Оказалось, что у ипотеки под 30% годовых – женское лицо. Представительницы прекрасной половины жителей Екатеринбурга продолжают достаточно активно пользоваться ипотекой со стоп-ставкой. Хотя и под давлением обстоятельств. Эксперты рассказали, как с наибольшей выгодой (или наименьшими потерями) сегодня оформить жилкредит. Мужчинам это знать тоже полезно.
После отмены «льготной ипотеки» доля сделок с жилищными кредитами на рынке новостроек Екатеринбурга стабилизировалась в диапазоне 63-65%. Тогда как в первом полугодии 2024 ипотечных сделок было 80%, такими данными поделился руководитель комитета по аналитике Российской гильдии управляющих и девелоперов (РГУД) Михаил Хорьков.
При этом, по данным «Домклик», в октябре 81% от общего количества ипотечных сделок с новостройками приходился на семейную ипотеку. В отсутствие общедоступной льготной ипотеки и в условиях заградительных ставок по рыночным кредитам, семейная ипотека стала фактически единственным локомотивом рынка.
Что касается рыночной ипотеки, то здесь, на первый взгляд всё выглядит почти безнадёжно.
Елена Николаева
управляющий партнер компании «БК_НЕДВИЖИМОСТЬ»
На данный момент по рыночной ипотеке процентная ставка доходит до 29% годовых, первоначальный взнос 10-20% (в зависимости от банка). Если приобретать, например, квартиру за 6 млн. руб., то при первоначальном взносе 1 млн, и размере кредита 5 млн на 25 лет, ежемесячный платёж составит примерно 80 тыс. руб. А переплата по кредиту – около 16-18 млн. Поэтому тут каждый решает за себя…
Тем не менее, сделки с применением рыночной ипотеки сегодня всё же имеют место быть.
Ирина Халикова
ипотечный брокер (Екатеринбург)
На моей практике, ипотеку по нынешним ставкам берут, только те, кого сильно «прижало». Почему-то это в основном женщины, которые либо в процессе развода, либо маткапитал нужно вложить, либо снимали жильё и наконец то решились приобрести своё. Также сейчас рыночную ипотеку под залог имеющегося жилья берут для строительства частного дома – материалы дорожают, приходится успевать. Ещё одна «рабочая ситуация» – люди разводятся и средства нужны одному из супругов, чтобы выкупить долю в совместном жилье.
Что касается рыночной ипотеки на первичку, то, как пояснил руководитель агентства недвижимости «Актив» Евгений Карась, рыночную ипотеку сегодня берут те заёмщики, у кого есть большой первоначальный взнос. Сумма займа в среднем колеблется от 1 до 2 млн, а ежемесячный платеж не превышает 50 тыс. руб.
По отзывам риэлторов, сегодня достаточно активно с рыночной ипотекой работают Сбербанк, ВТБ, Совкомбанк, МКБ. Отмечается, что у них гибкий подход по форме подтверждения доходов, первоначальному взносу и ставке.
Многие сегодняшние ипотечные заёмщики рассчитывают перекредитоваться через пару лет, когда ставки будут ощутимо ниже. Как отмечает Елена Николаева: «Почти все, кто берет сейчас рыночную ипотеку надеются на такой исход событий». Однако, подобная стратегия может не сработать.
Евгений Карась
руководитель агентства недвижимости «Актив»
Взять сегодня ипотеку по высокой рыночной ставке с надеждой рефинансировать кредит через пару лет под меньший процент, наверное, может покупатель, который обладает даром предвидения. В противном случае есть риск в будущем увидеть более высокую ключевую ставку, например, как в Турции (50%), если инфляцию остановить не удастся. Всё будет зависеть от геополитики предсказать которую сейчас вряд ли кто сможет.
Существует некий аналог кредита с перспективой рефинансирования – кредит с плавающей ставкой.
Елена Николаева
управляющий партнер компании «БК_НЕДВИЖИМОСТЬ»
Плавающая ставка прописывается в кредитном договоре. Плавающая ставка изменяется пропорционально изменению ключевой ставки. Соответственно, при снижении ставки ЦБ РФ будет уменьшаться и процент по кредиту. Такие договоры, в частности, подписывает Альфа-банк. Клиенты банка смогут включать такой пункт в договор при оформлении ипотеки на строящееся и готовое жилье по рыночным программам.
Покупка ставки
Постепенно всё большую популярность получает «покупка» пониженного процента по ипотечному кредиту. Обычно банки называют эту услугу «Своя ставка».
