо происходящего; лица, не владеющие в достаточной степени языком, на котором составлено завещание, за исключением случая, когда составляется закрытое завещание.
Как подарить квартиру и остаться в ней жить
Передача квартиры через дарение – вариант с более предсказуемым результатом, нежели через завещание. После заключения договора дарения, все иные лица – кроме одаряемого - в принципе не смогут претендовать на подаренную квартиру. Это касается в том числе и недееспособных наследников.
Дарственную не обязательно заверять у нотариуса. Но чтобы дарение состоялось, необходимо зарегистрировать переход права собственности в Росреестре. Следует также помнить, что если имущество, полученное в наследство (по завещанию или по закону) не облагается налогом, то при дарении новый владелец имущества, если он не родственник дарителя, заплатит 13% подоходного налога. Под налог не подпадают следующие родственники дарителя: супруг, родители, дети, бабушки, дедушки, внуки и внучки, братья и сёстры, усыновители и усыновлённые.
Ольга Филиппова
нотариус (Екатеринбург)
Если квартиру или иную недвижимость пожилой владелец дарит молодому родственнику или иному лицу, то теряются льготы по коммунальным платежам и по налогу на недвижимость. Когда люди об этом узнают, то нередко отказываются от оформления дарения. Владелец вместо этого может оформить завещание.
Есть ещё одна причина, по которой владельцы квартир отказываются дарить их своим потенциальным наследникам. Договор дарения нельзя отменить. Даритель теряет право собственности на объект безвозвратно. И может сложиться так, что новый хозяин попросту выгонит прежнего на улицу. Либо с новым владельцем что-то случится, и квартира перейдёт людям, которые попросят освободить помещение.
Руслан Камалетдинов
управляющий партнёр юридической компании «Аспект права»
У нас в практике был случай. Женщина подарила свою квартиру сыну, а тот умер. Причём у него было достаточно много наследников первой очереди. Если бы квартиру наследовали по закону, то мать умершего, которая живёт в этой квартире, получила лишь небольшую долю в праве собственности. Но её спасло то, что в договоре дарения был пункт, согласно которому в случае смерти одаряемого даритель получает имущество обратно, т.е. договор прекращает действие. По закону такую норму в дарственную можно вставить, и мне кажется, про неё не следует забывать.
Теоретически в дарственную на квартиру также можно внести пункт, согласно которому даритель имеет пожизненное право проживания в этой квартире. Правда, как признались екатеринбургские нотариусы, с недавних пор областная Нотариальная палата запрещает удостоверять дарственные, в которых прописано пожизненное проживание дарителя. Это сделано для того, чтобы избежать судебных разбирательств. Согласно ст. 572 ГК РФ договор дарения не может содержать встречных обязательств – то есть условий, которые должен выполнить одаряемый, чтобы получить подарок. Иногда юристы трактуют условие о проживании дарителя в подаренной квартире, как встречное условие. И теоретически договор дарения с таким пунктом может быть оспорен. Впрочем, оспорен может быть любой договор.
Нелли Хайрулина
руководитель юридического агентства «Хай-Тэк Право»
Был случай, когда пожилой мужчина подарил квартиру посторонней женщине. Его родственники обратились в суд, и тот признал договор дарения недействительным. Родственникам помогло то, что сразу после оформления дарения женщина покинула дарителя и уехала в другой регион.
Итак, в Екатеринбурге почти невозможно нотариально заверить дарственную с условием пожизненного проживания дарителя. Но не следует забывать, что договор дарения нотариально заверять необязательно. Точнее, как пояснили в Управлении Росреестра по Свердловской области, обязательное нотариальное удостоверение дарственной требуется только в случае, если дарится доля в праве общей долевой собственности на квартиру, а также в случаях, когда требуется разрешение органов опеки.
То есть если речь идёт о квартире, которой единолично владеет даритель, то достаточно простого письменного оформления дарственной. И в неё можно включить пункт о пожизненном проживании дарителя. В Росреестре сообщили, что указанное условие не считается встречным обязательством. Квартира по такой дарственной будет зарегистрирована на одаряемого. Управляющий партнер юридической компании «Генезис» Артём Денисов также подтвердил, что наличие в договоре дарения пункта о пожизненном проживании дарителя не должно стать препятствием для регистрации перехода права собственности.
* * *
При правильном подходе и завещание и дарственная позволяют владельцу построить достаточно надёжную схему перехода права на своё имущество другому лицу. При этом следует заметить, что на сегодняшний день лишь каждый десятый екатеринбуржец пытается контролировать процесс перехода наследства – по оценкам риэлторов, 9 из 10 наследуемых квартир наследуются по закону, и только одна – по завещанию. Тем не менее, число собственников озаботившихся составлением завещания постепенно растёт. Юристы уже говорят о возможном возрождении практики назначения душеприказчика – человека контролирующего исполнение воли усопшего. Впрочем, о том, как будет действовать этот юридический инструмент пока говорить преждевременно.
Ранее портал METRTV.ru также рассказывал об особенностях совершения сделок с квартирами полученными в наследство.
