Это только кажется, что на рынке недвижимости все спокойно, а все скандалы с обманом собственников жилья отгремели в 90-х годах. Мошенники не дремлют и постоянно изобретают новые схемы. Вот пять недавних историй о том, как злоумышленники обманули покупателей. И пара советов, как не попасться на эту же удочку.
Эти материалы судебных разбирательств звучат как детективные истории. Однако в отличии от литературных трудов, все герои и события не являются вымышленными. Банды злоумышленников орудовали в разных городах России, каждый день изобретая новые схемы отъема жилья у продавцов и покупателей. Причем, как оказалось, преступные комбинации имеют свою специфику в каждом регионе.
История одной неуДАЧИ
Ноябрь 2015 года. Березовский. Мошенники под видом продавцов, используя поддельные паспорта и дубликаты правоустанавливающих документов на земельные участки, продали порядка 20 участков в СПО «Дачник». Покупателей они привлекали заниженной ценой наделов – 50 000 рублей за объект, что было, как минимум, втрое меньше рыночной цены.
Преступная группировка состояла из нескольких человек (их личности еще не установлены) и сотрудницы ФГБУ «ФКП Росреестра». Представительница госучреждения использовала свое должностное полномочие для регистрации незаконных сделок.
Вычислить мошенников в такой махинации было практически невозможно. Огромную роль в преступной схеме сыграла именно сотрудница «ФКП Росреестра», которая приняла на регистрацию поддельные документы, вместо того, чтобы их отклонить. Впрочем, одна зацепка у покупателей для выявления мошенников все же была, считают эксперты.
Наталья Михайлюкова
юрист Уральской палаты недвижимости
Распознать сфальсифицированные документы сложно. Особенно, если их на регистрацию принял Росреестр. Единственное, на что в данном случае можно было сделать – спросить председателя коллективного сада, возможно, прийти вместе с продавцом. Председатель обычно знает многих садоводов в лицо.
Слабое звено
2009-2013 годы. Екатеринбург. Преступная группировка четыре года орудовала на рынке недвижимости Екатеринбурга. Банду, по версии прокуратуры Свердловской области, возглавлял 46-летний уральский предприниматель Сергей Панарин. По делу также проходили семь его сообщников. За четыре года они присвоили себе 41 квартиру и дачный дом на общую сумму в 58 млн рублей.
Чаще всего, жертвами мошенников становились лица, злоупотребляющие спиртными напитками. Преступники предлагали им услуги по продаже или обмену жилья. Для этого клиентам предлагалось оформить нотариальную доверенность на агента по недвижимости для осуществления продажи квартиры. После чего мошенники продавали оформляли квартиру на подконтрольных им лиц, перепродавали и скрывались с деньгами.
Это – классическая схема обмана. В России уже было неисчислимое количество аналогичных прецедентов. Эксперты по недвижимости со страниц прессы не раз предупреждали собственников о рисках оформления генеральной доверенности на незнакомого человека.
Артем Денисов
управляющий партнер юридической компании «Генезис»
Главный риск продавца состоит в том, что доверенное лицо злоупотребит доверием при получении суммы оплаты от покупателя. Оспорить действия доверенного лица можно, но только тогда, когда известно его местонахождение, и куда делись деньги покупателя.
С продавцами все, в принципе, все понятно – они не отдавали отчета своим действиям (что они и скажут в зале суда при оспаривании сделки купли-продажи). Вопросы вызывает природа интереса покупателей. Не нужно иметь степень юриста, чтобы осознавать возможные последствия покупки квартиры по доверенности.
Иван Волков
управляющий партнер ЮФ «ЮРЛИГА»
Оформление сделки купли-продажи по доверенности (а она должна быть нотариальной) должна носить исключительный характер, например, когда продавец недвижимости проживает в другой стране. А в остальных случаях необходимо иметь дело напрямую с собственником, это снижает риски обеих сторон.
Без права на переуступку
2015 год. Екатеринбург. Скандальная история случилась в печально известном ЖК «Рощинский», за срок возведения которого пайщики были, фактически дважды обмануты. Первым прецедентом стал обман дольщиков застройщиком объекта – компанией «Новый град» (ее глава отбывает наказание в местах лишения свободы). Впрочем, история не об этом: дом был в результате достроен компанией «Маяк».
Вторая волна мошенничества имела место осенью 2015 года. Одной из подрядных организаций «Маяка» выступило ООО «Оптима-строй», с которым за проведение ряда работ застройщик расплатился квартирами. Подрядчик все эти квартиры продал.
Как оказалось впоследствии, договор между «Оптима-строй» и «Маяком» был расторгнут буквально на следующий день после его подписания. В офисе «Маяка» покупателям квартир по переуступке от «Оптима-строй» сообщили, что об этих сделках ничего не знают, а их квартиры уже проданы другим пайщикам. Так, покупатели «Оптима-Строй» (21 семья) потеряли 59 млн рублей и надежду получить квартиру в новостройке.
Отметим, что покупателям было крайне сложно определить природу взаимоотношений подрядчика и застройщика: им показывались действительно существовавшие, но утратившие силу документы. Договоренность между компаниями некоторое время, вероятно, тоже существовала. Теоретически, выявить обман можно было за счет звонка в отдел продаж застройщика, считают юристы.
Олег Ярушин
руководитель филиала коллегии адвокатов «Юков и партнеры» (Екатеринбург)
Часто бывает так, что застройщик рассчитывается квартирами с подрядчиками. Кому-то за строительно-монтажные работы 10 квартир, кому-то за остекление – 5. Вопросов нет, это – внутренние расчеты, обычное дело. Но когда подрядчик начинает эти квартиры продавать, он обязан показать, что у него есть права на эти квартиры, и что оплата за эти объекты была произведена в полном объеме. Покупателю нужно проверять всю цепочку. Смотреть, откуда у подрядчика данные квартиры, на каком основании он переуступает права на них. Рекомендую идти к застройщику и задавать вопросы: у вас квартира, допустим, №189 в доме №1 продается? За кем она числится? Она оплачена? Иногда можно даже справку получить.
Кредит под 1 200% годовых
2015 год. Москва. Аферисты размещали объявлении, предлагая оформить кредит под залог имеющегося жилья. Однако сделка по документам оформлялась не совсем обычно: как продажа квартиры с возможностью обратного ее выкупа.
По такой схеме жительница столицы Елена Яремчук взяла кредит на 1 млн рублей под залог своей четырехкомнатной квартиры. Она получила средства, но вместо договора займа злоумышленники дали ей на подпись договор на продажу квартиры. Женщина не заметила подлога и подписала. Документы были отданы в Росреестр, после чего преступники скрылись.
Наталья Михайлюкова
юрист Уральской палаты недвижимости
Надо смотреть, что вы подписываете. Часто за консультацией обращаются люди, которые даже не помнят, какие документы они подписали. Условия договора купли-продажи серьезно отличаются от условий кредитного договора под залог жилья. Договор купли-продажи порождает переход права собственности, а кредитный договор лишь налагает на объект обременение. Договор купли-продажи по определению не предполагает обратного получения квартиры.
От неосмотрительности продавца пострадал покупатель. Четырехкомнатную квартиру за 12 млн рублей (деньги получили мошенники) приобрела инвалид первой группы с четырьмя детьми Елена Зубова. Заселиться в квартиру ей не позволила прежняя владелица. Несмотря на то, что покупатель отдала деньги и получила свидетельства о собственности на квартиру, суд встал на сторону продавца.
Кстати, это не единичный случай обмана под видом оформлением кредита под залог квартиры. В судах Москвы сейчас рассматривается более десяти подобных дел.
Многие из мошенников были пойманы, а некоторые – все еще остаются на свободе и могут пытаться реализовывать схемы мошенничества в других регионах, где никто еще не слышал о таком способе отъема жилья.
Помощь в освоении маткапитала
2013 год. Курган. 41-летняя жительница Челябинской области Анастасия Фрайдорф и ее 40-летний сообщник Роман Бахаев подбирали выставленные на продажу по низким ценам дома, находящиеся в аварийном состоянии. Параллельно злоумышленники искали женщин с материнскими сертификатами. Мошенники убеждали владельцев сертификатов использовать материнский капитал на улучшение жилищных условий путем заключения договора займа.
Обвиняемые действовали по доверенностям от собственников квартир. Они осуществляли контроль за сдачей пакета документов в Пенсионный фонд и перечислением денежных средств на расчетные счета им подконтрольных фирм. Не получив денег от мошенников, продавцы обращались в суд и забирали у покупателей объекты недвижимости.
Мошенники преуспели в отъеме денег на жилье отчасти за счет того, что многие дамы не разбирались в тонкостях использования средств материнского капитала.
Иван Волков
управляющий партнер ЮФ «ЮРЛИГА»
Оформление займа с физическим лицом при покупке вызывает сомнения и должно было насторожить другую сторону. Сделки с недвижимостью за счет средств материнского капитала четко регламентированы законодательством, и они не предполагают оформление займа как дополнительного обеспечения совершения сделки.
Преступная группа орудовала в Курганской, но и в Тюменской, Свердловской и Челябинской областях. Всего, по версии следствия, они сумели украсть 21 млн рублей, обманув 71 семью.
* * *
В некоторых история продавцы вели себя неосмотрительно. Кто-то подписал сомнительный контракт, а кто-то «пропил» свою квартиру. Однако закон – все равно на их стороне. Многие уже обратились в суд и добились признания сделок недействительными. Это значит, что свое жилье они получат обратно.
В вот добросовестные покупатели сегодня – в гораздо менее выигрышном положении. После признания сделки незаконной им предстоит возвращать ключи от квартир. А свои деньги – требовать с мошенников, которые либо еще не пойманы, либо уже отбывают наказание в местах лишения свободы.
Отметим, что проверка «юридической чистоты» квартиры – это право покупателя, а не обязанность. При этом, даже те, кто хотят подстраховаться и досконально проверить историю объекта, такой возможности лишены: законодатель не наделил доступом к сведениям ни юриста, ни риэлтора, ни самого покупателя, даже если он – начинающий детектив.
При этом компенсации потери единственного жилья в России не предусмотрено. На государственном уровне неоднократно предпринимались попытки защитить интересы добросовестны приобретателей жилья. На рассмотрение выносились различные проекты законов. К примеру, в 2016 году депутаты сначала хотели начать выдавать пострадавшим 1 млн рублей компенсации от государства, потом была речь о полном запрете на изъятие квартир у добросовестных приобретателей. Однако ни одна из этих инициатив так и не получила хода.
Евгения Курмачёва
