«Что ты думаешь, поднимет Центробанк ставку 13 сентября?», – в духе гоголевских героев рассуждают сегодня эксперты рынка недвижимости. Впрочем, они согласились поделиться с редакцией METRTV.ru своими мыслями и прогнозами, которые не потеряют актуальности при любом решении Центробанка. Ведь выводы сделаны на основании пристальных наблюдений за рынком в течение последних двух месяцев. Напомним, два месяца назад была отменена льготная ипотека на первичку.
Понятно, что первой реакцией рынка на отмену льготной ипотеки на первичку стал переток части покупателей в сегмент вторичного жилья.
Елена Николаева
управляющий партнер компании «БК_НЕДВИЖИМОСТЬ»
Сейчас вторичку покупают достаточно активно. Ипотека используется примерно в 30% сделок. Но во всех случаях за счёт ипотеки «добирают» сравнительно небольшие суммы. В эти месяцы у нас в компании был один кредит на три миллиона, а в основном идёт речь о суммах в пределах полутора миллионов.
Исполнительный директор АН «Новосёл» Кирилл Гнётов также говорит о росте интереса к вторичке. Смотреть объекты стали гораздо активнее, правда продажи выросли сравнительно ненамного. В июле-августе 2024 года наблюдался рост продаж вторички на 10-15%.
Похожими наблюдениями делятся и другие эксперты.
Анна Лапшина
ведущий специалист по операциям с недвижимостью Центра недвижимости «БЭСТ»
Люди потихоньку принимают новые условия, даже текущие ставки по ипотеке. Многие, у кого есть необходимость в покупке жилья, предпочитают купить сейчас и платить по текущей ставке, а не ждать пока квартиры ещё подорожают.
Рынок вторички
Хотя на вторичном рынке и произошло некоторое оживление, однако ни один из опрошенных экспертов не ждёт роста цен в этом сегменте.
Станислав Галкин
директор агентства недвижимости ОБМЕНКВАРТИР.РФ
Мы не ждём каких-то глобальных изменений на рынке недвижимости как минимум до конца этого года. Цены постепенно корректируются (это я так деликатно называю процесс снижения стоимости) на некоторые виды объектов. Речь, как правило, о квартирах в старом жилом фонде, собственникам которых нужно по каким-то причинам во что бы то ни стало продать эту недвижимость. Но ни о каких суперскидках и падении цен речи не идёт.
О возможной просадке цен на квартиры в возрастных домах говорят многие риэлторы.
Александр Шестаков
руководитель департамента загородной недвижимости АН «Новосёл»
«Старый парк» (хрущёвки, брежневки) в большинстве случаев будет продаваться с хорошим дисконтом от рекламной цены – интерес к данному формату жилья снижается.
Впрочем, есть и те, кто ожидает скорее роста цен, нежели их снижения. Тем более, что вероятно появление новых факторов, способных повлиять на рынок.
Полина Дейнеко
агент по недвижимости АН «ДОМОС»
Я вижу рост спроса на вторичку. Цены поползут вверх. При этом напомню, что к октябрю в стране должен созреть план по переезду значимых компаний в глубь страны. По крайней мере такой срок установил президент. Это повлияет на рынок недвижимости. Где-то спрос взлетит, а где-то предложение.
Даже в границах отдельно взятого Екатеринбурга будут складываться зоны с дефицитным или профицитным рынком недвижимости.
Владимир Петренко
руководитель отдела, брокер Центра недвижимости NEXT
Этой осенью будут хорошо покупать квартиры в центре, и прицентральных районах, в районах, где много вузов. Их будут покупать за наличные или с небольшой суммой ипотеки. Квартиры во втором и третьем ценовом поясе продолжают прибавлять в цене. Спросом также продолжают пользоваться квартиры с ремонтом, с хорошей планировкой, в хорошей локации, средние этажи. Остальные варианты будут продаваться дольше по времени, либо продавцам придётся делать скидку и давать хороший торг 4-10%.
По мнению Владимира Петренко, этой осенью и зимой рост цен и спроса на жилую недвижимость замедлится. Весь 2025 год будет происходить стабилизация рынка недвижимости, снижение цен на 6%-11%, а летом и затем осенью – плавное снижение ключевой ставки. И, как следствие – активизация отложенного спроса на покупку недвижимости.
Рынок вторички. Рекомендации
Фактически сейчас происходит, хоть и не глобальное, но вполне ощутимое переформатирование рынка вторичных квартир. На этом вполне могут сыграть инвесторы.
Елена Рямова
специалист по недвижимости ЦН «ДОМОС»
Инвесторы хорошо заработали на растущем рынке, а теперь они будут искать интересные объекты, делать ремонт и продавать готовый продукт или сдавать в аренду.
Именно поиск перспективных объектов в наступающем сезоне, вероятно станет наиболее популярной инвестиционной стратегией.
Александр Чехомов
брокер по инвестициям в недвижимость (Екатеринбург)
В период кризиса всё больше появляется объектов недвижимости с ценой ниже рынка на 30-40% и поэтому активизировались инвесторы. Соответственно инвестиционные брокеры постоянно сканируют рынок в поиске тех самых бриллиантов – объектов, реализуемых с дисконтом. Инвесторы готовы платить за такую услугу. Помимо квартир интерес могут представлять малые объекты недвижимости – кладовки, паркинги, земельные участки. Стоимость входа в такой инвестиционный проект – от 300 тысяч рублей. А заработать можно 30-40% годовых независимо от ситуации на рынке.
Условия банков
Если не все, то, по крайней мере большинство участников рынка ожидают дальнейшего ужесточения условий по кредитам.
Полина Дейнеко
агент по недвижимости АН «ДОМОС»
Судя по тому, что банки поднимают ставку на длинные депозиты и снижают на короткие, то снижения ставки рефинансирования в ближайший год ожидать не стоит. Более того, уже объявлено, что в случае мирового финансового кризиса ставку рефинансирования поднимут до 22%. А ещё в сентябре вероятно существенно поднимут ставку по семейной ипотеке. Учитывая, что у Уралсиба, например, лимиты по семейной ипотеке уже закончились, то эта ограничивающая мера выглядит логичной.
Гражданам, имеющим возможность сегодня воспользоваться льготной ипотечной программой, эксперты рекомендуют непременно сделать это.
Владимир Петренко
руководитель отдела, брокер Центра недвижимости NEXT
Семейная ипотека под 6% продолжила своё существование, но сейчас заканчиваются лимиты выделенных денег. Ближайшее заседание ЦБ назначено на 13 сентября. И нас ждут перемены: увеличение первоначального взноса до 30%, увеличение процентной ставки по семейной ипотеке до 8-12%, с большой долей вероятности увеличение ключевой ставки до 20%, и как следствие – увеличение базовой ипотеки банков от 22-23% и выше. Поэтому я бы рекомендовал тому, кто действительно принял решение покупать – действовать решительно, оформлять ипотеку и покупать. Пока программа действует на прежних условиях.
Цены на первичку
Что касается вопроса о возможном росте или снижении цен на первичку в ближайшие месяцы, то здесь мнения опрошенных экспертов разделились практически поровну. Впрочем, все сходятся в одном – куда бы ни пошёл рынок (вверх или вниз) он сделает это достаточно плавно, без рывков.
Кирилл Гнётов
исполнительный директор АН «Новосёл»
Большей части застройщиков придется прекратить повышать цены или даже перейти к коррекции. Совсем прекратить продажи они не могут. К тому же, как показывают мои наблюдения, на рынке присутствуют покупатели готовые отреагировать на реальное снижение цен. И застройщики это знают. Возможно, кто-то из застройщиков снизит цены на 5%-10%, в каких-то случаях, даже на 15%.
В свою очередь, Александр Шестаков полагает, что в наступившем сезоне цены на первичку замедлят свой рост, но динамика всё равно будет растущая.
Александр Шестаков
руководитель департамента загородной недвижимости АН «Новосёл»
Будет сокращаться разрыв между ценой первички и вторички; реальными конкурентами первичного рынка выступят инвестиционные квартиры, те, которые приобретались в новостройках два-четыре года назад.
Застройщики зальют рынок бонусами. Если им позволят
Как ранее уже писал METRTV.ru, ответом застройщиков на отмену льготной ипотеки стало расширение бонусных программ. В первую очередь – рассрочек. И это только начало…
Кирилл Гнётов
исполнительный директор АН «Новосёл»
За два месяца, прошедшие с момента отмены льготной ипотеки, застройщики переработали стратегию работы на рынке, подготовили новые программы привлечения покупателей. Ждем, что в сентябре между застройщиками начнется сильная продуктовая и маркетинговая конкуренция. Плюс сработает сезонность, что позволит компенсировать спад на рынке, случившийся в июле-августе.
Кирилл Гнётов также отмечает, что в сегодняшних реалиях застройщики стали активнее работать с агентами (риэлторами), застройщики готовы увеличить комиссионное вознаграждение за продажу объектов.
С другой стороны, есть основания считать, что всё это обилие девелоперских бонусов власти попытаются ощутимо проредить.
Станислав Галкин
директор агентства недвижимости ОБМЕНКВАРТИР.РФ
Застройщики активно используют те инструменты, которые у них (пока ещё) есть. После завершения господдержки и сокращения семейной ипотеки, основным драйвером продаж, по-прежнему, остаётся ипотека, субсидированная застройщиком на первые 2-3 года до очень приятных значений, с последующим повышением до рыночной ставки. Понятно, что происходит этот банкет за счёт удорожания квартиры. Центробанку, очевидно, эта ситуация не нравится, отсюда ужесточение риторики с критикой такого рода «акций» и обещаний перекрыть кислород тем, кто не понимает намёков. Будем посмотреть. Ставлю на то, что уже скоро такие условия если и будут звучать, то только шёпотом в отделах продаж, и в открытой рекламе мы их уже не увидим.
Загородка
Есть мнение, что в ближайшее время государство начнёт усиленно стимулировать развитие рынка загородной недвижимости.
Александр Федорченко
Руководитель офиса агентства недвижимости «Гранат»
Государство будет поддерживать рынок загородной недвижимости, потому что стоит задача увеличить число квадратных метров на человека, а это проще сделать в сегменте ИЖС. Например, в Екатеринбурге семья из трёх человек может купить квартиру площадью 40 кв. м за 6 млн. Но за эти же деньги она купит дом площадью 70-80 кв. м с землей. В этом случае на члена семьи будет приходиться не 13 а 20-25 метров жилья. Понятно, что, развивая загородный сегмент государство сможет быстрее увеличивать размер жилплощади на одного человека.
Следует отметить, что интерес к «загородке» сегодня растёт не только у чиновников, но и у обычных граждан.
Александр Чехомов
брокер по инвестициям в недвижимость (Екатеринбург)
В загородке наблюдаю возросший интерес к долгосрочной аренде домов и одновременно дефицит предложения. Опять же этим пользуются грамотные инвесторы – строят дома на продажу. Лайфхак этого сезона: купить готовый дом в сельскую ипотеку и сдать посуточно: платёж по ипотеке 27 тыс. руб., а доход от аренды около 100 тыс.
Аренда
В последнее время много говорится об активном росте рынка аренды – растут спрос и цены на квартиры под сдачу.
Валерия Кудряшова
директор агентства недвижимости «Альянс»
Аренда сейчас на высоте. Спрос превышает предложение. Стремительно развивается посуточная аренда жилья.
И как замечают эксперты, этот тренд будет продолжаться. И не только за счёт студентов, съезжающихся в Екатеринбург в начале учебного года.
Станислав Галкин
директор агентства недвижимости ОБМЕНКВАРТИР.РФ
На рынок аренды начали массово выходить работодатели, которые из-за дефицита кадров, стали приглашать специалистов из малых городов Свердловской области. И одним из аргументов для успешного переезда стало предоставление оплачиваемого жилья. И если раньше таких предложений было немного, и использовались они, в основном, для привлечения топ-менеджеров, то сейчас речь идёт о специалистах среднего звена. Этот фактор дополнительно подстёгивает, и без того высокий, рост цен на аренду.
Ранее по теме:
