На Среднем Урале смена приоритетов. Растёт популярность кредитов на покупку/постройку частного дома. Причём если для проживания загородное жильё покупают мужчины и семейные пары, то с инвестиционными целями частные дома чаще приобретают женщины. При этом ни в коем случае не используют для этого сельскую ипотеку.
Одним из последствий ужесточения условий по ипотечным программам с господдержкой стал некоторое снижение интереса к первичному рынку жилья. Покупатели стали переориентироваться на другие сегменты рынка, на другие ипотечные продукты. В частности, стала стремительно расти популярность кредитов на строительство/покупку индивидуальных домов.
Екатерина Горнова
управляющая офисом, юрист агентства недвижимости «33 квадратных метра»
Мы наблюдаем переток клиентов из новостроек в загородную недвижимость. Тем более, начинается сезон. Ставки по семейной ипотеке на частный дом сегодня низкие, при этом не надо искать специальные условия от банка и застройщика, можно брать кредит на общих условиях. Сегодня наблюдается тенденция – люди продают вторичное жильё, но не покупают более просторную квартиру, а переезжают в частный дом. Инвесторы также стали переключаться с новостроек на загородную недвижимость. У меня таких клиентов сейчас даже больше, чем на покупку новостроек.
Свою роль в росте интереса к ИЖС играет не только более интересные условия по кредитам, но и сформировавшийся ценовой баланс. Точнее дисбаланс.
Станислав Галкин
директор агентства недвижимости ОБМЕНКВАРТИР.РФ
Рост цен на загородку с 2010-х годов оставался где-то на уровне инфляции. На спрос влияли неразвитость инфраструктуры и невысокая транспортная доступность. Да и банки неохотно кредитовали этот сектор. Но, когда стоимость среднестатистической двух-трёхкомнатной квартиры стала превышать стоимость каменного дома, площадью 100-150 кв.м., люди всё чаще стали смотреть в сторону загородного жилья. И окончательно помогли сформировать данный тренд банки, которые в последнее время начали активно кредитовать этот сектор по весьма привлекательным ставкам.
Ипотечный брокер Ирина Халикова замечает, что переток покупателей в загородку мог бы быть даже более активным, но мешает некоторая инерционность мышления.
Ирина Халикова
ипотечный брокер (Екатеринбург)
В январе семейная пара обратилась за ипотекой на новостройку. Хотели купить квартиру с целью инвестиций, в перспективе для детей. В ходе переговоров выяснилось, что у них есть участок за городом, но пока они строительство на нём не планируют. А им как раз подошла программа ипотеки без поручителей на строительство частного дома. Тем более, что у семьи не было денег на первый взнос в размере 30% по ипотеке на новостройку. В итоге они взяли шесть миллионов на дом. Причём часть этих средств смогли использовать на свои личные цели. Сумму банк выдаёт траншами, материалы приобретает сам заёмщик, поэтому есть возможность гибко распоряжаться деньгами.
В то же время заёмщики жалуются на ограничение по сумме кредита. Если раньше по программам на покупку/постройку дома семья могла взять сумму до 12 млн руб. (по 6 млн на мужа и на жену), то сейчас только 6 млн. Большая часть выставленных на продажу в окрестностях Екатеринбурга частных домов стоит ощутимо дороже. Особенно если речь идёт о домах в организованных коттеджных посёлках. Получатели сельской ипотеки сегодня, как и прежде могут взять до 12 млн руб., но сельская ипотека работает не на всех территориях (о чём ниже).
Татьяна Ларина
эксперт по недвижимости Центра недвижмости «Соболев и партнёры»
У нас особого спроса на загородку пока нет. Были желающие воспользоваться льготной программой для покупки частного дома у застройщика, но банк предлагает сумму 6 млн руб. Этого не хватает. Есть ещё сельская ипотека, но по этой программе у банков не всегда есть деньги – ждут лимитов…
Три главные ипотеки на загородку
Среди потенциальных селян наиболее востребованы сегодня следующие программы: 1) Госпрограмма 2020 на строительство дома. 2) Госпрограмма на покупку готового дома. Их в Екатеринбурге сегодня достаточно активно выдают Сбербанк, ВТБ, Банк ДОМ.РФ, Альфа банк. Существует также 3) Сельская ипотека по ставке 3% годовых. Но, как замечает Станислав Галкин: «Это как единорог, про которого все знают, но мало кто видел, так как лимиты, выделяемые банкам настолько малы, а процедура согласования объекта такая длительная, что воспользоваться этой программой удаётся лишь небольшому количеству желающих».
1. Госпрограмма 2020 на строительство дома
Кредит на постройку дома на своем участке выдаётся под 8%. Семьям с детьми – под 6%. Заёмщик строит сам (или кого-то нанимает, неважно). Сумма кредита – до 6 млн руб. Деньги по выдаются траншами: 25% – 45% – 30%. Каждый очередной транш перечисляется при предоставлении фотографии с завершённым этапом стройки. За год нужно построить и зарегистрировать дом, иначе, включится ставка 18%. Первоначальный взнос – от 30,1%. То есть, чтобы получить 6 млн в кредит, надо положить на счёт 2,5 млн руб. Впрочем, на счёте эта сумма находится лишь некоторое время, потом её можно снять и вложить в стройку. Бывает, что для первого взноса используют заёмные деньги. Их кладут на счёт, а когда кредит оформлен – снимают и возвращают заимодателю.
Елена Рямова
специалист по недвижимости ЦН «ДОМОС»
По программе ипотеки на постройку дома банки в последнее время ужесточают правила в связи с несколько вольной трактовкой банковских правил некоторыми заёмщиками. Сейчас каждые полгода Сбер просит отчитываться по этой программе, то есть фотографии со стройплощадки должны быть реальные.
О «вольной трактовке» рассказывают и другие эксперты.
Елена Николаева
управляющий партнер компании «БК_НЕДВИЖИМОСТЬ»
Клиент хотел взять кредит на строительство дома своими силами по льготной ставке. Он сразу заявил, что часть денег хочет использовать на строительство дома, а часть – на развитие бизнеса. Клиента мы предупредили, что если средства используются не по назначению и банк это обнаруживает, то ставка поднимается до ставки ЦБ плюс 3%. Но это его не смутило. По его словам, ставка кредита на развитие бизнеса гораздо выше.
2. Госпрограмма на покупку готового дома
По программе на покупку готового дома также можно взять кредит на СТРОИТЕЛЬСТВО дома с аккредитованным в банке подрядчиком. Ставка – 8%, для семей с детьми – 6%. При покупке готового дома первоначальный взнос 20%, для кредита под строительство – от 30%. Максимальная сумма 6 млн руб.
Станислав Галкин
директор агентства недвижимости ОБМЕНКВАРТИР.РФ
Оформить кредит «с господдержкой» на покупку готового дома можно под 8%, что в два раза ниже действующей средневзвешенной ипотечной ставки. Ежемесячный платёж тоже будет вдвое ниже. Ещё выгоднее, если покупатель подходит под параметры «семейной» ипотеки, тогда ставка – 6% годовых. Бывают и ещё более интересные предложения – об одном из них я уже писал в своём телеграм-канале «Риэлтор, который слишком много знает». В январе этого года, мы оформили клиенту кредит с «господдержкой» на строительство жилого дома по рекордно низкой ставке – всего 4% годовых. Это стало возможным, благодаря работодателю заёмщика, который субсидировал ему половину от ипотечной ставки.
3. Сельская ипотека
Сельскую ипотеку в Екатеринбурге выдают Россельхозбанк (РСХБ), Примсоцбанк и РНКБ. Кредит выдаётся под 3% годовых, в некоторых случаях – под 2,8%. Средства можно использовать для покупки дома с рук (не старше 5 лет) или у застройщика (не старше 3 лет), или для постройки дома с привлечением аккредитованной в банке компании.
Хотя некоторые эксперты, как говорилось выше, сравнивают сельскую ипотеку с мифическим единорогом, но есть среди риэлторов и иное мнение.
Елена Николаева
управляющий партнер компании «БК_НЕДВИЖИМОСТЬ»
Самым популярным продуктом у покупателей загородки сейчас является сельская ипотека. Это лучшие условия из всех программ – 20% первоначальный взнос (в отличие от просто кредита на загородку, где первый взнос от 30%), Срок кредита до 30 лет. Ну и главным фактором является процентная ставка – 3%. Но под эту программу подходят не все объекты. Дом должен быть пригоден для постоянного проживания и находиться на подходящей для банка территории.
РНКБ кредитует объекты только на землях ИЖС. А Россельхозбанк, как на землях ИЖС, так и на землях сельхозназначения (дачные посёлки). Также у РСХБ есть норма по размерам приобретаемого дома: на каждого члена семьи – не менее 15 кв. м общей площади.
Принципиальное требование сельской ипотеки – объект, под который выдаётся кредит, должен находиться в сельской местности. Это может быть деревня, село, поселок или малый город (население до 30 тыс.). При этом сельская ипотека не распространяется на посёлки, расположенные в границах областного центра. Как пояснила Ирина Халикова, пока ещё под эти параметры подходит Среднеуральск, и он весьма популярен у потребителей сельской ипотеки. Проверить, считается ли тот или иной населённый пункт сельской местностью, можно .
На что берут кредиты?
Уже из описания банковских программ понятно, что ипотечники, приобретающие загородную недвижимость реализуют в основном следующие кейсы:
- Покупка вторичного дома у частного собственника.
- Покупка готового дома у юридического лица (застройщика).
- Кредит на покупку участка с подрядом.
- Кредит на строительство дома своими силами на имеющемся участке.
- Кредит на строительство дома аккредитованной компанией на имеющемся участке.
По данным Станислава Галкина, наибольшим спросом у клиентов его компании пользуются покупка готовых домов у застройщика и кредит на строительство дома. Аналогичными наблюдениями делится Екатерина Горнова.
Екатерина Горнова
управляющая офисом, юрист агентства недвижимости «33 квадратных метра»
Сейчас популярны кредиты на стройку своими силами, на покупку дома от застройщика, от подрядчика, в том числе – ИП-шника. Рабочая схема – человек покупает за наличку землю, потом находит подрядчика, аккредитованного в банке, и берёт кредит на постройку дома… На последнем месте по популярности – покупка в кредит готового дома на вторичном рынке.
Но и по вопросу востребованности того или иного кейса есть разные наблюдения.
Елена Николаева
управляющий партнер компании «БК_НЕДВИЖИМОСТЬ»
Самые интересные программы приобретения жилого дома в ипотеку, как и ранее – покупка готового дома на вторичном рынке. Покупатели не готовы заниматься строительством, и они хотят увидеть уже готовый продукт – потрогать руками, заехать и сразу жить.
Как отмечает эксперт, решающим фактором при выборе дома является его стоимость – пользуются спросом дома за 7-10 млн руб. также важны хорошая дорога и расстояние от Екатеринбурга. Популярны дома в радиусе до 40 км.
Что касается «покупаемых» направлений, то расклад примерно следующий.
Елена Рямова
специалист по недвижимости ЦН «ДОМОС»
У покупателей-ипотечников пользуются спросом Тюменский тракт, направление Горного щита, Серовский тракт, Новомосковский тракт и Челябинский тракт. В сторону Арамиля и в сторону Сысерти есть очень неплохие коттеджные поселки.
Загородка – как объект инвестиций
В сегмент ИЖС перетекают не только те, кто приобретает жильё для себя, но и инвесторы. Одна из фишек этого сезона – строить в кредит частный дом для последующей сдачи его в аренду.
Ирина Халикова
ипотечный брокер (Екатеринбург)
Женщины обычно не покупают загородные дома для проживания. Для ухода за таким жильём нужен мужчина. Зато частные дома как объект для инвестиций женщины приобретают даже чаще чем мужчины. Берут кредиты под 8% как на готовые дома, так и на постройку. Цель – в дальнейшем перепродать или сдавать в аренду. У меня 90% таких клиентов – незамужние женщины. Замечу, что сельскую ипотеку под 3% инвесторы не используют. По её правилам, владелец должен постоянно проживать в приобретённом доме. Кстати, по сельской ипотеке 90% моих клиентов – это семьи.
Ранее по теме:
* * *
Выбрать дом/участок в коттеджном посёлке можно здесь.
Выбрать готовый дом для покупки можно здесь.
Выбрать свой земельный участок можно здесь.
Выбрать садовый участок с домом можно здесь.