Мария Веприцкая
брокер по недвижимости, руководитель агентства недвижимости DomaDoma
Почти у всех банков есть опция «назначить свою ставку», когда человек, оплатив комиссию банку, может снизить процентную ставку на ипотеку на определённый период или на весь срок кредитного договора.
Посчитать стоимость покупки ставки и возможную выгоду (или убедиться в её отсутствии) можно, например, с помощью от Сбера. Если купить снижение ставки на 10% в течение 2 лет по кредиту на 3 млн руб., то в течение упомянутых двух лет по кредиту будет действовать ставка 20% (вместо 30%), а размер экономии заёмщика составит 595 тыс. руб. При этом сама покупка ставки обойдётся в 459 тыс. руб. Итого 136 тыс. – чистая выгода. Правда есть такой нюанс – заплатить за снижение ставки надо сразу, а выгода будет получена в течение двух лет, то есть сэкономленные рубли будут (за счёт инфляции) более легковесными, чем сегодняшние.
Впрочем, для каждого конкретного случая следует делать свой расчёт.
Евгений Карась
руководитель агентства недвижимости «Актив»
Покупка ставки хороший инструмент, особенно если берем значительную сумму займа и не ставим перед собой цель быстро погасить кредит. На долгом сроке это очень помогает сэкономить на переплатах. Активно такую услугу предлагает Сбер. Уменьшить займ можно на 10% на весь срок кредитования.
Партнёрские программы
В рамках партнёрской программы банка и застройщика покупателю квартиры в новостройке могут предложить даже чуть более вкусные условия (насколько это возможно в сегодняшних реалиях). Например, Совкомбанк работает с некоторыми девелоперами Екатеринбурга по программе «Правильная ипотека». В рамках программы можно взять кредит, по которому в течение начального периода (до трёх лет) действует ставка от 6,5%. Далее включается рыночная ставка. Заёмщик (покупатель квартиры в новостройке) за это ничего не платит.
Похожие условия есть у многих банков (и застройщиков). Как замечает Евгений Карась, программы субсидирования от застройщиков позволяют снизить ставку по ипотеке на период строительства вплоть до 4,6-6% и даже ниже. Есть даже предложения по покупке первички в ипотеку без первоначального взноса.
Семейная ипотека
Семейная ипотека, хоть и остаётся самым эффективным инструментом покупки жилья в новостройках, работает сегодня в мерцающем режиме. Лимиты то есть, то нет. Покупатели мечутся от банка к банку. Плюс к тому, сами банки активно применяют субсидирование (берут комиссию с застройщиков), включают иные дополнительные условия. Например, появился, так называемы «аккредитив», это когда средства первоначального взноса и средства кредита, прежде чем отправиться застройщику, должны пролежать на счёте в банке в течение 2-6 месяцев. Застройщику это невыгодно.
Ирина Халикова
ипотечный брокер (Екатеринбург)
Семейная ипотека сейчас под конец года «еле дышит», учитывая, какие удорожания ввели банки. Я надеюсь, что 1 января, с вступлением в силу нового закона, отменят субсидии и оставят 6% ставку по семейной ипотеке. Это единственная так скажем рабочая и доступная программа на сегодняшний день.
Сельская ипотека
Льготная ипотека под 3% на покупку ИЖС пока сошла со сцены. Как замечает Евгений Карась, сельская ипотека хорошо оформлялась в Россельхозбанке. Но 11 сентября банк сообщил о временной приостановке программы из-за исчерпанного лимита на 2024 год. Эксперты предполагают, что в следующем году программа если и возобновится (что не гарантировано), то уже на других условиях.
Потребительский кредит
В условиях отсутствия государственного субсидирования ипотечные ставки сравнялись со ставками по потребкредитам. И возникает вопрос – может ли потребкредит сегодня стать альтернативой ипотеке? Эксперты отвечают, что подобное имеет смысл только при небольших суммах и сроках кредита.
Евгений Карась
руководитель агентства недвижимости «Актив»
Потребительский кредит, как правило, банки выдают на короткий срок (обычно до 5 лет) в отличии от ипотечного до 30 лет. Соответственно, размер ежемесячного платежа по потребительскому кредиту будет в разы превышать размер ипотечного кредита, что создаст огромную финансовую нагрузку на заемщика. К тому же ипотечный кредит гораздо проще согласовать в банке, чем потребительский, так как недвижимость будет находиться в залоге у банка в отличии от необеспеченного кредита.
Ранее по теме:
