Кризис – время возможностей. И поэтому, как считают эксперты, сегодня не следует отказываться от сделок с жилыми объектами. В борьбе за покупателя застройщики предлагают всё больше и больше бонусов. На вторичном рынке корректируется структура спроса. А на «загородке» меняются правила игры. На всём этом может сыграть грамотный продавец/покупатель. И неважно, покупает от жильё для себя или использует недвижимость, как инвестиционный инструмент.
Первичка
Приметой сезона «осень-зима 2024 года» стало обилие спецпредложений – в первую очередь рассрочек – от застройщиков. Бонусы необходимы, чтобы привлечь покупателей в условиях высоких ставок по ипотеке на первичку.
Александр Федорченко
руководитель офиса агентства недвижимости «Гранат»
К концу года станет больше застройщиков с интересными программами рассрочек и другими бонусами. Покупателям, имеющим сбережения имеет смысл посмотреть на программы с рассрочками. Иногда размер первоначального взноса составляет от 5% стоимости квартиры. Есть застройщики готовые дать рассрочку до 2028 года. Вариант – купить квартиру, заехать в неё через два года и еще несколько лет вносить ежемесячно небольшой платёж до окончания периода рассрочки.
Как замечают эксперты, покупка в рассрочку, в ряде случаев поможет покупателю первички минимизировать лично для себя последствия кризиса или даже заработать на нём.
Владимир Петренко
руководитель отдела, брокер Центра недвижимости NEXT
Человек, купивший квартиру в рассрочку с достаточно продолжительным периодом, имеет шанс, по окончании рассрочки, взять ипотеку на новостройку на условиях, лучше, чем сегодняшние. Если же у покупателя есть средства на большой первоначальный взнос, их можно положить на депозит под 18-20% годовых и подзаработать на ремонт или окончательный расчёт.
Впрочем, не только бонусы от застройщика берёт в расчёт продвинутый покупатель квартиры в новостройке, принимая решение.
Мария Веприцкая
брокер по недвижимости, руководитель агентства недвижимости DomaDoma
При рассмотрении предложений застройщиков – всегда следует обращать внимание на проекты, связанные с развитием новых территорий – на новые микрорайоны. Также интересно заходить в проекты с новыми застройщиками. Они новички на рынке, дебютанты, и на первом проекте будут стараться проявить себя с лучшей стороны.
Ну и, конечно, квартиры в новостройках могут представлять интерес для инвесторов. В первую очередь, для тех, кто планирует получать доход от сдачи объекта в аренду. Тем более, что рынок аренды Екатеринбурга выглядит весьма перспективно.
Максим Васильев
руководитель отдела продаж кластера «Урал-Дальний Восток» группы «Самолет»
Екатеринбург активно растет и развивается, отчасти благодаря притоку студентов. По итогам прошлого года 11 вузов столицы Урала вошли в число лучших в стране. Получившие образование молодые люди часто остаются в мегаполисе. Спрос на студии и однокомнатные квартиры для проживания будущих выпускников – один из трендов современного города. Новое жилье интересно и для инвесторов, приобретающих лоты для последующей сдачи в аренду. Спектр потенциальных арендаторов расширяется, что позволяет инвестору сократить срок экспозиции объекта и сдать квартиру с большей выгодой.
Покупка вторички
Как замечает ведущий специалист ЦН «БЭСТ» Анна Лапшина, даже ипотека со ставкой 20% сегодня в определённой степени востребована покупателями вторичного жилья. Многие, у кого есть необходимость в покупке жилья, предпочитают купить сейчас и платить по текущей ставке, а не ждать пока квартиры ещё подорожают.
Александр Чехомов
брокер по инвестициям в недвижимость (Екатеринбург)
Вторичку для жизни сейчас покупают не только за наличные: в некоторых банках можно «купить» сниженную ставку до 12-13%, однако кроме первоначального взноса придётся заплатить комиссию банку.
Мария Веприцкая также напоминает о существовании инструментов, позволяющих снизить ставку даже на вторичное жильё. На сегодняшний день брокер одобряет клиентам кредиты на вторичку под 11,9%.
Юлия Жилякова
Ведущий специалист по недвижимости АН «ДОМОС»
Времена меняются, но люди, как и всегда, рождаются, женятся, расходятся. Квартирный вопрос всегда актуален. Люди ушли от инвестиций, но покупают квартиры для себя.
Впрочем, некоторые эксперты отмечают рост интереса к покупке вторичных объектов с инвестиционными целями. Всё более популярный инструмент инвестора – флиппинг – покупка убитой квартиры с целью реставрации и перепродажи.
Владимир Петренко
руководитель отдела, брокер Центра недвижимости NEXT
Сегодня высокий спрос на вторичные квартиры с хорошим ремонтом. Поэтому покупка квартиры для перепродажи после ремонта – работающая стратегия. Возьмём, например, кирпичную хрущёвку в центре. «Откапиталить» её – в том числе, сделать новую проводку, сантехнику – обойдётся в миллион – миллион двести тысяч, а продать можно будет дороже цены покупки на полтора или более миллиона. Также современный ремонт влияет на скорость продажи.
Продажа вторички
Сравнительно невысокая активность покупателей на рынке вторичного жилья сегодня компенсируется таким же невысоким объёмом предложения. Рынок сбалансирован – нет явных предпосылок ни для роста, ни для снижения цен. Соответственно, владельцу квартиры, у которого именно сегодня есть потребность продать свою недвижимость вряд ли стоит ждать каких-то сигналов от рынка. Можно сделать это прямо сейчас.
Юлия Жилякова
Ведущий специалист по недвижимости АН «ДОМОС»
Для продавцов вторички рекомендация остаётся неизменной – квартиру обязательно надо подготовить к продаже. Может быть сделать мелкий ремонт, чтобы глазу покупателя не за что было зацепиться. В рекламе квартиры использовать только профессиональные фото и видео. Продавец знает свою квартиру лучше любого агента – он в ней пожил, он знаком с соседями. Используя эту информацию, надо с помощью агента сформировать своё уникальное предложение, чтобы быть интересным для своей целевой аудитории. И тогда всё сложится.
Как отмечают риэлторы, именно сегодня предпродажная подготовка приобрела очень важное значение. Но есть и другие важные моменты.
Мария Веприцкая
брокер по недвижимости, руководитель агентства недвижимости DomaDoma
Предпродажная подготовка в сегодняшних реалиях не обязательно придаст дополнительную ценность объекту, но позволит продаться в определенные сроки. «Убитую» квартиру даже ниже рынка сегодня продать крайне сложно. Вторая важная составляющая успешной продажи – правильно определить стоимость объекта. Даже в одном доме цена может отличаться. Играют роль состояние квартиры, скорость выхода на сделку.
Рынок загородной недвижимости
Важнейшее значение для рынка ИЖС имеет то, что теперь воспользоваться семейной или IT-ипотекой для покупки (строительства) частного дома можно только при условии использования механизма эскроу. Как замечает Мария Веприцкая, сейчас рынок очищаются от недобросовестных застройщиков. Чтобы работать через эскроу счёт, застройщик проходит через суровый андеррайтинг банка. Если застройщик работает по эскроу счетам, то его клиент защищён от недостроя и других неприятностей.
Впрочем, выбор застройщика – это лишь часть процесса…
Мария Веприцкая
брокер по недвижимости, руководитель агентства недвижимости DomaDoma
Выбор дома сложнее чем выбор квартиры – в этом сегменте трудно оценить ликвидность объекта. Главная рекомендация – приглядываться к земле. Ликвидность создает в основном она. Выбирайте поселки с хорошей управляющей компанией, чтобы не было неожиданностей. Лучше покупать землю в максимально готовых поселках. Это не значит, что посёлок уже должен быть заселён, важно, чтобы были готовы коммуникации. Не выбирайте проекты домов со крышами, как у замка и прочими сложными элементами, особенно если это ваш первый дом. Выбирайте современную классику с проверенными планировочными и архитектурными решениями. Дом в стиле замка – малоликвидное жильё.
Рекомендации инвесторам
Примета нынешнего года – расширение линейки объектов для инвестиций.
Анфиса Мурашова
руководитель отдела новостроек АН УРАЛДОМ
Во что сегодня можно вложиться? В землю? Да. Особенно промышленного назначения. В готовый арендный бизнес? Сто процентов, именно здесь растущий рынок. В гостиничные номера? Тоже верно. Поток туристов сезона 2024 года на территории РФ показывает стабильный рост.
Подобных воззрений придерживаются и другие эксперты. Мария Веприцкая напоминает, что в курортную недвижимость сейчас активно заходят московские фирмы, с проектным финансированием от банков. Причём для инвесторов интересны туристические объекты на только южного направления.
Мария Веприцкая
брокер по недвижимости, руководитель агентства недвижимости DomaDoma
Инвестиции в недвижимость – это всегда выгодно, а кризис – время возможностей. Главное иметь четкий план – выбрать соответствующий пул объектов. Его состав зависит от цели инвестирования. Если цель – создать накопления «на старость», то сегодня интересны предложения от застройщиков – рассрочки и проекты на новых территориях. Если выбрана спекулятивная модель, то можно обратить внимание на курортную недвижимость, на крупные города, и даже на растущие страны. Например Узбекистан – там высокая рождаемость и малые объёмы строительства жилья. Это предпосылки для активного роста цен на недвижимость.
* * *
Ранее по теме:
