Это рассказ о том, как я переоформил жилищный кредит со ставки 11% на ставку 7,7%. Процесс длился три месяца (спасибо COVID и новогодним каникулам) и оказался не таким уж сложным. Тем не менее, операция получилась многоходовая, с некоторым количеством подводных камней и поучительных эпизодов. То есть мой рассказ может послужить чем-то вроде методички. В нём упоминаются реальные личности и компании. Все цифры и факты так же приведены «близко к тексту».
Для покупки квартиры в строящемся доме в июне 2011 года я взял в ВТБ24 ипотечный кредит на срок 19 лет под 11% годовых. Сумма кредита составляла 1,7 млн руб., но в короткое время часть основного долга была закрыта материнским капиталом (365,7 тыс. руб.). Срок кредита решено было не изменять, зато размер ежемесячного платежа сократился до 14,05 тыс. руб.
С лета 2011 года и до осени 2020 года я вносил только ежемесячные платежи по ипотеке. Погасить часть суммы досрочно – не пытался. За 9 лет основная сумма долга по кредиту уменьшилась и по состоянию на начало ноября составляла 1,011 млн руб. За оставшиеся 10 лет срока кредита мне предстояло выплатить ещё 1 686 000 руб.
Все помнят, что весной 2020 года российские банки начали снижать ставки по ипотеке. Этому способствовало уменьшение ключевой ставки Центробанка и появление ипотеки с госсубсидированием. Снижались, в том числе ставки, под которые банки были готовы рефинансировать «чужие» жилищные кредиты. Если в марте ипотечникам предлагали перекредитоваться под 9,5-11%, то в сентябре ставки на рефинансирование были уже на уровне 6,5-8,5%. Впрочем, самые вкусные (самые низкие) ставки были доступны только заёмщикам, которые, во-первых, были зарплатными клиентами конкретного банка, во-вторых, сотрудниками бюджетного учреждения. Остальные категории могли рассчитывать на ставку около 8%.
Впрочем, рефинансирование и под такой процент, в моём случае позволял ощутимо сэкономить. За помощью по оформлению нового кредита я обратился к тому же специалисту, с которым имел дело ещё в 2011 году – к эксперту отдела ипотечных услуг компании «БК_НЕДВИЖИМОСТЬ» Ирине Халиковой.
Шаг первый. Формируем пакет бумаг
Схема работы была следующая – я сканировал необходимые бумаги и отправлял Ирине сканы. Она, в свою очередь, искала банки, готовые предложить лучшие условия именно в моей ситуации, и отправляла в них заявки.
Для оформления заявок в банки потребовалось отсканировать следующие бумаги:
- Паспорт мой (все страницы)
- Паспорт супруги
- СНИЛС мой
- СНИЛС супруги
- Свидетельство о браке
- Справка о доходах за последние 12 месяцев (справку оформить и отсканировать)
- Трудовая книжка (снять копию всех страниц, заверить печатью организации и отсканировать заверенную копию)
- Справка из ВТБ об остатке долга по ипотеке и реквизитами для перечисления денег
- Ипотечный кредитный договор с ВТБ
- График платежей по ипотечному кредиту от ВТБ
- Договор долевого участия в строительстве дома
- Свидетельство о госрегистрации права на квартиру (вместо него годится выписка из ЕГРН о праве собственности)
- Акт приёма-передачи квартиры
- Справка о полном расчёте с застройщиком
- Кадастровый паспорт квартиры.
В итоге, когда пересчитывал отсканированные бумаги, получилось ровно 80 (!) страниц. Плюс ко всему этому великолепию банку надо было предоставить свежий отчёт об оценке моей квартиры. Впрочем, проблем с отчётом не возникло. Мне позвонил рекомендованный Ириной оценщик Андрей из «Бюро независимой оценки ПИК», мы договорились о встрече. Он в течение 15 минут сфотографировал все помещения моего жилища, а после готовый отчёт передал Ирине сам, без моего участия. Оценка квартиры мне обошлась в 3 тыс. руб.
Шаг второй. Выбираем банк
Имея все исходные данные эксперт Ирина Халикова начала рассылку заявок от моего имени. После первичного анализа, было решено сосредоточится на двух банках: Альфа Банке и банке ДОМ.РФ.
Альфа Банк предложил рефинансировать мою ипотеку под 7,99% годовых. При сумме долга 1 026 768 руб. (основной долг плюс проценты за месяц), и сроке нового кредита 7 лет, размер ежемесячного платежа составил бы 15 998 руб.
Банк ДОМ.РФ предложил ставку 7,7%. То есть, при тех же условиях, размер ежемесячного платежа составил бы 15 850 руб. Разница небольшая, но на временном горизонте 7 лет экономия получалась более 12 тысяч. Плюс, как пояснила Ирина, у банка ДОМ.РФ более удобная процедура оформления. Поэтому решено было остановиться на нём.
Разумеется, тут же полезли подводные камни. Как оказалось, ставка 7,7% работает при условии страхования жизни и квартиры (стоимость страховки в моём случае 16 500 руб. в год). При страховании только квартиры (1 750 руб.) ставка была уже 8,4%. Узнав это я решил было, что лучше пойду в Альфа Банк, но оказалось, что там тоже нужна комплексная страховка стоимостью 17 256 руб. Условия ДОМ.РФ оказались всё же более интересными.
Шаг третий. Выбираем условия кредита
Расчет показал, что в ходе погашения кредита с дорогой страховкой и ставкой 7,7% за 7 лет надо будет заплатить примерно 1,39 млн руб. Если же страховать только квартиру и воспользоваться ставкой 8,4%, то стоимость погашения будет равна 1,37 млн руб. Второй вариант немного дешевле, но он предполагает отсутствие страхования жизни. Я решил, что лучше переплачу, но застрахуюсь по полной. Тем более, что размер переплаты, составлял всего порядка 20-25 тыс. руб. за все 7 лет.
Далее предстояло определиться со сроком кредита. Изначально я планировал оформить новый кредит на 8 лет. Это позволило бы почти на два года раньше погасить ипотеку. При этом размер ежемесячного платежа практически не изменился (благодаря снижению ставки с 11% до 7,7%). При сроке кредита 8 лет размер ежемесячного платежа составил бы 14 360 руб. То есть, благодаря рефинансированию ипотеки и уменьшению срока кредита я экономил 307 тыс. руб. (1 686 000 – 1 378 560 = 307 440)
Тем не менее, поразмыслив, я решил сократить срок кредита ещё на год, пусть и ценой увеличения ежемесячного платежа. Забегая вперёд отмечу, что кредит в ДОМ.РФ мне дали не на 7 лет, а фактически на 6 лет и 11 месяцев. Из-за чего платёж получился чуть выше, чем планировалось, а именно 15 993 руб. При таком раскладе Экономия от рефинансирования составляет почти 360 тыс. руб. (1 686 000 – 1 327 419 = 358 581).
На всякий случай уточню. Если бы я не стал рефинансировать свою ипотеку, то продолжал бы ежегодно платить за страховку по условиям ВТБ. Там она процентов на десять дешевле, чем у ДОМ.РФ. Разница несущественная, поэтому расходы на страховку в расчёт не берём.
Шаг четвёртый, Оформление рефинансирования
Итак, было решено рефинансировать ипотеку в ДОМ.РФ. Банк достаточно оперативно одобрил мою заявку и назначил время оформления сделки – 25 ноября 2020 года в 9.30. К этому времени надо прибыть с супругой в офис банка ДОМ.РФ в Екатеринбурге по адресу: ул. Крауля, 2. Конечно же, нас будет сопровождать ипотечный эксперт компании «БК_НЕДВИЖИМОСТЬ» Ирина Халикова. С собой надо иметь оригиналы перечисленных выше документов (за исключением трудовой книжки, вместо которой нужна копия всех страниц с синими печатями), а также справку формы 40 о прописанных в квартире. Кроме того, за сутки до «дня Х» надо получить в ВТБ свежую справку об остатке долга по ипотеке.
Чтобы получить форму 40, я через сайт госуслуг записался на приём в Центр муниципальных услуг на ул. Космонавтов, 38А. Через два дня форма была у меня на руках. С получением справки в ВТБ проблем также не возникло. Как я считал, мы были полностью готовы к встрече с банком.
Следует отметить, что собственником ипотечной квартиры и заёмщиком являюсь я один. Супруга – НЕ совладелец и НЕ созаёмщик. Тем не менее, её присутствие на оформлении договора – обязательно.
При оформлении сделки неожиданность случилась только одна – в ночь перед встречей банк сообщил, что для оформления нового ипотечного кредита необходимо нотариально заверенное разрешение супруги на залог квартиры в банке ДОМ.РФ. Но Ирина договорилась со знакомым нотариусом, чтобы нам рано утром 25-го оформили нужную бумагу. Стоимость услуг нотариуса составила 2 500 руб. Это официальный тариф, без переплаты.
В офисе банка нас троих взяла под свою опеку менеджер Ирина. Она подробно объяснила все условия, особенности процедуры и прочее. Оказалось, что для заключения договора необходима электронная подпись. Оформляется она тут же, но для её получения все участники сделки должны обязательно иметь с собой смартфоны с подключённым мобильным интернетом. Именно с мобильным! Доступного Wi-Fi в офисе ДОМ.РФ нету. Не исключено, что для кого-то из заёмщиков это может стать проблемой.
