Федеральный закон N 338-ФЗ, опубликованный 8 августа 2018 года, делает нотариуса, едва ли не главной фигурой на рынке недвижимости. Нотариусы теперь будут не только визировать сделки с «долевой» недвижимостью, но и проверять их законность, заверять договоры ипотеки, а также возьмут на себя часть функций МФЦ.
Начиная с 2016 года, в обязательном порядке в России нотариально удостоверяются все сделки с недвижимостью несовершеннолетних, а также операции с объектами, находящимися в долевой собственности. Причём, если изначально через нотариуса обязательно проводились только сделки купли-продажи долей в недвижимом имуществе, то вскоре обязательным стало нотариальное удостоверение таких операций с долями, как мена и дарение. В августе 2018 года свет увидел закон 338-ФЗ, который ещё более расширил список операций с недвижимостью, требующих обязательного нотариального заверения. Теперь это еще и ипотека.
Большая часть положений упомянутого закона 338-ФЗ вступает в силу в 2019 и 2020 годах. И эти положения уже неоднократно комментировали юристы и политики. Однако почти без внимания экспертного общества остались нормы, уже вступившие в силу. В частности, речь идёт об обязательном нотариальном удостоверении договоров ипотеки долей в праве общей собственности на объект недвижимости. Закон 228-ФЗ внёс изменение в часть 1 ст. 42 закона «О государственной регистрации недвижимости». Теперь в нём есть фраза: «Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество… подлежат нотариальному удостоверению».
Ирина Халикова
эксперт отдела ипотечных услуг компании «БК_НЕДВИЖИМОСТЬ»
Обычно при покупке квартиры с привлечением банковского кредита ипотека возникает в силу закона, то есть отдельный договор ипотеки при такой сделке не заключается. Достаточно договора купли-продажи (или договора долевого участия) и кредитного договора. Если приобретаемая квартира находится в долевой собственности или новые собственники будут владеть долями в ней, то договор купли-продажи удостоверяет нотариус. При этом кредитный договор – в результате которого квартира попадает к банку в залог – заключается в банке и, конечно, к нотариусу с ним не идут.
Упомянутая в 338-ФЗ норма о нотариальном заверении договора ипотеки касается только случаев, когда ипотека (залог жилья) возникает при подписании специального ипотечного договора. Эксперты насчитали четыре распространённых ситуации, в которых необходимо подписание ипотечного договора. Если в любой из этих ситуаций фигурирует долевая собственность, то ипотечный договор теперь в обязательном порядке регистрируется у нотариуса.
Ситуация 1. Рефинансирование ипотеки
При оформлении нового ипотечного кредита для перекредитования старого ипотека в силу закона не возникает, так как на момент оформления нового кредита квартира ещё находится в залоге у «старого» банка. Поэтому после погашения старого кредита составляется отдельный ипотечный договор. Если квартира находится в долевой собственности (например, супругов), то по новым правилам ипотечный договор визирует нотариус.
Ситуация 2. Кредит под залог имеющегося жилья
Под залог уже имеющегося жилья человек может получить кредит на покупку недвижимости или на любые цели. Так как кредит оформляется не на покупку объекта, идущего в залог, то ипотека в силу закона не наступает и необходим отдельный ипотечный договор. Если оформляемая в залог квартира имеет нескольких долевых совладельцев, то ипотечный договор заверяется нотариально.
Ситуация 3. Новая квартира под залог старой
Это один из вариантов trade-in, иногда предлагаемый застройщиками. Клиент заключает договор долевого участия, а для оплаты по нему берёт кредит под залог имеющейся у него квартиры (с оформлением ипотечного договора). Если у квартиры несколько долевых совладельцев, то ипотечный договор регистрируется нотариально… Во время строительства клиент продолжает жить в своей квартире. После окончания строительства старая квартира продаётся, полученные средства идут на погашение ранее взятого кредита.
Ситуация 4. Выкуп последней доли в квартире
Если у квартиры имеются два совладельца, то один из них может выкупить чужую долю и стать единоличным собственником квартиры. Для выкупа можно использовать ипотечный кредит. Обычно при оформлении такого кредита ипотека в силу закона не возникает, так как за средства кредита приобретается только часть квартиры (доля), а в залог оформляется целая квартира. В подобной ситуации оформляется ипотечный договор, ну а так как предметом купли-продажи является доля, то договор необходимо оформлять у нотариуса.
Влада Павлова
специалист по недвижимости АН «Линк»
Из указанных ситуаций наиболее распространённая – рефинансирование ипотеки. Впрочем, и остальные три встречаются нередко. После вступления в силу закона 338-ФЗ договоры ипотеки необходимо удостоверять у нотариуса. Уже приходится сталкиваться с тем, что условия банка и требования нотариуса не совпадают и банк не готов корректировать свои условия под требования нотариуса.
В свою очередь юрист Российской гильдии риэлторов Наталья Михайлюкова замечает, что ещё до вступления в силу 338-ФЗ, договоры ипотеки при сделках с долевой собственностью, как правило, заверялись нотариально. Тем не менее, данная норма не была прописана официально, и могли быть случаи, когда ипотечный договор проходил мимо нотариуса.
Ранее портал METRTV.ru рассказывал о сделках с жильём, оформляемых через нотариуса. Нотариальное удостоверение договора купли-продажи квартиры стоит 0,5% от стоимости объекта (либо от кадастровой стоимости, если она выше цены договора), плюс 5,1 тыс. руб. за «техработы». Максимальная стоимость нотариального удостоверения договора не должна превышать 25,1 тыс. руб. Нотариальное удостоверение договора ипотеки долей в праве общей собственности на квартиру или жилой дом обойдётся в 8,2 тыс.руб.
Нотариальная проверка квартиры станет глубже
Следует упомянуть ещё несколько нововведений, которые в сферу недвижимости принёс закон 338-ФЗ. Они не расширяют присутствие нотариуса на рынке, но уточняют его функции при удостоверении сделок с недвижимостью. В частности, поправки, внесённые 338-ФЗ в закон о нотариате, предусматривают проведение углублённой проверки сделки, заверяемой нотариально. В частности, уже вступивший в силу п. 5 ст. 1 закона 338-ФЗ содержит фразу: «Нотариусу, занимающемуся частной практикой,… оплачиваются услуги правового и технического характера, включающие в себя правовой анализ представленных документов, проектов документов, полученной информации…».
В феврале 2019 года вступят в силу ещё несколько пунктов 338-ФЗ, в которых говорится о нотариальной проверке сделки с недвижимостью. Как пояснили в «Содружестве земельных юристов», если сегодня нотариус, удостоверяя сделку, проверяет только принадлежность имущества, то согласно новым нормам, нотариус должен дополнительно проверить обстоятельства, которые могут помешать сделке, например, обременения или ограничения.
Следует отметить, что все перечисленные выше моменты (принадлежность имущества, ограничения и т.д.) покупатель квартиры может проверить и сам (и с минимальными затратами) с помощью инструкции по проверке квартиры на чистоту, размещённой на портале METRTV.ru. Тем не менее, участие в сделке нотариуса может быть полезным, так как он несёт полную имущественную ответственность за ущерб, причиненный по его вине. Хотя обольщаться тоже не стоит. Страховая компания, в которой застрахована профессиональная ответственность нотариуса, постарается признать проблемную сделку нестраховым случаем. Тогда человеку, понесшему ущерб в результате нотариальной сделки, придётся судиться со страховой компанией, а возможно, и с нотариусом.
Нотариусов обяжут проводить сделку до конца
А еще благодаря новому закону нотариусы будут доводить сделку с недвижимостью до ее логического завершения. Одна из норм, вступающих в силу в феврале 2019 года, предписывает нотариусу в обязательном порядке после удостоверения сделки передать сведения о ней в Росреестр. То есть, если сегодня услуга по передаче документов в регистрирующий орган является самостоятельным нотариальным действием и оплачивается отдельно, то со следующего года она будет входить в состав единого нотариального действия и станет бесплатной для граждан. Фактически нотариус станет оказывать услуги по удостоверению и регистрации сделки в режиме «одного окна». Это избавит продавца и покупателя объекта от необходимости после визита к нотариусу лично посещать еще и офис МФЦ, чтобы сдать бумаги в Росреестр.
Список действующих в Екатеринбурге и Свердловской области нотариусов опубликован на сайте .
И ещё раз напоминаем, в обязательном нотариальном удостоверении нуждаются сделки с объектами, находящимися ТОЛЬКО в долевой собственности и сделки с недвижимостью, принадлежащей несовершеннолетним (или лицам находящимся под опекой). Совершеннолетний гражданин, владеющий недвижимостью единолично, любые сделки со своим имуществом (продажа, дарение, оформление ипотеки и пр.) может проводить без нотариуса.
Ранее по теме:
