Любой приобретённый объект недвижимости может принести новому владельцу неприятный сюрприз. Поэтому с существованиями определённых рисков покупателям квартир приходится мириться. Главное разглядеть ту планку, выше которой риски становятся слишком высокими. Либо надо так оформить сделку, чтобы не допустить развития событий по плохому сценарию.
Портал METR.TV собрал в одном месте все «подводные камни», на которые может налететь покупатель квартиры на вторичном рынке. Приведены экспресс-методики их распознавания, а главное – способы уничтожения некоторых опасностей. Если квартиру покупать нельзя (из-за проблем с бумагами), но очень хочется, то в некоторых случаях можно так оформить сделку, чтобы почти исключить риск её опротестования в будущем.
Ранее на портале была описана подробная методика проверки квартиры «на чистоту».
1. Нарушения при приватизации
Как говорят риэлторы, квартиру надо проверять, начиная «с истоков» – то есть с момента перехода в частные руки. Если на момент приватизации в ней были прописаны граждане, отказавшиеся от участия в приватизации, то с таким объектом могут возникнуть проблемы у будущего собственника.
Ольга Ширыкалова
директор ЦН «Корифей»
Категорически не советую приобретать квартиру, в которой на момент подписания договора купли-продажи зарегистрирован человек, когда-то отказавшийся от приватизации этой квартиры. В соответствии с Жилищным кодексом, у него есть пожизненное право пользования такой квартирой. Бывает несколько иная ситуация. Человек отказался от приватизации, а спустя какое-то время был выписан из квартиры. Тут надо смотреть: если он выписан через суд, то опять же, от покупки надо воздержаться. Если выписан по собственному заявлению – квартиру можно купить (если нет иных проблемных моментов).
Ещё одно тяжёлое наследие приватизации – откровенное мошенничество. По сей день, периодически вскрываются случаи незаконной приватизации жилья. А в итоге от нынешнего владельца квартира может уйти в собственность города. Бывает, правда, что суд решает вопрос в пользу нынешнего собственника, однако риск при покупке такого объекта слишком велик. Например, агент АН «ЛАЙТ недвижимость» Марина Заварницына рассказала историю о том, как квартиру, приватизированную 8 лет назад по поддельному паспорту, нынешний владелец смог отстоять. Ему помогло, что мэрия, по какой-то причине, не стала истребовать это имущество… Или вот ещё один случай.
Елена Фаррахова
директор офиса АН «Новосёл»
Недавно владелец квартиры выиграл суд по незаконно приватизированной квартире. Причём человек, который когда-то делал приватизацию, получил за это реальный срок. Суд согласился с тем, что нынешний собственник является добросовестным приобретателем, так как до него квартира переходила из рук в руки пять раз. Кроме того, суд учёл, что в сложившейся ситуации есть вина и мэрии, которая не занималась инвентаризацией объектов.
2. Временно выбывшие жильцы
Существует три типа опасности, исходящей от граждан, ранее проживавших в выбранной квартире. Случай первый (самый сложный) – человек, отказавшийся от приватизации, выписан из квартиры и в настоящее время служит в армии, отбывает наказание или находится в районах Крайнего Севера.
Ольга Ширыкалова
директор ЦН «Корифей»
Человек, оказавшийся в описанной ситуации, через суд может восстановить право на приватизацию. Поэтому от покупки квартиры с таким прошлым лучше отказаться. Узнать, есть ли у квартиры подобный «хвост» можно, заказав в «паспортном столе» архивную справку по форме 40.
Второй тип опасности, исходящей от бывшего жильца – если этот жилец является совладельцем и, как и в первом случае служит в армии или пребывает в местах не столь отдалённых. Приобретать такую квартиру рискованно, однако, если она уж очень понравилась покупателю, то можно найти выход.
Елена Фаррахова
директор офиса АН «Новосёл»
У нас был случай, когда клиент захотел купить объект, совладелец которого отбывал наказание на Дальнем Востоке. Этот совладелец подписал бумаги на продажу. Однако сохранялся риск, что по отбытии наказания, он через суд получит право на проживание в этой квартире, так как другого жилья у него нет. Чтобы застраховаться, мы потребовали, чтобы на имя этого человека была приобретена жилая недвижимость, а в договоре купли-продажи было прописано, что человек передаёт право распоряжения причитающейся ему суммой, второму совладельцу квартиры – а проще говоря, своему отцу.
Третий вариант нежелательного развития событий – когда в местах заключения находится человек, просто когда-то имевший регистрацию в продающейся квартире (не имеющий права собственности). Такой бывший житель также по возвращении к месту постоянного проживания может потребовать восстановления права пользования жильём. Как поясняет Елена Фаррахова, от подобного сценария можно застраховаться. Надо, чтобы «сидящий» гражданин оформил доверенность на его выписку из квартиры и прописку по новому адресу. Только надо учесть, что силу будет иметь только специальная доверенность, оформленная непосредственно в исправительном учреждении и завизированная его начальником.
Следует учесть, что если квартира продаётся с прописанным в ней лицом (не сидит, не служит), то новый собственник, скорее всего, без труда выпишет его через суд без каких-либо негативных последствий для себя.
3. Дети и маткапитал
Если нынешний владелец (продавец) квартиры при её покупке использовал материнский капитал, то приобрести у него этот объект можно, но только при условии, что до проведения сделки он наделит долями всех членов семьи.
Анна Микушина
эксперт по недвижимости АН «Регион-Маркет»
Бывает, что собственник продаёт квартиру, купленную с использованием маткапитала, при этом не наделяет членов семьи долями в ней. Говорит, что сделает это, когда купит новую квартиру. Мы обратились в органы опеки, и там сказали, что подобное делать нельзя. Наделение долями должно проходить именно в той квартире, за которую платили маткапиталом. В принципе сегодня можно купить подобный объект, в котором дети не наделены долями, и такую сделку зарегистрируют, но высок риск, что впоследствии она будет оспорена через суд. Пока судебной практики по таким делам нет, но она обязательно будет.
Риэлторы замечают, что у продавца обязательно следует спросить, использовал ли он маткапитал. При этом они замечают, что участие маткапитала в приобретении квартиры обычно не зафиксировано ни в одном правоустанавливающем документе. «Отлавливать» этот момент придётся по косвенным признакам. Например, если квартира приобреталась с помощью ипотеки, то упоминание о маткапитале может быть в кредитном договоре или о его использовании скажет досрочная выплата крупной суммы в счёт погашения кредита.
Марина Заварницына
агент по недвижимости АН «ЛАЙТ недвижимость»
Мы покупали квартиру, приобретённую за маткапитал. Продавцы – семейная пара – хотели провести наделение долями в будущей квартире. Мы с моим клиентом настояли, чтобы делалось всё по закону. Пришлось подождать четыре месяца. Но в результате они наделили детей долями и квартиру мы купили.
Отдельно можно рассмотреть ситуации, когда совладельцем квартиры является ребёнок (дети) или в квартире прописаны несовершеннолетние. И в том и в другом случае наличие детей (собственников или жильцов) не должно стать непреодолимым препятствием для покупки квартиры. Покупателю только надо дождаться, чтобы продавец согласовал вопрос продажи с органами опеки. И, разумеется, следует настоять на том, чтобы прежний владелец квартиры выписал из неё всех жильцов, включая несовершеннолетних. Особенно, если зарегистрированный ребёнок находится под опекой или попечительством, то есть остался без родителей. Если ребёнка, имеющего родителей новый собственник после сделки сможет выписать через суд, то с несовершеннолетним, оставшимся без родителей, это может не получиться. Слуги Фемиды вправе настоять на том, чтобы этот ребёнок получил право пожизненного проживания на этой жилплощади.
Если нынешний владелец (продавец) квартиры при её покупке использовал материнский капитал, то приобрести у него этот объект можно, но только при условии, что до проведения сделки он наделит долями всех членов семьи.
4. Нетерпеливые наследники
Риэлторы очень не любят, когда продаётся квартира, недавно полученная по наследству. По закону, наследник имеет право заявить свои права на наследство в течение трёх лет после того, как узнал о смерти наследодателя. Любая квартира, полученная по наследству, считается рискованной покупкой. Причём теоретически на любую квартирку может найтись наследник, который не знал о смерти прежнего владельца. То есть он может заявить свои права спустя любое количество лет после печального события. Либо история может развиваться следующим образом: наследник вступает в права, продаёт квартиру, а спустя много лет находится завещание, о котором никто не знал, зарегистрированное у другого нотариуса. И человек, имеющий, согласно новому завещанию, право на квартиру, судится с нынешним собственником.
Александр Балюра
генеральный директор ООО «Центр недвижимости «Северная казна»
Квартира, которую нынешний собственник получил в наследство – это всегда более сложный в плане приобретения объект. Прежде чем принять решение о покупке надо узнать, как проходило вступление в наследство, не было ли судебных разбирательств между наследниками. При этом замечу, что практически невозможно установить всех лиц, имеющих право на наследство умершего владельца квартиры. Тем не менее, если после вступления в наследство прошло не менее трёх лет, и за это время не появлялись новые претенденты на квартиру, то риск при её покупке достаточно невысок, срок предельной исковой давности по делам о вступлении в наследство – 10 лет. С другой стороны, если времени с момента смерти наследодателя прошло мало, то от покупки лучше воздержаться. Мы, например, однозначно отговариваем клиентов от покупки объекта, который продаётся в период вступления продавца в наследство.
Аналогичной точки зрения придерживается директор ЦН «Корифей» Ольга Ширыкалова. «Свежее завещание для меня табу» – говорит она. Также Ольга Ширыкалова замечает, что она с большой опаской относится к наследству по завещанию, особенно если оно оформлено не на родственника. Неизвестно в каком состоянии находился наследодатель, подписывая эту бумагу. Есть риск опротестования завещания. Впрочем, чем больше срок после перехода имущества по наследству, тем ниже риск.
5. Квартира полученная по договору ренты
Ещё один тип объектов, к которым риэлторы относятся с подозрением – это квартиры, полученные нынешним владельцем по договору ренты. Особенно, если от заключения договора ренты до смерти бывшего собственника прошло мало времени. Важно, также, сколько времени прошло с момента вступления в собственность нынешнего собственника (продавца) квартиры. У бывшего владельца могут найтись родственники, которые попытаются оспорить договор ренты. Как и в случае с наследством, более-менее безопасными считаются квартиры, с трёхлетним сроком «выдержки».
Ольга Ширыкалова
директор ЦН «Корифей»
Недавно мы провели сделку с рентной квартирой, в которой когда-то проживали два пожилых человека. Предварительно мы внимательно изучили её историю. Договор ренты был заключён в начале нулевых. Запросили архивную справку по форме 40, выяснили, что в квартире, кроме рентодателей на момент их смерти никто прописан не был. Приватизирована она была также на двух этих людей. Договор ренты заверен нотариально, есть два свидетельства о смерти. При покупке такой квартиры риск минимален.
6. Дееспособность собственника
Если владелец (продавец) квартиры не стоит на учёте нарко- или психодиспансере, это не даёт гарантии, что покупка у него жилья не может быть оспорена. Был случай, когда сделка была признана недействительной на основании того, что спустя несколько лет после продажи у прежнего владельца обнаружились психологические отклонения. Тем не менее, достаточно безопасной считается квартира, собственник которой в настоящее время не состоит на учёте в упомянутых диспансерах, и адекватно себя ведёт. Совсем хорошо, если он находится не в очень преклонных годах.
Елена Фаррахова
директор офиса АН «Новосёл»
Если владелец продаваемой квартиры очень пожилой, то лучше попросить его предоставить с
правку из органов опеки о дееспособности, а также справки из нарко- и психодиспансера. Если у человека есть ограничения в дееспособности, Росреестр приостановит сделку. А это для покупателя потеря времени, а возможно и денег.
7. Продажа по доверенности
Продажа по доверенности – вполне законный способ совершения сделки. Тем не менее, обычно покупатель старается всё же выйти напрямую на собственника. Особенно, когда речь заходит о передаче денег.
Марина Заварницына
агент по недвижимости АН «ЛАЙТ недвижимость»
Часто по доверенности продаётся квартира, владелец которой уже находится в преклонных годах и не в состоянии сам оформить все бумаги. Но такой собственник – это дополнительные риски. Например, был случай – доверенность была оформлена по правилам, но на момент сделки продавец умер. Причём его представитель факт смерти владельца пытался скрыть. Продавец лишь случайно узнал о смерти собственника и отказался от сделки. Ведь после смерти доверителя доверенность становится недействительной и куплю-продажу квартиры его наследники потом легко аннулируют.
Ещё одна неприятная особенность доверенностей – их подделывают. Правда, в 2017 году появился онлайн-инструмент для проверки подлинности данной бумаги. На сайте Федеральной нотариальной палаты есть специальная страница . Указав реквизиты документа — дату удостоверения доверенности, номер, присвоенный в реестре, фамилию, имя и отчество нотариуса, который её удостоверил — можно убедиться в достоверности доверенности и её актуальности, либо, выявить уже недействительный документ, а то и фальшивый.
Тем не менее, при проведении сделки через доверенность, риэлторы подключают и свои методы проверки.
Елена Фаррахова
директор офиса АН «Новосёл»
Недавно мы покупали квартиру по доверенности. Собственник находился в другой стране – встретиться с ним было невозможно. Тем не менее, я ему позвонила и подробно расспросила об объекте – этаж, метраж, год покупки и т.д. – на все вопросы он ответил без затруднения. Это стало одним из подтверждений того, что квартиру продаёт действительно хозяин.
А также мы обратились к нотариусу нашего города, чтобы тот проверил , действительно ли выдавалась такая доверенность.
Риэлторы советуют очень осторожно относиться к квартирам, которые продаются по доверенности по цене значительно ниже рынка (на 200-300 тыс. руб.), а также к квартирам, доверенность на продажу которых владельцы оформили не на своих родственников, а на посторонних лиц. Ранее портал METR.TV рассказывал о рисках покупки квартиры по доверенности.
8. Хозяин – безнадёжный должник
Проверка квартиры на обременения (нахождение в залоге, запрет на сделки и пр.) – стандартная процедура при подготовке сделки. Эту информацию можно получить из выписки из ЕГРН, которую может получить любой желающий (в электронном виде 300 руб., в бумажном – 750). Но проверку можно провести и более обстоятельно.
Александр Балюра
генеральный директор ООО «Центр недвижимости «Северная казна»
Если в отношении продавца возникают сомнения, можно проверить его на предмет вероятного банкротства, выяснить, подал ли он заявку на личное банкротство или уже признан таковым. С помощью сайтов облсуда, районных судов и сайта судебных приставов можно узнать о наличии исков к человеку и имеющейся задолженности. В поисковик сайта вбиваем ФИО человека и получаем информацию. Если владелец квартиры банкрот, по нему есть иски или ведётся исполнительное производство, то сделку с квартирой могут расторгнуть в судебном порядке. В таком случае квартира вернётся прежнему собственнику, а покупатель встанет в очередь кредиторов, чтобы получить свои деньги назад.
Тем не менее, во многих случаях квартиру, на которую наложен арест или ограничение купить можно. Например, если жильё в ипотеке или арестовано за долги по коммуналке, то ничто не мешает покупателю передать владельцу квартиры часть суммы, равную сумме долга. После того, как тот погасит свой долг, и залог с квартиры будет снят – сделка завершается. Ранее портал METR.TV рассказывал о том, как безопасно провести сделку с ипотечным жильём.
9. Криминальная квартира
Квартира, в которой ранее был нарко- или иной притон, будет пользоваться популярностью у соответствующего контингента и после смены собственника. Скорее всего, новому владельцу это не понравится. Поэтому риэлторы рекомендуют проверять криминальное прошлое квартир. Правда, сами же говорят, что законно сделать это не всегда возможно. До недавних пор подобную информацию можно было получить в Сбербанке в рамках услуги по экспертному сопровождению сделки, но с осени 2016 года в Екатеринбурге эта услуга не предоставляется.
Марина Заварницына
агент по недвижимости АН «ЛАЙТ недвижимость»
Ни покупатель, ни его риэлтор не смогут официально получить доступ к данным о преступлениях, зафиксированных в квартире или о вызовах полиции по этому адресу. Но можно попытаться разговорить соседей или изучить архивы криминальных хроник в СМИ. Возможно, что-то удастся найти.
10. Несогласованная перепланировка
Риэлторы не советуют покупать квартиру с несогласованной перепланировкой, если в ней было проведено одно из следующих изменений:
- санузел перестроен так, что часть его оказалась над кухней или комнатой нижних соседей;
- сделан проём в несущей стене;
- кухня или комната объединена с балконом.
Подобные переделки сегодня очень сложно (или невозможно) согласовать. Если у нынешнего владельца есть возможность узаконить переделку, пусть он это делает сам.
11 Техническое состояние квартиры
Плохое и даже отвратительное состояние жилья не делает его неликвидным. Каждый покупатель решает для себя, насколько «убитую» квартиру он готов приобрести. Тем не менее, существуют скрытые факторы, которые могут стать стоп-фактором даже для непритязательного покупателя.
Александр Балюра
генеральный директор ООО «Центр недвижимости «Северная казна»
Один клиент отказался от покупки квартиры, после того, как риэлтор указал ему на признаки существования в ней клопов. Человек решил, что бороться с этой напастью он не готов. Замечу, что проблема клопов чаще всплывает при купле-продаже комнат… Бывает, что человек отказывается от покупке квартиры, после того, как специалист посчитает во сколько обойдется предстоящий или незапланированный ремонт. Если у покупателя недостаточно средств, то ремонт просто никогда не закончится. Такую квартиру мы покупать, не рекомендуем.
О ещё одном отказе от приобретения объекта рассказалат агент АН «ЛАЙТ недвижимость» Марина Заварницына. Риэлтора, представлявшего интересы покупателя, насторожил свежий ремонт в пустой квартире. Агент пошла «на разведку» в управляющую компанию и выяснила, что в квартире недавно был сильный пожар с гибелью людей. Когда потенциальный покупатель об этом узнал, он отказался от приобретения. Человека смутил как психологический момент, так и опасения, что в результате пожара пострадали конструкции дома.
