В октябре 2024 года стало понятно, что высокая ключевая ставка – это надолго. Высока вероятность, что её ощутимое снижение начнётся не ранее чем через год, а массовую ипотеку под подъёмные 12-15% мы вряд ли увидим раньше 2026-2027 года. Эксперты в сфере недвижимости размышляют о том, что может приключиться за это время на рынке недвижимости, оставшемся почти без ипотечного кредитования. Продолжат ли строить девелоперы? Куда пойдут цены? И как далеко они способны зайти?
Все или почти все участники рынка ожидают в ближайшее время снижения активности застройщиков.
Михаил Хорьков
руководитель комитета по аналитике Российской гильдии управляющих и девелоперов (РГУД)
Большой разницы нет – насколько рыночная ставка по ипотеке заградительная. И 20% и 25% одинаково неподъемны и неразумны для большинства покупателей. В большей степени от высокой ключевой ставки будет страдать предложение. Запуск новых проектов просядет. Одни девелоперы не захотят «работать на банки», другим откажут в проектном финансировании.
Многие риэлторы Екатеринбурга в последние дни говорят о том, что девелоперы не спешат выводить на рынок новые продукты. В городе так и не стартовали несколько жилых комплексов, пуск которых планировался в августе-сентябре 2024 года. Более того, как замечает управляющий партнёр компании «Кулиговская и партнёры» Павел Боровиков, многие девелоперы сегодня замораживают стройки и даже кое кто продаёт землю, что доселе просто невозможно было себе представить. В итоге это даже может привести к появлению дефицита на рынке первички.
Но не только снижением предложения может обернуться высокий «ключ» (так финансисты иногда называют ключевую ставку ЦБ РФ).
Никита Словиковский
владелец портала по аренде жилья «ДРАЖЕ»
Я сейчас внимательно смотрю на темпы строек. Соответствуют ли они заявленным, или может идут с опережением? Там, где все в срок – выше шансы на выполнение всех данных девелопером обещаний. А там, где идут задержки – можно получить не совсем то, что покупалось. «Обманутых» дольщиков не будет. Но «недовольных» мы увидим еще много в ближайшие годы.
Снижение будет (а может и нет), но потом рост – это обязательно
Эксперты, генерирующие как оптимистические, так и пессимистические прогнозы, всё же сходятся в одном – после периода высокой ключевой ставки наступит период активного роста спроса и цен.
Татьяна Савченко
директор офиса агентства недвижимости «Новосёл»
Из разговоров с бизнесменами вижу, что рынок останавливается. Если с ключевой ставкой ничего не произойдёт, то эти процессы продолжаться. Напомню, что в кризис 2014 года ключевая ставка поднималась до 20%. Тогда за четыре года снижение цен составило 30-35%. Только в 2018 году падение остановилось. И за два года ценник восстановился, в том числе благодаря ковиду и господдержке. Сейчас Центробанк обещает вернуть ставку к уровню 8-9% за два-три года. Если это произойдёт, мы будем переживать сценарий близкий к тому, что происходил 10 лет назад, но в ускоренной перемотке. Возможно, в этот раз цены на вторичку просядут на 15-20%. Первичка дешеветь не будет.
Заметим, что основная часть опрошенных экспертов и участников рынка считает, что заметного снижения цен в ближайшие месяцы/годы не случится ни на первичном, ни на вторичном рынке. Показательны результата опроса на телеграм-канале Никиты Словиковского. В нём приняли участие почти полторы тысячи человек. Только 39% опрошенных ждут снижения цен на вторичку. Что касается первичного рынка, то здесь число пессимистов ещё ниже – 24%. При этом роста цен на вторичку ждут 22%, а на первичку – 30%.
Никита Словиковский
владелец портала по аренде жилья «ДРАЖЕ»
В перспективе нескольких лет жду накопления большого объема отложенного спроса, который пойдет на рынок, как только увидит системное последовательное снижение ключевой ставки. Даже если на горизонте года мы увидим какую-то коррекцию цен – она отыграется последующим ростом. Рынок хоть и идет волнами, все же в долгосрочной перспективе в рублях имеет тенденцию к росту.
Как замечает специалист по недвижимости ЦН «ДОМОС» Елена Рямова, сегодня спрос на недвижимость ощутимо сдерживают не только высокие ипотечные ставки, но и высокие проценты по банковским депозитам. При изменении условий средства с банковских вкладов хлынут на рынок недвижимости. Эту точку зрения разделяют многие.
Павел Боровиков
партнёр компании «Кулиговская и партнёры»
По оценкам сегодня на банковских депозитах лежит порядка 50 трлн руб. Для понимания этой суммы – стоимость всех находящихся в реализации квартир Екатеринбурга, а это порядка 60.000 штук, сейчас составляет 1% от этой суммы. Как только увидим снижение ключевой ставки хотя-бы ниже 15-16%, на рынке появится 10-20% средств, лежащих на депозитах.
Впрочем, как замечает Павел Боровиков, и сегодня, при высокой ключевой ставке, имеются предпосылки к тому, чтобы в отдельных сегментах рынка недвижимости цены не потеряли своего растущего потенциала. Это, в первую очередь, касается сверхдефицитного для рынка Екатеринбурга элитного жилья, а также качественной коммерческой недвижимости.
Рынок аренды
Если на тему роста/падения цен на покупку квартир ещё идут какие-то дискуссии, то от рынка аренды все ждут только роста. В том числе из-за того, что люди, не имеющие сегодня возможности купить жильё, переориентируются на его аренду.
Анна Мананкова
директор юридическо-риэлторской компании «Уральское юридическое общество»
Не каждый готов взять кредит под 23-25%. Квартиры длительное время стоят в экспозиции и не продаются, тогда мы предложили нашим клиентам – продавцам квартир сдать их до того момента как найдется покупатель. Сделали акцент на аренду и отметили высокий спрос на этот продукт. Арендный платеж несмотря на то, что аренда также подорожала, намного ниже ежемесячного платежа по ипотеке при сегодняшних ставках.
Аналогичными наблюдениями делится Елена Рямова – в условиях низкого спроса на покупку, инвесторы, приобретшие квартиры в ипотеку, начинают активно сдавать их в аренду.
Как можно воспользоваться ситуацией?
Сегодня, в период заградительных ставок по ипотеке, идёт накопление отложенного спроса. И он выстрелит, когда вернётся ипотека. Как заметил один из экспертов: «Кто первым снимет свои деньги с депозитов, тот и будет в выигрыше».
Мария Веприцкая
брокер по недвижимости, руководитель агентства недвижимости DomaDoma
Сейчас рынок стагнирует, это может продлиться год-два, но, когда ставки вернутся, экономическая ситуация наладится – будет резкий рост спроса и цен на недвижимость и на ИЖС. Считаю, что в ближайшие год, два, три будет достаточно выгодно покупать недвижимость. На первичном рынке застройщики снижать цену не будут – этого сделать не позволят условия банковского финансирования. Но на вторичке в ближайшее время можно поймать весьма перспективные, сладкие варианты. В том числе интересные для покупки и последующей сдачи в аренду. В общем сегодня можно купить объект, зафиксировать цену и посмотреть, что получим через пять-семь лет.
Затянувшийся период высокой ключевой ставки может стать дополнительной причиной появления в продаже тех самых сладких вариантов. В последние месяцы получила распространение такая схема покупки квартир в новостройках – человек оформляет ипотеку по сниженной ставке, которая действует полтора два года, расчёт такой: когда начнёт действовать полновесная ставка, ипотеку можно будет рефинансировать под актуальную на том момент ставку. Но проблема в том, что человек рассчитывает, что в 2026 году ипотеку будут давать под 7-8%, а на деле процент может оказаться 12-14%. Наверняка многим владельцам придётся срочно избавляться от недвижимости, ипотечные платежи по которой окажутся непосильными.
Впрочем, если объективно оценивать свои возможности, то даже временно пониженная ставка может стать удобным инструментом покупки недвижимости. Причём не только на первичном, но и на вторичном рынке.
Елена Рямова
специалист по недвижимости ЦН «ДОМОС»
Хранить накопления в денежных знаках сегодня не стоит. Недвижимость продолжает оставаться хорошим вариантом для вложения средств. На рынке будут точечно появляться интересные объекты. Для покупки можно использовать, в том числе, ипотеку. Сегодня у «зелёного банка» можно купить пониженную ставку на два года.
Загородка
Однозначно перспективным объектом для вложений остаются земельные участки.
Татьяна Савченко
директор офиса агентства недвижимости «Новосёл»
Единственный сегмент, который падать не будет – земля. Особо сильно расти в цене она не обещает – на вложениях в этот актив не заработать 20-30% годовых. Земля будет дорожать «накатом» постепенно. Но по крайней мере вложения в неё будут безопасными, не приведут к потере денег.
Похожими соображениями делятся многие эксперты.
Мария Веприцкая
брокер по недвижимости, руководитель агентства недвижимости DomaDoma
Земля и сейчас не прекращает рост. Вокруг Екатеринбурга земля заканчивается. В ближайшие 5-7 лет будет продолжаться период активного роста цен. Сейчас, в период стагнации, вкладываться в землю перспективно. У кого есть возможность покупать землю без использования заёмных средств – это может стать выгодным проектом.
* * *
Ранее по теме:
Посмотреть жилые комплексы уже сданные, только строящиеся и те, о которых ещё никто не знает, можно здесь.