Оформление договора заняло около полутора часов. Кроме пакета бумаг я получил банковскую карту, привязанную (как мне сказали) к счёту по кредиту. Деньги на карту можно класть через интернет с карты любого банка, а можно вносить наличными через банкомат. Правда в Екатеринбурге у ДОМ.РФ есть только один банкомат в офисе самого банка.
Шаг пятый. Снятие залога ВТБ с моей квартиры
По условиям банка ДОМ.РФ, при рефинансировании ипотеки, залоговая квартира должна быть в течение трёх месяцев переведена из залога старого банка в залог банку ДОМ.РФ. Если не успеть, то ставка по кредиту увеличится до 15,7%. Впрочем, после того, как залог будет переоформлен, ставка вернётся на уровень 7,7%.
Поэтому на следующий же день я отправился в офис ВТБ и написал заявление на полное досрочное погашение кредита. За прошедшие сутки банк ДОМ.РФ уже перевёл средства кредита на мой счёт в ВТБ и с погашением никаких проблем не возникло. Правда был один нюанс – банк ДОМ.РФ перевёл на мой счёт в ВТБ сумму, указанную в справке о задолженности двухдневной давности. Но за два дня набежали проценты –тысяча рублей. Её пришлось срочно внести на счёт через банкомат.
Ещё через день я позвонил на горячую линию ВТБ и сказал, что необходимо снять обременение с моей квартиры. Милая барышня сообщила, что мой долг действительно закрыт, а значит, банк в течение 30 дней снимет залог и известит меня об этом SMS-кой.
Но дальше всё пошло не по плану. В середине декабря позвонил человек из ВТБ и сказал, что закладная на квартиру ждёт меня в центральном офисе ВТБ в Екатеринбурге на ул. Ленина, 27. То есть банк залог с квартиры не снял. Этим предстояло заняться мне.
В силу ряда причин получить закладную я смог только в конце декабря. А записаться на визит в МФЦ удалось только на 22 января. В МФЦ я отдал закладную и написал заявление в Росреестр о снятии обременение (залога) с квартиры. Собственно, на этом моё активное участие в рефинансировании собственной ипотеки закончилось. В этот же день Ирина Халикова сообщила в банк ДОМ.РФ о том, что процедура снятия обременения запущена. Спустя неделю (т.е. 28 января 2021 года) банк ответил, что, залог снят, всё в порядке.
Шаг шестой. Первый платёж в счёт погашения кредита банка ДОМ.РФ
По условиям кредитного договора на моём личном ипотечном счёте в последний день каждого месяца должна лежать сумма не менее 15 993 руб. (в размере ежемесячного платежа). Искомую сумму я положил на карту банка ДОМ.РФ (которая, как мне сказали, привязана к счёту) и на этом успокоился. На следующий день из банка пришла SMS-ка с напоминанием, что дата списания платежа – 31 декабря 2020 года. Рассылка подобных напоминаний стандартная практика банков, поэтому я не придал ей значения. Тем не менее, 29 числа, решил позвонить в банк и убедиться, что с моим платежом всё в порядке. Оказалось, что ничего не в порядке! Денег на счёте нет!
Выяснилось, что при оформлении договора в офисе банка ДОМ.РФ операционист не привязал карту к счёту. Соответственно, деньги, положенные на карту, на ипотечном счёте не появились. Списать их в счёт погашения ежемесячного платежа банк не может. По рекомендации барышни с горячей линии ДОМ.РФ, я зашёл в интернет банк и вручную переложил деньги с карты на счёт. Она заверила, что теперь всё будет в порядке и посоветовала дойти до екатеринбургского офиса банка, чтобы всё-таки привязать карту к счёту.
Итог (резюме)
Весь процесс рефинансирования ипотеки занял около трёх месяцев. Если бы не новогодние каникулы и задержки по личным обстоятельствам, то можно было уложиться в полтора-два месяца. Что касается накладных расходов, то они составили 24 950 руб. В том числе: оценка квартиры (3 000 руб.); нотариальное заверение согласия супруги (2 500 руб.); регистрация электронной подписи (2 100 руб.); страховка (16 350 руб.): проценты, набежавшие за два дня – см. шаг пятый (1 000 руб.). Оплату услуг эксперта компании «БК_НЕДВИЖИМОСТЬ» Ирины Халиковой я оставил за скобками.
Напомню, что благодаря рефинансированию я рассчитываю сэкономить 358 581 руб. То есть за вычетом накладных расходов экономия составит около 333,6 тыс. руб. Можно округлить до красивого числа – 333 тысячи.
Андрей Губанов, редактор портала METRTV.ru
Ранее по теме:
